Наргиза продавала квартиру матери, которая после операции почти не выходила из дома, и оформила доверенность, чтобы вести сделку от её имени. Покупатель на просмотре спросил только паспорт Наргизы и был готов вносить задаток, не взглянув на саму доверенность. Доверенность на сделку с недвижимостью: на что обратить внимание, чтобы такая сделка не сорвалась или не была позже оспорена? Смотреть нужно не на факт наличия доверенности, а на то, что именно в ней написано и кем она удостоверена.
Доверенность даёт одному человеку право действовать от имени другого, но объём этого права зависит от формулировок документа. Общая доверенность «на представление интересов» и доверенность с прямым правом продать конкретную квартиру — совершенно разные по надёжности документы для покупателя.
Что такое доверенность на сделку с недвижимостью
Доверенность на сделку с недвижимостью — это документ, по которому собственник поручает другому человеку представлять его интересы при продаже, покупке или оформлении квартиры, дома или земельного участка. Доверенность не передаёт право собственности, а только право действовать от имени владельца в рамках, которые указаны в тексте документа.
Какие виды доверенностей встречаются
Доверенности различаются по объёму полномочий: одни дают право только собирать документы или представлять интересы на просмотрах, другие — прямо продавать конкретный объект и получать деньги. Чем шире полномочия, тем внимательнее покупателю стоит проверять и сам документ, и человека, который его выдал.
Что обязательно должно быть в тексте доверенности
- Проверьте, что в доверенности прямо указано право продать именно эту квартиру, с точным адресом, а не общая формулировка «представлять интересы».
- Убедитесь, что прописано право получать деньги по сделке, если расчёт идёт через доверенное лицо.
- Посмотрите срок действия доверенности — просроченный документ не имеет силы, даже если формально выглядит правильно.
- Проверьте, что доверенность нотариально удостоверена, а не написана в свободной форме от руки.
Как проверить подлинность доверенности
Лучший способ — обратиться к нотариусу, который может подтвердить, выдавался ли документ с такими реквизитами и не отозван ли он. Доверенности можно отозвать в любой момент, и покупатель может не знать об этом, если полагается только на бумагу у него на руках.
Знакомая ситуация: доверенное лицо показывает квартиру и уверяет, что собственник живёт в другом городе и полностью доверяет сделку ему. Это не проблема, но повод уточнить у нотариуса, действует ли доверенность на момент сделки, а не только на дату выдачи.
Кто чаще всего продаёт квартиру по доверенности
Чаще всего доверенность оформляют, если собственник живёт в другом городе, тяжело болен, в преклонном возрасте или не может физически присутствовать на всех этапах сделки. Такие решения часто становятся поводом для разговора о деньгах в семье — тему разбирали в статье про общий бюджет в семье.
— А с самой хозяйкой можно поговорить перед сделкой? — Она плохо себя чувствует, все вопросы через меня.
Просьба хотя бы созвониться с собственником напрямую не оскорбляет доверенное лицо в честной сделке, а лишь снижает риск для покупателя.
Что делать, если доверенность вызывает сомнения
- Попросите контакт собственника напрямую и уточните у него намерение продать квартиру на этих условиях.
- Проверьте доверенность у нотариуса, который может подтвердить её действительность на текущую дату.
- Не переводите деньги доверенному лицу без документа, который прямо разрешает ему их получать.
- При малейших сомнениях привлеките независимого юриста для проверки конкретного случая.
Как посчитать риск сделки по доверенности
Прямой формулы для риска доверенности нет, но полезно сравнить: сколько стоит проверка у нотариуса против суммы всей сделки. Пример на условных цифрах: проверка у нотариуса стоит условные 300 000 сум, а сумма сделки — условные 400 000 000 сум. Соотношение расходов явно в пользу проверки: доля меньше одного процента от суммы сделки против риска остаться и без квартиры, и без денег. Числа условные — используйте свои и всё равно проверяйте документ. Если сделка проходит с использованием ипотеки, банк обычно тщательно проверяет доверенность сам, но полагаться только на это не стоит.
| Признак | Надёжная доверенность | Повод насторожиться |
|---|---|---|
| Полномочия | Прямо указана конкретная квартира и право продать её | Общая формулировка «представлять интересы» |
| Удостоверение | Нотариально удостоверена | Составлена в свободной форме без нотариуса |
| Срок действия | Указан и ещё не истёк | Срок не указан или уже прошёл |
| Связь с собственником | Можно созвониться и подтвердить намерение | Доверенное лицо избегает прямого контакта |
Частые ошибки при сделке по доверенности
- Не читать текст доверенности целиком, ограничиваясь фактом её наличия.
- Не проверять срок действия документа и не уточнять, не отозван ли он.
- Переводить деньги доверенному лицу без прямого указания на такое право в документе.
- Не пытаться связаться с собственником напрямую, даже когда это возможно.
Короткие ответы
Доверенность на сделку с недвижимостью: на что обратить внимание в первую очередь
Проверьте, что доверенность прямо разрешает продать конкретную квартиру и получать деньги по сделке, что она нотариально удостоверена и срок действия не истёк.
Можно ли отозвать доверенность после её выдачи
Да, собственник может отозвать доверенность в любой момент, и доверенное лицо теряет право действовать от его имени с даты отзыва.
Нужно ли лично встречаться с собственником, если сделка идёт по доверенности
Формально не обязательно, но разумно хотя бы созвониться и уточнить его намерение продать квартиру на этих условиях.
Что будет, если доверенность окажется поддельной или отозванной
Сделка по недействительной доверенности может быть оспорена, а вернуть уже переданные деньги окажется сложно.
Можно ли купить квартиру по доверенности в ипотеку
Формально можно, но банк, скорее всего, проведёт собственную проверку доверенности перед одобрением.
Коротко
- Доверенность даёт право действовать от имени собственника, но не заменяет его согласие на конкретные условия сделки.
- Проверяйте текст документа целиком: конкретный объект, право получать деньги, срок действия и нотариальное удостоверение.
- Уточняйте у нотариуса, не отозвана ли доверенность на дату сделки, а не только на дату её выдачи.
- По возможности созванивайтесь с собственником напрямую, прежде чем вносить любые деньги.
- Стоимость проверки доверенности несравнима с риском всей суммы сделки — расходы можно прикинуть заранее в калькуляторе жилья.
- Похожая осторожность нужна и на аукционах недвижимости, а найти или разместить объявление о квартире можно через форму подачи объявления или в разделе недвижимости NARXTOP.
