Шерзод сдал квартиру через агентство и заплатил риелтору комиссию — сумму, равную одной месячной плате. Через год, подбивая итоги, он умножил плату на двенадцать и остался доволен цифрой. Про комиссию агенту он просто забыл — а ведь именно из-за неё первый год оказался заметно менее выгодным, чем показывал простой расчёт.
Комиссия за поиск жильца — обычная и законная часть сделки, но её обязательно нужно учитывать в расчёте доходности, а не только саму арендную плату.
Что за комиссия и кто её платит
Комиссия — это плата агентству или частному риелтору за поиск жильца и помощь с договором. В Узбекистане её размер и то, кто платит — хозяин или жилец, — каждый раз обсуждают отдельно с конкретным агентством, единой ставки на рынке нет.
Как комиссия влияет на доходность первого года
Формула простыми словами: реальный доход первого года — это арендная плата за год минус расходы на квартиру минус комиссия агенту, если её платили вы. Доходность — реальный доход, делённый на стоимость квартиры.
Пример (числа условные, подставьте свои). Квартира стоит 350 000 000 сум. Плата — 3 500 000 сум в месяц, за год это 42 000 000 сум. Комиссия агенту — одна месячная плата, 3 500 000 сум. Прочие расходы за год — 3 000 000 сум.
| Что считаем | Как считаем | Пример |
|---|---|---|
| Доход за год без вычетов | плата × 12 | 3 500 000 × 12 = 42 000 000 сум |
| Минус комиссия агенту | обычно одна месячная плата | 42 000 000 − 3 500 000 = 38 500 000 сум |
| Минус прочие расходы | коммуналка, мелкий ремонт | 38 500 000 − 3 000 000 = 35 500 000 сум |
| Доходность первого года | реальный доход ÷ стоимость × 100 | 35 500 000 ÷ 350 000 000 × 100 = 10,1 % |
Без вычета комиссии доходность выглядела бы как 39 000 000 ÷ 350 000 000 = 11,1 % — на целый процентный пункт выше, чем на самом деле. На второй год без новой комиссии доходность обычно возвращается к более высокому уровню, если жилец не съезжает. Кроме комиссии, в первый год часто добавляются разовые траты на подготовку квартиры — про то, какой ремонт под сдачу окупается, а какой нет, мы разбирали отдельно.
Комиссия разово или каждый год
Обычно комиссию платят один раз — при заселении конкретного жильца. Если тот же человек живёт несколько лет, повторной комиссии за это время не будет, и доходность по годам постепенно выравнивается. Именно поэтому комиссия сильнее всего бьёт по расчётам именно в первый год.
Сдавать через агента или самому
У самостоятельной сдачи нет комиссии, но есть своя цена: время на показы, риск дольше искать жильца и меньше опыта в проверке документов. Сравнить оба пути проще, если для начала посмотреть на реальный спрос — разместить объявление через форму подачи объявления самому и одновременно узнать условия у пары агентств. Прикинуть свои цифры по обоим сценариям можно в калькуляторе жилья на NARXTOP.
Знакомая ситуация: сосед решил сэкономить на комиссии и сдавать сам, но квартира простояла лишний месяц без объявления в нужных местах — упущенная плата за этот месяц оказалась больше, чем комиссия, которую он пытался не платить.
Как сравнить предложения агентств
Условия у разных агентств и частных риелторов отличаются: где-то фиксированная сумма, где-то процент от годовой платы. Прежде чем соглашаться на первое предложение, сравните несколько вариантов и посмотрите похожие квартиры в разделе недвижимости на NARXTOP, чтобы понимать реальный уровень цен в своём районе.
Частые ошибки
- Считать доходность по плате за год, не вычитая комиссию агенту.
- Не уточнять заранее, входит ли комиссия в первый платёж жильца или платится отдельно хозяином.
- Сравнивать доходность первого и последующих годов без поправки на разовые траты.
- Выбирать агентство только по размеру комиссии, не проверяя, как оно проверяет жильцов.
Короткие ответы
Нужно ли вычитать комиссию агента при расчёте доходности
Да, комиссия — реальный расход первого года, и без неё доходность на бумаге будет выше, чем есть на самом деле.
Комиссию платят каждый месяц или один раз
Обычно один раз, при заселении конкретного жильца — пока он живёт в квартире, повторной комиссии за него не будет.
Кто обычно платит комиссию — хозяин или жилец
Зависит от договорённости с конкретным агентством: единого правила нет, это обсуждают до начала показов.
Выгоднее ли сдавать квартиру самому, без агента
Комиссии не будет, но возрастает риск дольше искать жильца и тратить время на показы — считать выгоду нужно с учётом этого времени, а не только суммы комиссии.
Меняется ли доходность на второй год из-за комиссии
Обычно да, доходность на второй год выше первого, если жилец не съезжает и новую комиссию платить не нужно.
Коротко
- Комиссия агенту — реальный расход, который нужно вычитать при расчёте доходности первого года.
- Без учёта комиссии доходность на бумаге всегда выглядит выше, чем есть на самом деле.
- Комиссию обычно платят один раз за заселение конкретного жильца, а не ежегодно.
- Самостоятельная сдача экономит на комиссии, но добавляет время на поиск жильца.
- Сравнивайте условия нескольких агентств, а не соглашайтесь на первое предложение.
Сравнить банковские продукты и условия можно в разделе кредиты на NARXTOP.
