Гулноза Юнусободда бир хонали квартирани кредитга олди ва уни дарров талабаларга ойига 2 500 000 сўмга ижарага берди. Бир йилдан кейин барча харажатларни — майда таъмирлаш, ижарачилар орасидаги бўш турган вақт, риелтор комиссияси — ҳисоблаб чиққанида, қоғоздаги рентабеллик дўстларига айтган рақамидан икки баравар паст чиқди. Квартирани ижарага бериш қанча даромад келтиришини тўғри ҳисоблашни кўриб чиқамиз.
Квартирани ижарага беришдан олинадиган даромад — бу ойлик ижара пули ўн иккига кўпайтирилгани эмас. Бу ижарачилар орасидаги бўш турган вақт, таъмирлаш ва бошқа харажатлар чиқариб ташлангандан кейин қолган сумма, квартира сотиб олинганда қанча тургани билан бўлинган ҳолда. Ҳисоблашдан олдин ўз ҳудудингиздаги жорий ижарага уй эълонларига қараб чиқиш танишлар сўзидан кўра ишончлироқ.
Квартирани ижарага беришдан рентабелликни қандай ҳисоблаш керак
Формула оддий сўзлар билан: йиллик ижара даромадидан йиллик харажатларни айириб, квартира нархига бўлиб, 100 га кўпайтирамиз — йиллик фоиз чиқади. Мисол: квартира 450 000 000 сўм туради, ойига 3 000 000 сўмга ижарага берилади, йилига 36 000 000 сўм йиғилади. Ижарачилар орасидаги бир ойлик бўш туриш (3 000 000) ва майда таъмирлаш билан риелтор комиссиясини (2 000 000) айирсак, 31 000 000 сўм соф қолади. 450 000 000 га бўлиб 100 га кўпайтирсак — тахминан 6,9% йиллик рентабеллик чиқади. Рақамлар шартли — ўз нархингиз ва ижара ставкангизни қўйинг.
Даромадга эмас, харажатга нима киради
Янги уй эгалари кўпинча фақат ижарачи картага ўтказган суммани ҳисоблаб, ижарачилар орасидаги бўш турган вақтни унутади — бу одатда янги одам топилгунча икки ҳафтадан бир ярим ойгача давом этади, айниқса ҳудуд унчалик талабгир бўлмаса. Бунга бўш турган ойлардаги коммунал тўловлар, бир неча йилда бир марта косметик таъмир ва риелтор комиссияси қўшилади. Кўпинча унутиладиган яна бир харажат — квартира ижарасидан солиқ, у ҳам соф даромадни камайтиради. Таниш ҳолат: қўшни Сергелида квартира ижарага берди, икки йилдан кейин ижарачилардан кейинги таъмирга йиллик даромаднинг ярми кетганини англади.
Студия ёки икки хонали — ижара учун қайси бири фойдали
Кичик квартиралар деярли ҳар доим юқорироқ йиллик фоиз беради, чунки улар арзонроқ туради, якка ва ёш оилалар орасида студияга талаб барқарор. Икки ва уч хонали квартиралар мутлақ рақамда қимматроқ ижарага берилади, лекин сотиб олишда ҳам сезиларли қимматроқ туради, шунинг учун йиллик фоизи кўпинча пастроқ. Мақсад айнан фоиздаги рентабеллик бўлса, метро ёнидаги бир хонали ёки студия одатда ютади.
Квартира нархининг ўсиши умумий фойдага қандай таъсир қилади
Ижара пулига қўшимча, эгада квартиранинг ўзи йиллар давомида қимматлашиши ҳам бор — сотиб олиш пайтида кўринмайди, лекин узоқ муддатда фойданинг асосий қисмини айнан шу беради. Квартира 10 йилда аслида қанча туриши ҳақидаги батафсил таҳлил манзарани тўлиқ кўришга ёрдам беради, фақат ижара оқимини эмас. Ўз ҳудудингиздаги нарх динамикасини бозордаги гапларга эмас, кўчмас мулк бўлимидаги эълонларга қараб текширинг.
Квартира ижарага берилганда неча йилда ўзини оқлайди
Ўзини оқлаш муддати оддий ҳисобланади: квартира нархи соф йиллик ижара даромадига бўлинади. Юқоридаги мисолдаги 6,9% рентабелликда квартира 450 000 000 ни 31 000 000 га бўлганда — тахминан 14,5 йилда ўзини оқлайди, бу квартира нархининг ўсишисиз. Ўз рақамларингизни тезроқ ҳисоблаш учун сайтдаги калкулятор қулай, унга ўз квартирангиз нархи ва ижара ставкасини қўйинг.
