Эскроу-счёт — как он защищает при покупке жилья и почему застройщики всё чаще просят платить именно через него, а не напрямую в кассу. Гульнора внесла деньги за квартиру в новостройке в Сергели, а через год узнала, что стройка встала на нулевом цикле — и первым делом позвонила узнать, был ли у неё эскроу-счёт.
Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, куда покупатель кладёт деньги за квартиру, а застройщик получает их только после того, как выполнит свои обязательства, например сдаст дом. Пока стройка идёт, деньги лежат в банке и застройщик не может их забрать раньше срока.
Разбираемся, чем это отличается от обычной предоплаты напрямую застройщику, что бывает, если стройку заморозят, и на что смотреть в договоре перед тем, как нести деньги.
Что такое эскроу-счёт простыми словами
Эскроу-счёт — это счёт с посредником-банком: покупатель кладёт на него деньги, банк их держит, а застройщик получает доступ только при выполнении условия из договора. Обычно это условие — ввод дома в эксплуатацию или конкретный этап строительства.
Идея простая: деньги покупателя не идут напрямую в оборот застройщика, пока дом не построен. Это снижает риск того, что стройка встанет, а деньги уже потрачены на другой объект.
Чем эскроу отличается от прямой оплаты застройщику
При прямой оплате деньги сразу попадают в кассу застройщика и он использует их на стройку, зарплаты, материалы — на что угодно. Если что-то пойдёт не так, деньги уже потрачены, и вернуть их сложно.
При эскроу деньги ждут в банке до нужного момента. Застройщик обычно кредитуется в банке под залог будущей выручки со счетов, а не тратит деньги покупателей напрямую. Схема пришла из практики других стран и постепенно распространяется у нас на новостройках.
Как эскроу защищает покупателя, если стройка встала
Если дом не достроен, а срок по договору истёк, деньги на эскроу-счёте, как правило, можно вернуть — конкретные условия возврата смотрите в договоре и уточняйте у банка, который ведёт счёт. Это ключевое отличие от ситуации, когда деньги уже давно в обороте у застройщика и физически их вернуть нечем.
Знакомая история: семья вложилась в дом в Ташкентской области на этапе котлована без эскроу, стройка растянулась на годы дольше обещанного, и деньги фактически заморозились вместе со стройкой. С защищённым счётом в такой ситуации у покупателя остаётся больше рычагов.
Что нужно проверить перед открытием эскроу-счёта
- Уточнить у застройщика, работает ли он через эскроу-счёт и в каком банке.
- Прочитать в договоре, при каком именно условии деньги переходят застройщику.
- Уточнить, что происходит с деньгами, если сроки сдачи сорваны.
- Сравнить условия ипотеки в банке, который ведёт эскроу, на странице ипотеки NARXTOP.
- Сохранить все документы по счёту и договору долевого участия.
Сколько стоит открытие эскроу-счёта
Комиссию за ведение эскроу-счёта в разных банках устанавливают по-разному, иногда её берёт на себя застройщик, иногда покупатель. Точный тариф — это ставка вашего банка, уточняйте её до подписания договора, а не после.
Как посчитать риск и сравнить варианты
Числа условные, для примера — подставьте свои и уточните у застройщика и банка. Формула простая: сумма риска без эскроу = вся уплаченная сумма минус то, что реально можно взыскать через суд, если стройка встанет.
Пример первый: покупатель заплатил напрямую застройщику 200 000 000 сум без эскроу, стройка встала, из этой суммы удалось вернуть только часть после долгих разбирательств — риск был равен почти всей сумме взноса.
Пример второй: та же сумма 200 000 000 сум лежит на эскроу-счёте, дом не сдан в срок — деньги остаются на счёте покупателя и по условиям договора возвращаются без похода в суд. Прикинуть, сколько будет стоить квартира с учётом рассрочки или ипотеки, поможет калькулятор жилья NARXTOP.
Можно ли снять деньги с эскроу-счёта раньше срока
Обычно нет — в этом и смысл счёта: деньги заморожены до наступления условия из договора. Забрать их раньше можно только в случаях, прописанных в договоре, например при расторжении сделки по соглашению сторон.
— А если я передумаю покупать квартиру через полгода? — Здесь всё зависит от условий конкретного договора, поэтому пункт о досрочном расторжении стоит читать до подписания, а не когда уже возникло желание выйти из сделки.
| Способ оплаты | Где деньги до сдачи дома | Риск для покупателя |
|---|---|---|
| Прямая оплата застройщику | В обороте у застройщика | Выше — деньги уже потрачены на стройку |
| Эскроу-счёт | На счёте в банке до условия договора | Ниже — деньги обычно можно вернуть, если условие не выполнено |
| Оплата через ипотеку | Банк переводит сумму по графику стройки | Зависит от условий конкретного банка |
Частые ошибки
- Платить застройщику напрямую наличными без счёта и договора долевого участия.
- Не читать, при каком условии деньги переходят застройщику по эскроу.
- Не уточнять, что будет с деньгами при переносе сроков сдачи дома.
- Путать эскроу-счёт с обычным вкладом, у которого другие условия и проценты.
- Не сохранять договор и платёжные документы до самого получения ключей.
Короткие ответы
Что такое эскроу-счёт при покупке жилья
Это счёт в банке, куда покупатель кладёт деньги за квартиру, а застройщик получает их только после выполнения условия из договора, обычно после сдачи дома.
Безопаснее ли эскроу, чем прямая оплата застройщику
Да, потому что деньги не уходят в оборот застройщика сразу, а ждут в банке. Это снижает риск полной потери суммы, если стройка встанет.
Кто платит за ведение эскроу-счёта
Зависит от банка и договорённостей с застройщиком — иногда комиссию берёт на себя застройщик, иногда покупатель. Уточняйте это заранее в банке.
Можно ли вернуть деньги с эскроу-счёта, если дом не достроили
Обычно да, если условие сделки не выполнено в срок, но точный порядок возврата смотрите в своём договоре и уточняйте у банка, который ведёт счёт.
Обязательно ли покупать квартиру через эскроу-счёт
Нет, это зависит от того, какую схему предлагает застройщик, но эскроу считается более защищённым вариантом для покупателя.
Коротко
- Эскроу-счёт — это способ хранить деньги за квартиру в банке до выполнения застройщиком своих обязательств.
- Деньги не попадают в оборот застройщика сразу, поэтому риск потери ниже, чем при прямой оплате.
- Условия возврата денег при срыве сроков всегда смотрите в договоре, а не по общим рассказам.
- Комиссию за ведение счёта уточняйте заранее — она может лечь и на застройщика, и на покупателя.
- Если для покупки не хватает своих денег, сравните варианты на странице кредитов NARXTOP и посчитайте платёж заранее.
- Первоначальный взнос удобно копить на обычном вкладе, а не держать наличными дома.
- Перед сделкой полезно свериться со своим бюджетом — как это сделать, разбирали в статье про финансовую подушку.
