Farrux 400 000 000 so‘mga kvartira sotib oldi va daftarga hisoblab qo‘ydi: oyiga 2 500 000 so‘mga ijaraga beraman, demak o‘n uch yildan keyin pul qaytadi. Uch yildan keyin bo‘sh turgan oylarni, rieltor komissiyasini va ijarachilardan keyingi ta’mirni hisobga olmaganini angladi — haqiqiy muddat sezilarli uzoqroq chiqdi. O‘zini oqlash muddatini to‘g‘ri hisoblaymiz.
Kvartira ijaraga berilganda o‘zini oqlash muddati — bu sotib olishga sarflangan summa ijara puli ko‘rinishida qaytib keladigan vaqt. Bu ko‘z bilan emas, aniq formula bilan hisoblanadi, unda har bir raqam — daromaddan nima ayirilishi ham muhim.
Kvartira o‘zini oqlashi oddiy so‘zlar bilan nimani anglatadi
O‘zini oqlash — kvartiraga qo‘yilgan summa ijara puli ko‘rinishida qaytib keladigan muddat, bu paytda kvartiraning o‘zi yana qimmatlashishi mumkinligini hisobga olmasdan. Muddat qisqa bo‘lsa, sarmoya tezroq «qaytadi» va sof foyda bera boshlaydi.
O‘zini oqlash muddatini qanday hisoblash kerak — formula misolda
Formula: kvartira narxi sof yillik ijara daromadiga bo‘linadi. Misol: kvartira 400 000 000 so‘m turadi, oyiga 2 700 000 so‘mga ijaraga beriladi — yiliga 32 400 000 so‘m. Xarajatlarni ayiramiz: bir oy bo‘sh turish (2 700 000), ta’mir va mayda xizmat (2 000 000), ijaradan soliq — sof holda taxminan 26 700 000 so‘m qoladi. 400 000 000 ni 26 700 000 ga bo‘lsak — taxminan 15 yilda o‘zini oqlaydi. Raqamlar shartli — o‘z sotib olish narxingiz va joriy ijaraga uy e’lonlaridagi stavkani qo‘ying.
Ayirmalarga nima kiradi va ularni nega tashlab bo‘lmaydi
Agar o‘zini oqlashni hech narsa ayirmasdan faqat ijara puli bo‘yicha hisoblasangiz, raqam doim past va aldamchi jozibali chiqadi. Ijarachilar orasidagi bo‘sh turish, ta’mir va mayda chaqiruv bo‘yicha ta’mir, ijarachi qidirishda rieltor komissiyasi va ijaradan soliq albatta ayiriladi — to‘lash kerakmi va qanday hisoblash haqida kvartira ijarasidan soliq maqolasida yozilgan. Tanish holat: Chilonzordagi kvartira egasi ikki yil ta’mirni hisobga olmadi, ijarachilardan keyin santexnikani almashtirib, devorlarni bo‘yashga to‘g‘ri kelganda, qog‘ozdagi o‘zini oqlash muddati bir yarim yilga uzayib ketdi.
Kvartira o‘zini oqlash muddatini nima qisqartiradi
Muddat ijara stavkasiga nisbatan past narxli kvartiralarda qisqaroq — ko‘pincha bu transport yaqinidagi yotoqxona tumanlaridagi studiya va bir xonali kvartiralar. Bo‘sh turishning kamligi ham muddatni qisqartiradi: yangi ijarachi qancha tez topilsa, yilda «bo‘sh» oylar shuncha kam bo‘ladi. Kvartira holati ham rol o‘ynaydi — ko‘chib kirishga tayyor kvartira uzoq ta’mirsiz darhol daromad bera boshlaydi.
Kvartira o‘zini oqlash muddatini nima uzaytiradi
Muddatni bozor o‘rtachasidan qimmat ta’mirlar, oshirilgan ijara stavkasi tufayli uzoq bo‘sh turish, ijaraga talab past hududda sotib olish va narx cho‘qqisida kvartiraning o‘zi uchun ortiqcha to‘lash uzaytiradi. Kvartira bozor narxidan qimmatga olingan bo‘lsa, ijara tez topilsa ham, o‘zini oqlash muddati avtomatik uzayadi.
Uy narxining o‘sishi haqiqiy o‘zini oqlash muddatini qanday qisqartiradi
Yuqoridagi formula kvartiraning o‘zi narxining o‘sishini hisobga olmaydi — u ko‘pincha uzoq muddatda asosiy foyda qismi hisoblanadi. Kvartira qimmatlashsa, sarmoyaning bir qismi ijara orqali emas, sotilganda ro‘yobga chiqadigan aktiv narxi o‘sishi orqali «qaytadi». Kvartira 10 yilda aslida qancha turishi haqidagi batafsil tahlil kvartiraning 10 yildagi to‘liq narxi maqolasida berilgan, u yerda ikkala foyda qismi qanday qo‘shilishi ko‘rinadi.