Квартира ёки омонат — рентабелликни қандай ҳалол солиштириш керак
Солиштириш ҳалол бўлиши учун иккала вариант ҳам мутлақ суммада эмас, йиллик фоизда ҳисобланади. Омонат ставкаси банкдан аниқланади, квартира рентабеллиги эса юқоридаги формула билан. Квартиранинг афзаллиги — актив нархининг ўсиши, омонатники — башорат қилинувчанлик ва ижарачилар билан ташвишнинг йўқлиги. Турли банкларнинг омонат шартларини омонатлар саҳифасида солиштириш қулайроқ, пулни қаерга қўйишни ҳал қилишдан олдин.
Жадвал: битта суммани уч хил йўлга қўйиш
| Қаерга қўйилди | Йиллик даромад (шартли) | Нимани ҳисобга олиш керак |
|---|---|---|
| Квартирани ижарага бериш | ≈6-7% плюс нарх ўсиши | Бўш туриш, таъмир, ижарачи қидириш |
| Банк омонати | ўз банкингиз ставкаси | Ташвишсиз, лекин актив нархи ўсмайди |
| Ижарасиз, қайта сотиш учун сотиб олиш | фақат нарх ўсиши | Бозор ўз вақтида ўсмаслик хавфи |
Рентабелликни ҳисоблашдаги кўп учрайдиган хатолар
Биринчи хато — рентабелликни сотув эълонидаги суммадан ҳисоблаш, расмийлаштириш харажатлари билан ҳақиқий сотиб олиш нархидан эмас. Иккинчиси — ижарачилар орасидаги бўш турган вақтни унутиб, квартира ўн икки ой ижарада тургандек ҳисоблаш. Учинчиси — ижара рентабеллигини омонат фоизи билан солиштиришда иккала рақамни бир даврга келтирмаслик ва икки томондан ҳам харажатларни айирмаслик.
Қисқа жавоблар
Квартирани ижарага беришда қандай рентабеллик нормал ҳисобланади
Ягона рақам йўқ — бу ҳудуд, квартира ҳолати ва сотиб олиш нархига боғлиқ, шунинг учун бу рақамни ўз квартирангиз бўйича ҳисобланг, бошқаларнинг гапига қараб эмас.
Квартирани ижарага бериш омонатда пул сақлашдан фойдалироқми
Бу аниқ омонат ставкасига ва ўз ҳудудингиздаги уй нархи ўсишига боғлиқ — умумий жавоб йўқ, иккала вариантни ҳам формула билан солиштириш керак, кўз билан эмас.
Ҳисоблашда ижарачилар орасидаги бўш турган вақтни қандай ҳисобга олиш керак
Йиллик даромаддан квартира бўш турган ҳафта ёки ойлар учун ижара пулини айиринг — бўлмаса рентабеллик доим ошириб кўрсатилади.
Ижара учун студия ёки икки хонали қайси бири фойдали
Йиллик фоиз бўйича студия ва бир хонали одатда арзонроқ сотиб олиш нархи ҳисобига ютади, ижарага талаб эса барқарор қолади.
Квартира ижарага берилганда неча йилда ўзини оқлайди
Кўпинча бу нарх ўсишисиз ўн-йигирма йил оралиғи — аниқ муддат квартира нархини соф йиллик даромадга бўлиш орқали ҳисобланади.
Қисқача
- Рентабеллик бўш туриш ва таъмир айирилган соф даромаддан ҳисобланади, яланғоч ижара пулидан эмас.
- Кичик квартиралар кўпинча катта квартираларга қараганда юқорироқ йиллик фоиз беради.
- Ижара рентабеллигига квартира нархининг кутилаётган ўсишини ҳам қўшиш керак.
- Ўзини оқлаш муддати — квартира нархи соф йиллик ижара даромадига бўлингани.
- Омонат билан солиштириш фақат иккала вариант йиллик фоизда ҳисобланганда ҳалол бўлади.
- Ҳисобдаги рақамлар доим шартли — айнан ўз квартирангиз нархи ва ставкасини қўйинг.
