Что проверить перед сдачей квартиры в аренду — об этом хозяева обычно думают уже после первого неудачного жильца. Пока всё хорошо, кажется, что достаточно отдать ключи и раз в месяц получать деньги.
А потом выясняется, что счётчик никто не переписал, кран тёк ещё до заезда, а диван, который стоял в зале, жильцы «вынесли на балкон, он мешал». Спорить не с чем: на бумаге ничего нет.
Что сделать в квартире до показа
Первое правило: сдавать надо то состояние, которое вы готовы получить обратно. Жильцы почти никогда не улучшают квартиру, зато охотно доводят до конца то, что уже сыпалось.
Пройдите с блокнотом и запишите всё, что подтекает, скрипит, не закрывается и не включается. Смеситель, бачок унитаза, розетка на кухне, замок входной двери. Мелкий ремонт до заезда стоит копейки, а тот же ремонт по звонку жильца в одиннадцать вечера — нервов и вашего выходного.
Всё, что дорого как память, увозите: сервиз бабушки, коробки с документами, старые альбомы в шкафу. И освободите половину шкафа и хотя бы одну кладовку — человек приедет со своими вещами.
Технику проверьте при жильце, а не «по памяти»: холодильник, стиралку, кондиционер, колонку. Отдельно посмотрите на газ — шланг, кран, тягу в вентиляции. Если колонка старая, вызовите мастера заранее: правила разобраны в материале о газе и безопасности в квартире, и это тот случай, когда экономить нельзя.
Фото и объявление: как показать квартиру честно
Хорошее объявление отсеивает не тех людей ещё до звонка. Плохое приводит десять человек, из которых девять развернутся в прихожей.
Что важно:
- Снимайте днём, при открытых шторах. Вечерние фото с жёлтым светом выглядят так, будто вы что-то прячете.
- Уберите перед съёмкой. Тапки в кадре и посуда в раковине снижают цену сильнее, чем этаж.
- Покажите всё. Кухню, санузел, вид из окна, подъезд. Старый санузел показывайте старым: человек увидит его на показе.
- Напишите то, о чём всё равно спросят. Этаж и лифт, отопление, кондиционер, можно ли с детьми и с животными, далеко ли остановка.
Цену смотрите не в своей голове, а по соседним домам: откройте объявления о квартирах в аренду в своём районе и сравните этаж, площадь и состояние. Внутри одного массива цена гуляет из-за ремонта и мебели. Разместить своё предложение можно через форму подачи объявления.
Как выбирать жильцов и что у них спрашивать
Показ — это не только вы показываете, но и вы смотрите. Спокойный разговор на десять минут говорит о человеке больше любых обещаний.
Спросите прямо: кто будет жить, сколько человек, где работают, надолго ли приехали в город, есть ли животные, кто платит — сам жилец или работодатель. Ответ «мы ещё не решили» не повод отказать, но повод спрашивать дальше.
Паспорт посмотрите обязательно и перепишите данные в договор. Человек, который документ не показывает, но готов заплатить за три месяца вперёд, — самый тревожный вариант. И не берите оплату на чужую карту: потом не докажете, от кого пришли деньги. Схемы вроде «переведу больше, вернёте разницу» доходят и до аренды — они разобраны в материале про обман по СМС и звонкам.
Договор и опись: что записать на бумаге
Договор в свободной форме уже лучше, чем ничего. В нём: кто и кому сдаёт, адрес, срок, сумма и дата платежа, депозит и условия возврата, кто платит за коммуналку и интернет, за чей счёт ремонт, сколько человек живёт, можно ли с животными, за сколько дней предупреждают о выезде.
Отдельным листом — опись: мебель, техника, посуда, ключи, счётчики, состояние стен и сантехники. Рядом — фотографии, сделанные в день заезда. Скучные десять минут, которые потом решают спор о депозите за тридцать секунд.
Если квартира дорогая или сдаёте надолго, договор заверяют у нотариуса, а доход декларируют. Порядок зависит от вашего случая — спросите у нотариуса и в налоговой, а не у соседей.
