Что смотреть при осмотре квартиры, большинство вспоминает уже на площадке перед дверью, когда хозяин поворачивает ключ и начинает рассказывать, какой тут хороший ремонт. Через двадцать минут вы выходите с ощущением «вроде нормально» и без половины фактов, которые потом решат всё.
Поэтому идите по списку. Открывать краны, щёлкать выключателями, заглядывать под ванну — это нормально: вы смотрите жильё, за которое отдадите несколько лет заработка. Возьмите телефон с фонариком, рулетку и зарядное устройство — им удобно проверять розетки. Спокойный осмотр занимает минут сорок, и торопиться тут не надо.
Подъезд и дом: смотреть начинайте с улицы
Квартиру продают вместе с домом, а дом не переделаешь. Пройдите вокруг: где машины стоят вечером, есть ли вообще место, далеко ли мусорные баки и не под окнами ли они. В новостройках на окраине двор часто ещё не доделан, и это видно сразу.
В подъезде смотрите на потолок верхнего этажа и стены у окон: мокрые пятна и вздутая краска — это кровля или изношенные стояки. Запах сырости из подвала поднимается в квартиры первых этажей. Лифт не оценивайте на глаз, просто прокатитесь. И почитайте объявления ТЧСЖ на стене.
Район важнее, чем кажется: одинаковые по площади квартиры в Чиланзаре и в Сергели стоят по-разному, и разница не в стенах. Как складываются цены по городу, разбиралось в материале про районы и цены на жильё в Ташкенте, а прикинуть платёж помогает калькулятор жилья.
Двери, окна и куда выходят комнаты
Входная дверь должна открываться без нажима, замок — проворачиваться легко. Межкомнатные проверьте все: если дверь цепляет пол, дом мог дать усадку, а это уже разговор про трещины.
Окна откройте и закройте каждое, включая балконные. Проведите рукой по откосу и подоконнику: сырость, плесень в углу, чёрные точки на уплотнителе — это конденсат, зимой будет течь. Деревянные рамы в старом фонде смотрите снизу, нижний брус гниёт первым.
Стороны света решают, как вы переживёте лето. Запад — раскалённая комната с четырёх до заката и кондиционер, который не выключается; в нашу жару это ощутимые деньги каждый месяц. Север прохладнее, но темно и зимой холоднее. Лучше всего восток и юго-восток. Спросите, куда попадает солнце в июле, и заодно прикиньте технику: про выбор сплита есть разбор кондиционеров для квартиры.
Стены, потолок и пол: где ищут следы воды
Протечки прячут краской и натяжным потолком, но следы остаются. Смотрите углы под потолком, стыки стен с потолком, места вокруг стояков в ванной и на кухне. Жёлтые разводы, отслоившиеся обои, свежая краска пятном на одной стене — задавайте прямой вопрос: «Здесь заливало? Когда, откуда?»
Трещины бывают разные. Тонкая паутинка по штукатурке — обычное дело. Трещина, которая идёт через стену наискось, продолжается на потолке и повторяется этажом ниже, — повод не торопиться.
Пол проверяют ногами: пройдите по всей квартире, наступая на каждый участок. Скрип, прогиб, бухтящая плитка слышны сразу. Положите на пол круглый предмет — катится в одну сторону, значит стяжка кривая. Посчитайте заранее, во что встанет доделать квартиру под себя: бюджет ремонта квартиры обычно больше, чем кажется на осмотре.
Вода: сантехника и напор
Самая недооценённая часть осмотра. Откройте холодную и горячую воду в ванной и на кухне одновременно и посмотрите на струю. Слабый напор на верхних этажах — частая история, лечится насосом, то есть вашими деньгами. Спросите прямо, бывают ли перебои с горячей и в какое время падает напор.
Дальше: вода в ванне и раковине уходит быстро или стоит, под мойкой сухо, смеситель не подтекает у основания, бачок набирается и останавливается. Загляните фонариком за унитаз — рыжие следы на трубах говорят больше любого рассказа. Чугунные стояки в потёках означают замену в ближайшие годы.
