Фаррух 400 000 000 сўмга квартира сотиб олди ва дафтарга ҳисоблаб қўйди: ойига 2 500 000 сўмга ижарага бераман, демак ўн уч йилдан кейин пул қайтади. Уч йилдан кейин бўш турган ойларни, риелтор комиссиясини ва ижарачилардан кейинги таъмирни ҳисобга олмаганини англади — ҳақиқий муддат сезиларли узоқроқ чиқди. Ўзини оқлаш муддатини тўғри ҳисоблаймиз.
Квартира ижарага берилганда ўзини оқлаш муддати — бу сотиб олишга сарфланган сумма ижара пули кўринишида қайтиб келадиган вақт. Бу кўз билан эмас, аниқ формула билан ҳисобланади, унда ҳар бир рақам — даромаддан нима айирилиши ҳам муҳим.
Квартира ўзини оқлаши оддий сўзлар билан нимани англатади
Ўзини оқлаш — квартирага қўйилган сумма ижара пули кўринишида қайтиб келадиган муддат, бу пайтда квартиранинг ўзи яна қимматлашиши мумкинлигини ҳисобга олмасдан. Муддат қисқа бўлса, сармоя тезроқ «қайтади» ва соф фойда бера бошлайди.
Ўзини оқлаш муддатини қандай ҳисоблаш керак — формула мисолда
Формула: квартира нархи соф йиллик ижара даромадига бўлинади. Мисол: квартира 400 000 000 сўм туради, ойига 2 700 000 сўмга ижарага берилади — йилига 32 400 000 сўм. Харажатларни айирамиз: бир ой бўш туриш (2 700 000), таъмир ва майда хизмат (2 000 000), ижарадан солиқ — соф ҳолда тахминан 26 700 000 сўм қолади. 400 000 000 ни 26 700 000 га бўлсак — тахминан 15 йилда ўзини оқлайди. Рақамлар шартли — ўз сотиб олиш нархингиз ва жорий ижарага уй эълонларидаги ставкани қўйинг.
Айирмаларга нима киради ва уларни нега ташлаб бўлмайди
Агар ўзини оқлашни ҳеч нарса айирмасдан фақат ижара пули бўйича ҳисобласангиз, рақам доим паст ва алдамчи жозибали чиқади. Ижарачилар орасидаги бўш туриш, таъмир ва майда чақирув бўйича таъмир, ижарачи қидиришда риелтор комиссияси ва ижарадан солиқ албатта айирилади — тўлаш керакми ва қандай ҳисоблаш ҳақида квартира ижарасидан солиқ мақоласида ёзилган. Таниш ҳолат: Чилонзордаги квартира эгаси икки йил таъмирни ҳисобга олмади, ижарачилардан кейин сантехникани алмаштириб, деворларни бўяшга тўғри келганда, қоғоздаги ўзини оқлаш муддати бир ярим йилга узайиб кетди.
Квартира ўзини оқлаш муддатини нима қисқартиради
Муддат ижара ставкасига нисбатан паст нархли квартираларда қисқароқ — кўпинча бу транспорт яқинидаги ётоқхона туманларидаги студия ва бир хонали квартиралар. Бўш туришнинг камлиги ҳам муддатни қисқартиради: янги ижарачи қанча тез топилса, йилда «бўш» ойлар шунча кам бўлади. Квартира ҳолати ҳам рол ўйнайди — кўчиб киришга тайёр квартира узоқ таъмирсиз дарҳол даромад бера бошлайди.
Квартира ўзини оқлаш муддатини нима узайтиради
Муддатни бозор ўртачасидан қиммат таъмирлар, оширилган ижара ставкаси туфайли узоқ бўш туриш, ижарага талаб паст ҳудудда сотиб олиш ва нарх чўққисида квартиранинг ўзи учун ортиқча тўлаш узайтиради. Квартира бозор нархидан қимматга олинган бўлса, ижара тез топилса ҳам, ўзини оқлаш муддати автоматик узаяди.
Уй нархининг ўсиши ҳақиқий ўзини оқлаш муддатини қандай қисқартиради
Юқоридаги формула квартиранинг ўзи нархининг ўсишини ҳисобга олмайди — у кўпинча узоқ муддатда асосий фойда қисми ҳисобланади. Квартира қимматлашса, сармоянинг бир қисми ижара орқали эмас, сотилганда рўёбга чиқадиган актив нархи ўсиши орқали «қайтади». Квартира 10 йилда аслида қанча туриши ҳақидаги батафсил таҳлил квартиранинг 10 йилдаги тўлиқ нархи мақоласида берилган, у ерда иккала фойда қисми қандай қўшилиши кўринади.
