Азиз с женой присмотрели трёхкомнатную в Мирзо-Улугбекском районе среди объявлений о продаже квартир, продавец просил 620 миллионов сум, банк одобрил ипотеку по доходу — и тут выяснилось, что решает не продавец и не покупатель, а независимый оценщик. Он пришёл с рулеткой и через два дня прислал отчёт с совсем другой суммой. Как банк оценивает квартиру при ипотеке — вопрос, который встаёт именно в этот момент.
Банк не выдаёт кредит под ту сумму, которую попросил продавец: он выдаёт под сумму, которую подтвердил независимый оценщик. Разбираемся, кто это делает и что оценщик смотрит.
Как банк оценивает квартиру при ипотеке
Банк заказывает независимую оценку у аккредитованной оценочной компании — оценщик выезжает на объект, сравнивает его с похожими квартирами в этом же районе и присылает банку отчёт с рыночной стоимостью. Именно от этой суммы, а не от цены в объявлении, банк считает первоначальный взнос и сумму кредита.
Кто такой оценщик и почему нельзя выбрать своего
Оценщик — не сотрудник банка и не знакомый продавца, а сторонняя компания или частный специалист с лицензией. Банк работает со списком аккредитованных оценщиков и обычно даёт заёмщику выбрать одного из них, а не любого на рынке — так банк застрахован от завышенной оценки в пользу продавца.
Оплачивает оценку обычно покупатель — эту статью расхода часто забывают, считая только первоначальный взнос. Цена услуги отличается от банка к банку, сверяйте её заранее на странице банков на NARXTOP.
Какие документы нужны для оценки
Оценщику нужны правоустанавливающие документы на квартиру — технический паспорт и документ о праве собственности продавца. Без этих бумаг выезд на объект просто не назначат.
- Получите у продавца копию техпаспорта и документа о праве собственности.
- Согласуйте с оценщиком дату осмотра квартиры.
- Обеспечьте оценщику доступ во все комнаты, санузел и на балкон.
- Передайте готовый отчёт в банк вместе с остальным пакетом документов.
Что смотрит оценщик в квартире
Оценщик сравнивает квартиру с похожими объектами, которые продавались или продаются рядом, и корректирует цену по конкретным параметрам: этаж, состояние дома, год постройки, вид из окон, ремонт, площадь по факту обмера. Свежий ремонт поднимает оценку, а угловая квартира на первом или последнем этаже обычно уходит с понижающим коэффициентом.
Так бывает часто: в объявлении площадь одна, а по факту обмера — другая, на пару квадратов меньше из-за толщины перегородок или самовольной перепланировки. Разницу оценщик фиксирует отдельно, и это тоже сдвигает сумму. Откуда берётся такая разница, разобрано в статье про реальную площадь квартиры в новостройке.
Как посчитать итоговую сумму кредита от оценки
Формула: сумма кредита = оценочная стоимость × (100% − процент взноса). Банк отталкивается не от цены продавца, а от суммы в отчёте — если она ниже цены, разницу покупателю придётся закрыть своими деньгами.
Пример на условных числах (числа условные, подставьте свои): продавец просит 620 000 000 сум, оценщик подтвердил 590 000 000 сум, банк требует первоначальный взнос 25%. Считаем: 590 000 000 × 75% = 442 500 000 сум — это максимум, что банк выдаст кредитом. Остаётся 620 000 000 − 442 500 000 = 177 500 000 сум, которые нужно найти самому: часть как взнос, часть — разница между ценой и оценкой.
| Что считаем | Как | Пример, сум |
|---|---|---|
| Оценочная стоимость | отчёт оценщика | 590 000 000 |
| Максимум кредита | оценка × (100% − взнос) | 442 500 000 |
| Доплата сверх кредита | цена продавца − максимум кредита | 177 500 000 |
Свою сумму удобно прикинуть заранее на калькуляторе бюджета на жильё — вводите цену и процент взноса и сразу видите, сколько кредита реально нужно.
Сколько занимает оценка по времени и деньгам
От заявки до готового отчёта обычно проходит от двух до пяти рабочих дней: день на согласование выезда, день на осмотр, один-два дня на оформление документа. В область оценщики выезжают дольше — иногда неделю, если специалист один на несколько районов. Это стоит сразу закладывать в сроки с продавцом, а не выяснять за два дня до расчёта.
Частые ошибки
- Считать первоначальный взнос от цены продавца, а не от будущей оценки.
- Не закладывать в бюджет стоимость самой услуги оценщика.
- Заказывать оценку у специалиста, не аккредитованного банком, и получать отказ.
Короткие ответы
Кто платит за оценку квартиры при ипотеке
Обычно платит покупатель — эта услуга не входит в первоначальный взнос. Точную стоимость называет оценочная компания, а не банк.
Можно ли оспорить оценку банка
Да, можно заказать повторную оценку у другого аккредитованного банком специалиста, но это дополнительное время и ещё одна оплата услуги. Итоговое решение всё равно принимает банк на основе отчёта.
Сколько действует отчёт об оценке
Обычно от одного до трёх месяцев в зависимости от требований банка — уточняйте срок прямо у оценщика при заказе, чтобы не пришлось заказывать отчёт повторно из-за затянувшейся сделки.
Что если оценка совпала с ценой продавца
Тогда расчёт первоначального взноса идёт от полной суммы сделки и доплата сверху не возникает — такой исход тоже частый, особенно на вторичке в спокойном районе.
Коротко
- Банк выдаёт кредит от суммы независимой оценки, а не от цены продавца.
- Оценщика выбирают из списка, аккредитованного банком, а не любого на рынке.
- За оценку обычно платит покупатель отдельно от первоначального взноса.
- На отчёт уходит от двух дней до недели — закладывайте это в сроки сделки.
- Если оценка ниже цены продавца, разницу нужно закрыть своими деньгами.
- Перед сделкой сверьте условия ипотеки разных банков на странице ипотеки NARXTOP.