Электрика и вентиляция
Обойдите с зарядкой все розетки. Посмотрите щиток: современные автоматы и УЗО или старые пробки и скрутки алюминия. Алюминиевая проводка не выдержит кондиционер, стиралку и духовку одновременно — закладывайте замену. Включите свет во всех комнатах: не мигает ли, не гудит ли.
Вентиляцию проверяют листом бумаги: приложите к решётке на кухне и в санузле. Прилип — тяга есть, упал — в ванной будет сырость, а на кухне запахи соседей. Спросите про счётчики: какие стоят, поверены ли, кто передаёт показания. Откуда берутся большие суммы, объясняет материал о том, как читать счёт за электричество.
Шум, соседи и время суток
Постойте в квартире минуту молча. Слышно лифт, шаги сверху, разговор за стеной, дорогу? Дневной шум в будни — одно, вечерний двор и утренний базар рядом — совсем другое. Если квартира понравилась, приезжайте второй раз после шести: машины, компании на скамейке, запах из кафе на первом этаже видны только вечером.
Про соседей спрашивайте не у хозяина, а у людей во дворе или в махалле: кто живёт сверху, не сдают ли рядом посуточно. Пять минут разговора у подъезда дают больше, чем час осмотра.
Что спросить у хозяина и что сфотографировать
Спросите вслух: кто собственник и все ли согласны продавать, сколько лет владеют, есть ли долги по коммуналке, была ли перепланировка и узаконена ли она, что остаётся из техники, почему продают. Ответы записывайте — на четвёртой квартире подряд легко всё перепутать.
Снимайте на телефон щиток, счётчики с показаниями, стояки, углы потолка, вид из каждого окна, двор и подъезд. Фотографии потом помогают при торге. Проверка бумаг — отдельный этап, он разобран в чек-листе проверки перед сделкой, и осмотр её не заменяет.
Что проверить за минуту
| Что проверяем | Как | Плохой знак |
|---|---|---|
| Напор воды | Открыть холодную и горячую сразу | Тонкая струя, перепады |
| Вентиляция | Лист бумаги к решётке | Не держится |
| Розетки | Зарядка в каждую | Не работает половина |
| Протечки | Углы потолка, стояки | Разводы, свежая краска пятном |
Частые ошибки
- Смотреть квартиру в темноте: половину недостатков просто не видно.
- Верить фотографиям в объявлении — их снимают широким объективом. Сравнивать варианты удобно в объявлениях о продаже квартир, а метраж мерить рулеткой на месте.
- Влюбляться в мебель. Её увезут, обои переклеите, а стояки и сторона света останутся.
- Не уточнять, что именно остаётся: «кондиционер, конечно, ваш» на словах и в день передачи ключей — разные вещи.
Короткие ответы
Сколько времени занимает нормальный осмотр квартиры?
Сорок минут на первый заход и столько же на второй, если квартира понравилась. Второй раз приезжайте в другое время суток: так вы увидите двор вечером и поймёте, что с парковкой.
Что смотреть при осмотре квартиры в первую очередь?
Воду, следы протечек, электрику и вентиляцию: это дороже всего исправлять и это чаще всего прячут. Обои, двери и смеситель вы поменяете сами и недорого. Стояки, кривые полы и западные окна с собой не унесёшь.
Чем отличается осмотр съёмной квартиры?
Тем, что вы не чините, а фиксируете. Пройдите с хозяином и опишите всё, что уже сломано, снимите на телефон и приложите список к договору вместе с показаниями счётчиков. Смотреть варианты удобно в разделе квартир в аренду, а на месте всё равно проверяйте напор, розетки и окна.
Можно ли торговаться после осмотра?
Можно и нужно, если нашли конкретные недостатки. Торг звучит убедительно, когда вы называете сумму: замена стояков, выравнивание пола, новый щиток. Общее «дорого» хозяин не слышит, а «вот это стоит столько» — слышит.
Коротко
- Идите с планом и на сорок минут, а не «посмотреть быстренько».
- Дом, двор и подъезд говорят о квартире не меньше, чем обои.
- Вода, протечки, электрика и вентиляция — главное, остальное поправимо.
- Приезжайте второй раз вечером: шум и двор видно только тогда.
Сравнить банковские продукты и условия можно в разделе кредиты на NARXTOP.