Kvartira ipotekaga olingan bo‘lsa, o‘zini oqlashni hisoblash kerakmi
Agar kvartira kreditga olingan bo‘lsa, formulaga ipoteka ustama to‘lovi qo‘shiladi — bunda o‘zini oqlashni kvartiraning to‘liq narxidan emas, boshlang‘ich to‘lov va kiritilgan to‘lovlar summasidan hisoblash to‘g‘riroq, kredit bo‘yicha oylik to‘lov ayirilgan sof ijara daromadi bilan solishtirib. Bu alohida va murakkabroq hisob-kitob, unda ko‘chmas mulk bo‘limidagi kalkulyator yordam beradi — u yerda o‘xshash obyektlarning joriy narxini ham baholash mumkin.
Jadval: xarajatlar o‘zini oqlash muddatini qanday o‘zgartiradi
| Nimani hisoblaymiz | Qanday | Misol |
|---|---|---|
| Ayirmasiz yillik daromad | oylik ijara × 12 | 2 700 000 × 12 = 32 400 000 |
| Sof yillik daromad | minus bo‘sh turish, ta’mir, soliq | 32 400 000 − 5 700 000 ≈ 26 700 000 |
| O‘zini oqlash muddati | kvartira narxi ÷ sof daromad | 400 000 000 ÷ 26 700 000 ≈ 15 yil |
O‘zini oqlash muddatini hisoblashdagi ko‘p uchraydigan xatolar
Birinchi xato — kvartira o‘n ikki oy bo‘sh turmay ijarada bo‘lgandek, hech qanday ayirmasiz faqat ijara puli bo‘yicha hisoblash. Ikkinchisi — har bir to‘liq ijara siklida uchraydigan ijaradan soliq va rieltor komissiyasini unutish. Uchinchisi — kvartira narxining o‘sishini alohida band sifatida hisobga olmaslik, aslida u haqiqiy muddatni ko‘pincha eng ko‘p qisqartiradi.
Qisqa javoblar
Kvartira ijaraga berilganda necha yilda o‘zini oqlaydi
Ko‘pincha bu narx o‘sishisiz o‘n-yigirma yil oralig‘i — aniq raqam kvartira narxini sof yillik ijara daromadiga bo‘lish orqali hisoblanadi.
Kvartira o‘zini oqlash muddatini xatosiz qanday hisoblash kerak
Yillik ijara daromadini oling, ijarachilar orasidagi bo‘sh turish, ta’mir, komissiya va soliqni ayiring, so‘ng kvartira narxini qolgan sof summaga bo‘ling.
Studiya yoki ikki xonali qaysi biri tezroq o‘zini oqlaydi
Ko‘pincha ijaraga talabi yuqori arzonroq kvartira tezroq o‘zini oqlaydi, bu odatda qulay hududlardagi studiya va bir xonali kvartiralar.
Uy narxining o‘sishi o‘zini oqlash muddatini qisqartiradimi
Ha, kvartira narxining o‘sishi ijaradan alohida foyda qo‘shadi va sarmoyani qaytarish haqiqiy muddatini amalda qisqartiradi, garchi formula buni to‘g‘ridan-to‘g‘ri hisobga olmasa ham.
O‘zini oqlashni hisoblashda ipotekani hisobga olish kerakmi
Ha, kvartira kreditga olingan bo‘lsa, hisobni kvartiraning to‘liq narxidan emas, boshlang‘ich to‘lov va kiritilgan to‘lovlar summasidan boshlash kerak.
Qisqacha
- O‘zini oqlash — kvartira narxi sof yillik ijara daromadiga bo‘lingani.
- Daromaddan bo‘sh turish, ta’mir, rieltor komissiyasi va soliq albatta ayiriladi.
- Talabi yuqori arzon kvartiralar qimmat va kam ijaraga beriladigan kvartiralardan tezroq o‘zini oqlaydi.
- Kvartiraning o‘zi narxining o‘sishi haqiqiy muddatni qisqartiradi, garchi formula uni to‘g‘ridan-to‘g‘ri hisobga olmasa ham.
- Ipotekaga olingan kvartira boshqacha hisoblanadi — to‘liq narxdan emas, boshlang‘ich to‘lovdan.
- Hisobdagi raqamlar doim shartli — aynan o‘z kvartirangiz narxi va stavkasini qo‘ying.
Summalar va to‘lovlarni NARXTOP kalkulyatorida hisoblab ko‘rish qulay.
Bank mahsulotlari va shartlarini NARXTOP kreditlar bo‘limida solishtirish mumkin.