Депозит и счётчики: где чаще всего спорят о деньгах
Депозит — не «плата за последний месяц», а страховка от поломок и долгов. Обычно это сумма месячной оплаты, но договариваются по-разному.
Запишите в день заезда показания света, газа и воды — цифрами, в договор, и сфотографируйте счётчики. Половина конфликтов при выезде — спор о том, чей долг за коммуналку. Если не понимаете, из чего складываются суммы в квитанции, посмотрите разбор, как читать счёт за электричество.
| Что проверить | Когда | Зачем |
|---|---|---|
| Показания счётчиков | В день заезда и выезда | Чтобы не платить чужие долги |
| Квитанции об оплате | Раз в месяц | Долг копится тихо, вскрывается при выезде |
| Газовая колонка и шланг | Раз в полгода | Безопасность, а не экономия |
| Состояние квартиры | Раз в три-четыре месяца | Видно, как живут, и успеваете починить мелочь |
Правила дома и передача ключей
Расскажите то, что знаете только вы: когда бывают перебои с водой, какая розетка греется, что соседи снизу работают в ночную смену, куда выносят мусор, где парковаться, чтобы не поругаться с махаллёй. Половина конфликтов с соседями начинается с незнания местных порядков.
Ключи передавайте комплектом и записывайте, сколько отдали: два от двери, один от домофона, один от ящика. Меняли замок — отдайте все дубликаты. Оставьте жильцу свой номер и номер знакомого сантехника.
Как проверять квартиру во время аренды
Приходить без предупреждения нельзя — это чужой дом на срок договора. Договоритесь сразу: раз в три-четыре месяца, в удобное обоим время, звонок за пару дней.
Смотрите не на порядок, а на воду, газ, электрику и окна. Пятно на потолке в углу важнее немытой посуды. Спросите, что беспокоит: жильцы молчат о мелких поломках, боясь, что их заставят платить, а через полгода из мелочи вырастает ремонт. Прикинуть суммы на обновление квартиры поможет разбор о том, как спланировать бюджет ремонта.
Частые ошибки
Сдавать без договора «своим». Знакомый знакомого платит хуже всех: неудобно требовать, неудобно выселять.
Не описывать мебель. «Диван был новый» — не аргумент, если в описи стоит просто «диван».
Запрещать всё подряд. Нельзя с детьми, с животными, с гостями — и квартира стоит пустая второй месяц, что дороже любого испорченного ковра.
Короткие ответы
Что проверить перед сдачей квартиры в первую очередь?
Сантехнику, электрику, газ и замки. Это то, что ломается чаще всего и бьёт и по деньгам, и по безопасности. Потом — вывезти личные вещи и освободить место в шкафах.
Какой депозит брать?
Чаще всего сумму одного месяца, но единого правила нет: за квартиру с дорогой техникой просят больше. Главное — письменно договориться, за что вы его удерживаете.
Можно ли сдавать без договора?
Можно, но все риски ваши. Без бумаги вы не докажете ни сумму оплаты, ни состав мебели, ни долг по коммуналке. Минимум — простой договор и опись с фотографиями.
Как часто можно приходить с проверкой?
Раз в три-четыре месяца по договорённости. Внезапные визиты портят отношения с нормальными жильцами, а плохих всё равно не останавливают.
Сдавать с мебелью или пустую?
С мебелью сдаётся быстрее и дороже, но и ломается больше. Пустую снимают надолго, обычно семьи со своей мебелью, и по итогу года это часто выгоднее. Разницу прикиньте в калькуляторе по жилью.
Коротко
- Сдавайте квартиру в том состоянии, которое готовы принять обратно.
- Фотографируйте всё в день заезда и составляйте опись — это главный аргумент при возврате депозита.
- Показания счётчиков пишите в договор цифрами, квитанции проверяйте раз в месяц.
- Паспорт жильца и письменный договор обязательны, даже если человека привёл знакомый.
- Проверки — по договорённости, раз в три-четыре месяца, и смотреть надо на воду, газ и электрику, а не на порядок в шкафу. Другая сторона этой истории — чек-лист для того, кто снимает квартиру.
Сравнить банковские продукты и условия можно в разделе кредиты на NARXTOP.