Квартира ипотекага олинган бўлса, ўзини оқлашни ҳисоблаш керакми
Агар квартира кредитга олинган бўлса, формулага ипотека устама тўлови қўшилади — бунда ўзини оқлашни квартиранинг тўлиқ нархидан эмас, бошланғич тўлов ва киритилган тўловлар суммасидан ҳисоблаш тўғрироқ, кредит бўйича ойлик тўлов айирилган соф ижара даромади билан солиштириб. Бу алоҳида ва мураккаброқ ҳисоб-китоб, унда кўчмас мулк бўлимидаги калкулятор ёрдам беради — у ерда ўхшаш обектларнинг жорий нархини ҳам баҳолаш мумкин.
Жадвал: харажатлар ўзини оқлаш муддатини қандай ўзгартиради
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай | Мисол |
|---|---|---|
| Айирмасиз йиллик даромад | ойлик ижара × 12 | 2 700 000 × 12 = 32 400 000 |
| Соф йиллик даромад | минус бўш туриш, таъмир, солиқ | 32 400 000 − 5 700 000 ≈ 26 700 000 |
| Ўзини оқлаш муддати | квартира нархи ÷ соф даромад | 400 000 000 ÷ 26 700 000 ≈ 15 йил |
Ўзини оқлаш муддатини ҳисоблашдаги кўп учрайдиган хатолар
Биринчи хато — квартира ўн икки ой бўш турмай ижарада бўлгандек, ҳеч қандай айирмасиз фақат ижара пули бўйича ҳисоблаш. Иккинчиси — ҳар бир тўлиқ ижара сиклида учрайдиган ижарадан солиқ ва риелтор комиссиясини унутиш. Учинчиси — квартира нархининг ўсишини алоҳида банд сифатида ҳисобга олмаслик, аслида у ҳақиқий муддатни кўпинча энг кўп қисқартиради.
Қисқа жавоблар
Квартира ижарага берилганда неча йилда ўзини оқлайди
Кўпинча бу нарх ўсишисиз ўн-йигирма йил оралиғи — аниқ рақам квартира нархини соф йиллик ижара даромадига бўлиш орқали ҳисобланади.
Квартира ўзини оқлаш муддатини хатосиз қандай ҳисоблаш керак
Йиллик ижара даромадини олинг, ижарачилар орасидаги бўш туриш, таъмир, комиссия ва солиқни айиринг, сўнг квартира нархини қолган соф суммага бўлинг.
Студия ёки икки хонали қайси бири тезроқ ўзини оқлайди
Кўпинча ижарага талаби юқори арзонроқ квартира тезроқ ўзини оқлайди, бу одатда қулай ҳудудлардаги студия ва бир хонали квартиралар.
Уй нархининг ўсиши ўзини оқлаш муддатини қисқартирадими
Ҳа, квартира нархининг ўсиши ижарадан алоҳида фойда қўшади ва сармояни қайтариш ҳақиқий муддатини амалда қисқартиради, гарчи формула буни тўғридан-тўғри ҳисобга олмаса ҳам.
Ўзини оқлашни ҳисоблашда ипотекани ҳисобга олиш керакми
Ҳа, квартира кредитга олинган бўлса, ҳисобни квартиранинг тўлиқ нархидан эмас, бошланғич тўлов ва киритилган тўловлар суммасидан бошлаш керак.
Қисқача
- Ўзини оқлаш — квартира нархи соф йиллик ижара даромадига бўлингани.
- Даромаддан бўш туриш, таъмир, риелтор комиссияси ва солиқ албатта айирилади.
- Талаби юқори арзон квартиралар қиммат ва кам ижарага бериладиган квартиралардан тезроқ ўзини оқлайди.
- Квартиранинг ўзи нархининг ўсиши ҳақиқий муддатни қисқартиради, гарчи формула уни тўғридан-тўғри ҳисобга олмаса ҳам.
- Ипотекага олинган квартира бошқача ҳисобланади — тўлиқ нархдан эмас, бошланғич тўловдан.
- Ҳисобдаги рақамлар доим шартли — айнан ўз квартирангиз нархи ва ставкасини қўйинг.
Суммалар ва тўловларни NARXTOP калкуляторида ҳисоблаб кўриш қулай.
Банк маҳсулотлари ва шартларини NARXTOP кредитлар бўлимида солиштириш мумкин.
