Недвижимость рекламируют по одним законам. На фотографии квартира — дворец. Свет направлен так, чтобы каждый уголок казался больше. Углы срезаны, чтобы комната растянулась. Кровать убрана, чтобы была видна вся площадь. Что дальше? Вы приходите на просмотр — и квартира вдруг становится меньше, темнее и уже не так красива. Это не обман. Это маркетинг недвижимости, и работает он везде: в Ташкенте, в областях, в Чиланзаре.
На NARXTOP размещают объявления тысячи риелторов и хозяев квартир. Каждый использует одни и те же приёмы, но честность разная. Эта статья про то, как видеть квартиру правильно, не через фильтр маркетинга, а такой, какая она на самом деле. И про то, как не переплатить за красивую фотографию.
Какие приёмы используют при фотографировании квартиры
Первый приём: широкий угол. Камера фотографирует под углом 120 градусов вместо обычных 45. Комната с двумя кроватями выглядит как пятизвёздочный номер в отеле. На самом деле это маленькое помещение. Люди берут специальные объективы, снимают рано утром, когда солнце светит в окно, и комната светлеет на две ступени.
Второй приём: минимум мебели. Из квартиры вынимают всё, оставляя только ковер и торшер. Так её площадь кажется больше. Люди смотрят фото и думают: «О, как просторно!» Потом приходят на просмотр, видят пока мебель, и вот уже ясно: не так просторно. Третий приём: время съёмки. Снимают в момент, когда солнце светит в окно. Квартира выглядит ярче и теплее. Если квартира смотрит на север и всегда темная, съёмка в момент, когда солнце светит в угол, — обман.
Как пишут описание квартиры и скрывают её недостатки
В описании квартиры никогда не напишют: «Квартира тесная, шумная и тёмная.» Вместо этого пишут: «Квартира находится в живом районе близ активной жизни». Это означает шумно. «Квартира требует свежести» означает: грязная, плесень, запахи. «Квартира с характером» означает: старая, много проблем. На странице недвижимости NARXTOP эти фразы-код видны сразу.
Другой приём — промолчание. О плохом соседе не напишют. О шахте в центре комнаты не напишют. О близости кладбища не напишют, хотя это влияет на стоимость. О том, что рядом идёт стройка и будет шум два года, не напишют. Риелтор расскажет об этом только если вы спросите. Вот поэтому нужно спрашивать.
Завышение цены и как проверить реальную стоимость
На доме объявлена цена сто миллионов. Чем она выше, тем больше процент риелтору. Риелтор заинтересован, чтобы вы заплатили больше, не меньше. Поэтому он пишет такую цену, с которой можно торговаться. Реальная цена — восемьдесят. Вы приходите, торгуетесь, платите девяносто. Риелтор доволен, вы довольны (вроде как сэкономили), а квартира продана дороже реальной на десять процентов.
Как проверить реальную стоимость? Первое: смотрите, сколько стоит метр в районе. На NARXTOP можно посмотреть калькулятор недвижимости и увидеть средние цены. Если эта квартира на двадцать процентов дороже других в районе, у неё должна быть причина: ремонт, вид, близость метро. Если причины нет, цена завышена.
Скрытые проблемы, которые не видны в объявлении
Квартира может быть красивой, но проблемы не видны до осмотра. Соседи. Один сосед — человек добрый. Второй — пьёт и шумит. О втором не напишют. Крыша и свет. Если квартира на верхнем этаже, может быть течь. Если на первом — сырость. Вода и отопление. Летом могут отключать воду. Зимой могут приходить счета за отопление в два раза больше, потому что система старая.
Место. Рядом может быть базар, мечеть, кладбище, АЗС, завод — все это влияет на цену и комфорт. Соседское хозяйство. Вокруг могут быть покосившиеся дома, стройка, парковка. Это тоже влияет. На фото всего этого не видно, потому что фото снимают из окна квартиры, а не из окна соседей.
Как отличить поддельное объявление от настоящего
Когда риелтор выкладывает объявление через NARXTOP или подобный сайт, он заполняет форму: площадь, этажность, комнаты, расположение. Всё это можно проверить. Потом риелтор берёт фото из интернета, и вот — фото квартиры, которую он никогда не видел. Как узнать? Если вы видели это фото в другом городе, это поддельное объявление.
Второе: цена. Если риелтор просит за квартиру меньше, чем рыночная на тридцать процентов, это или лох, или поддельное объявление. Реальные люди не отдают квартиры со скидкой на тридцать процентов. Третье: текст. Если текст написан очень красиво, с оригинальными фразами, которые везде повторяются — это копипаста. Каждая хорошая квартира пишется по-новому, честно и лаконично.
Как правильно выбрать квартиру и не ошибиться
Смотрите объявления, но не верьте фото сразу. Фото — это худшее, что может быть для выбора. На объявлении пять фото, где квартира как во дворце. Потом вы идёте на просмотр, и вот совсем другая история. Смотрите лучше описание: какой район, какая площадь, сколько комнат, есть ли ремонт. Потом зовите знакомого и идите смотреть вместе.
На просмотре не смотрите только на красивое. Смотрите на углы комнаты, на тёмные места, на то, как звучит звук (если квартира пустая, звук гулкий — плохая звукоизоляция). Откройте шкафы, посмотрите, нет ли плесени. Посмотрите на полы, нет ли ям. Спросите соседей: тихо ли, не течёт ли? Риелтор не расскажет, но сосед скажет.
| Приём маркетинга | Что показывают | Что на самом деле | Как проверить |
|---|---|---|---|
| Широкий угол на фото | Квартира огромная | Маленькая комната, просто снята под углом | Просмотр лично и рулетка |
| Минимум мебели | Просторная квартира | Комната будет тесной с мебелью | Представьте мебель |
| Яркое освещение на фото | Светлая квартира | На самом деле тёмная, снимали в момент солнца | Просмотр в разное время |
| Завышенная цена | Дорого, значит хорошо | Цена на 30% выше рынка | Сравните средние цены в районе |
Короткие ответы
Главные вопросы про маркетинг недвижимости.
Почему фото квартиры не совпадает с реальностью?
Потому что фото — это инструмент продажи. Риелтор хочет, чтобы вы позвонили, а потом пришли смотреть. Фото должна привлечь, не показать правду.
Как выбрать честного риелтора?
Риелтор, который не льёт воду в описании, а пишет коротко и ясно. Который отвечает на все вопросы и не настаивает на срочности. На NARXTOP видны рейтинги — выбирайте по отзывам.
На сколько процентов можно торговаться при покупке квартиры?
Это зависит от рынка. В горячем рынке на пять процентов. В холодном — на двадцать. Нужно смотреть, сколько похожих квартир на рынке и как долго они лежат.
Какие районы безопаснее для покупки квартиры?
Районы, где есть государственная инфраструктура — школы, больницы, парки. Районы, где есть спрос и люди не спешат продавать. Районы рядом с метро.
Нужен ли риелтор при покупке квартиры?
Не обязательно, если вы разбираетесь. Но риелтор поможет избежать обмана и сэкономит время. На NARXTOP найдёте много квартир без риелтора, напрямую от хозяев.
Коротко:
- Фото квартиры — это не квартира, это маркетинг
- Описание скрывает недостатки, так что нужно спрашивать
- Цена часто завышена, смотрите рыночные средние
- Просмотр важнее фото в сто раз
- Спросите соседей, они расскажут правду
- На NARXTOP видны рейтинги риелторов — выбирайте честных
Ещё на NARXTOP: вклады.
