Гулноза купила однушку в Юнусабаде в кредит и сразу сдала её студентам за 2 500 000 сум в месяц. Через год она свела все траты — ремонт по мелочи, простой между жильцами, комиссия риелтору — и доходность на бумаге оказалась вдвое ниже той цифры, которую она называла подругам за чаем. Разбираемся, как правильно посчитать, сколько реально приносит квартира в аренду.
Доходность от сдачи квартиры в аренду — это не арендная плата за месяц, умноженная на двенадцать. Это то, что остаётся после вычета простоя между жильцами, ремонта и других расходов, поделённое на то, сколько квартира стоила при покупке. Прежде чем считать, стоит взглянуть на текущие объявления об аренде жилья в своём районе — цифры там честнее, чем со слов знакомых.
Как посчитать доходность квартиры от сдачи в аренду
Формула простыми словами: годовой доход от аренды минус годовые расходы, разделить на стоимость квартиры и умножить на 100 — получаем процент годовых. Пример: квартира стоит 450 000 000 сум, сдаётся за 3 000 000 сум в месяц, за год набегает 36 000 000 сум. Вычитаем месяц простоя между жильцами (3 000 000) и расходы на мелкий ремонт и комиссию риелтору (2 000 000) — остаётся 31 000 000 сум чистыми. Делим на 450 000 000 и умножаем на 100 — доходность около 6,9% годовых. Числа условные, для примера — подставьте свою цену и свою арендную ставку.
Что входит в расходы, а не только в доход
Начинающие арендодатели часто считают только то, что жилец переводит на карту, забывая про простой между жильцами — обычно от двух недель до полутора месяцев на поиск нового человека, особенно если квартира не в самом ходовом районе. Добавляются коммунальные платежи за месяцы простоя, косметический ремонт раз в пару лет и комиссия риелтору. Ещё одна часто забытая статья — налог с аренды квартиры, который тоже уменьшает чистый доход. Так бывает часто: сосед сдавал квартиру в Сергели, а через два года понял, что на ремонт после жильцов ушла почти половина годового дохода.
Студия или двушка — что выгоднее по доходности
Небольшие квартиры почти всегда дают более высокий процент годовых, потому что стоят дешевле, а спрос на аренду студий среди одиночек и молодых пар держится стабильно. Двушки и трёшки сдаются дороже в абсолютных цифрах, но и стоят при покупке заметно больше, поэтому процент годовых у них часто ниже. Если цель — именно доходность в процентах, а не престиж, однушка или студия рядом с метро обычно выигрывают.
Как рост цены квартиры влияет на общую выгоду
Кроме арендной платы, у владельца есть ещё и рост стоимости самой квартиры за годы владения — то, что в момент покупки не потрогать, но именно это часто даёт основную часть выгоды на длинной дистанции. Подробный разбор, сколько стоит квартира на самом деле за 10 лет владения, помогает увидеть картину целиком, а не только арендный поток. Точную динамику цен в своём районе стоит сверять по объявлениям в разделе недвижимости, а не полагаться на слухи с базара.
Сколько лет окупается квартира при сдаче в аренду
Срок окупаемости считается просто: стоимость квартиры делим на чистый годовой доход от аренды. При доходности 6,9% годовых из примера выше квартира окупится за 450 000 000 разделить на 31 000 000 — это около 14,5 лет, не считая роста цены самой недвижимости. Быстро прикинуть свои цифры удобнее через калькулятор на сайте, подставив туда цену и арендную ставку своей квартиры.
Квартира или вклад — как сравнить доходность честно
Чтобы сравнение было честным, оба варианта считаются в процентах годовых, а не в абсолютных суммах. Ставку своего вклада узнают в банке, доходность квартиры — по формуле выше. У квартиры есть преимущество — рост стоимости актива, у вклада — предсказуемость и отсутствие хлопот с жильцами. Сравнить условия по вкладам разных банков удобнее на странице вкладов, прежде чем решать, куда нести деньги.
Таблица: три способа вложить одну и ту же сумму
| Куда вложили | Доход за год (условно) | Что учесть |
|---|---|---|
| Сдача квартиры в аренду | ≈6-7% плюс рост цены жилья | Простой, ремонт, поиск жильца |
| Банковский вклад | ставка вашего банка | Без хлопот, но без роста стоимости актива |
| Покупка без сдачи, на перепродажу | только рост цены | Риск, что рынок не вырастет в срок |
Частые ошибки при расчёте доходности
Первая ошибка — считать доходность от суммы из объявления о продаже, а не от реальной цены покупки со всеми расходами на оформление. Вторая — забывать про простой между жильцами, будто квартира сдана все двенадцать месяцев подряд. Третья — сравнивать доходность аренды с готовой процентной ставкой по вкладу, не приводя оба числа к одному периоду и не вычитая расходы с обеих сторон.
Короткие ответы
Какая доходность считается нормальной для сдачи квартиры в аренду
Единой цифры нет — она зависит от района, состояния квартиры и цены покупки, поэтому эту цифру считают по своей квартире, а не берут из чужих разговоров.
Выгоднее ли сдавать квартиру, чем держать деньги на вкладе
Зависит от ставки конкретного вклада и от роста цен на жильё в вашем районе — универсального ответа нет, оба варианта нужно сравнивать по формуле, а не на глаз.
Как учитывать простой квартиры между жильцами при расчёте
Вычтите из годового дохода арендную плату за те недели или месяцы, пока квартира стояла пустой — без этого доходность всегда получится завышенной.
Студия или двушка выгоднее для сдачи в аренду
По проценту годовых студия и однушка обычно выигрывают за счёт более низкой цены покупки при стабильном спросе на аренду.
За сколько лет окупается квартира при сдаче в аренду
Чаще всего это диапазон в десять-двадцать лет без учёта роста цены жилья — точный срок считается делением стоимости квартиры на чистый годовой доход.
Коротко
- Доходность считается от чистого дохода за вычетом простоя и ремонта, а не от голой арендной платы.
- Небольшие квартиры чаще дают более высокий процент годовых, чем просторные.
- К доходности от аренды стоит прибавлять ожидаемый рост цены самой квартиры.
- Срок окупаемости — это цена квартиры, делённая на чистый годовой доход от аренды.
- Сравнение с вкладом честно только тогда, когда оба варианта считаются в процентах годовых.
- Свои числа в расчёте всегда условные — подставляйте цену и ставку именно своей квартиры.
