Марат кўп йиллар Чилонзордаги квартиранинг учдан бир улушига эгалик қилди — отасидан ака-укаси ва синглиси билан бирга мерос бўлиб қолган. Харидор яхши нарх таклиф қилди, олдиндан шартнома имзоланди — ва фақат шундан кейин Марат билиб қолди: улушни шерик эгаларини четлаб сотиб бўлмайди. Битим бир ойга чўзилди.
Улушни аввал шерик эгаларига таклиф қилиш шартми? Ҳа — Фуқаролик кодексининг 224-моддаси уларга улушни бегона харидордан олдин, худди шу нархда сотиб олиш ҳуқуқини беради. Бу қоида ҳар қандай улушли мулкка тегишли: квартира, уй, дала ҳовли, мерос ёки биргаликда сотиб олинган мулк.
Бу қандай ишлашини, тартиб бузилса нима бўлишини ва битимга қанча вақт ажратиш кераклигини кўриб чиқамиз.
Улушни сотиб олишдаги устувор ҳуқуқ нима
Устувор ҳуқуқ — бу улуш сотувчисининг ўз улушини аввал бошқа ҳаммуаллиф эгаларига таклиф қилиш ва фақат улар рад эцагина бегона харидор излаш мажбурияти. Қоида пулга сотишда амал қилади; улушни совға қилишга бу қоида тегишли эмас.
Ҳаммуаллиф эга қариндош ҳам, алоҳида ўз улушини сотиб олган бегона одам ҳам бўлиши мумкин. Қоида иккала ҳолатда ҳам бир хил ишлайди: қариндош ёки йўқ — аҳамияти йўқ.
Улушни шерик эгаларига қандай тўғри таклиф қилиш керак
Таклиф ёзма шаклда расмийлаштирилади: нарх ва шартлар кўрсатилади, улар асосида сотувчи улушни бегонага сотишга тайёр. Оғзаки «мен сенга айтган эдим» судда ҳеч нарсани исботламайди — қоғоз ва ҳаммуаллиф уни олганига тасдиқ керак.
Ишончли усул — қабул қилинганлиги ҳақида хабарнома билан буюртма хат ёки нотариусга мурожаат, у ўзи ҳаммуаллиф эгаларга хабар юборади. Агар ҳаммуаллиф бошқа шаҳарда яшаса ёки топилмаса — нотариус айнан сизнинг ҳолатингиз учун тартибни айтади.
Жавобни қанча кутиш керак
Ўйлаб кўриш муддатини Фуқаролик кодексининг 224-моддаси белгилайди: кўчмас мулк — квартира, уй, улардаги улуш — сотилса бир ой, бошқа мулк бўлса бор-йўғи 10 кун. Муддат тугамагунча улушни бегонага сотиб бўлмайди. Ҳаммуаллиф шу шартларда сотиб олишга рози бўлса — битим у билан тузилади, рад эца ёки бир ойдан кўпроқ жавоб бермаса — бегонага сотиш мумкин, лекин ҳаммуаллифга таклиф қилинган шартлардан арзонроқ ёки юмшоқроқ эмас.
Марат қўшнисининг ҳикояси шундай бўлган: у улушини акасига 380 миллион сўмга таклиф қилган, ака деярли бир ой ўйлаб рад этган. Шундан кейингина сотувчи бегона харидор топган — худди шу шартларда, нархни туширмасдан.
Улушни шерик эгаларни четлаб соца нима бўлади
Агар улуш хабар бермасдан бегонага сотилган бўлса, худди шу 224-моддага кўра ҳар қандай ҳаммуаллифда уч ой вақт бор — фуқаролик ишлари судига мурожаат қилиб, харидорнинг ҳуқуқ ва мажбуриятларини ўзига ўтказишни талаб қилиши мумкин, яъни аллақачон тузилган битимда харидор ўрнига ўтади. Бу муддатдан кейин ҳуқуқларни ўтказишни талаб қилиб бўлмайди, шунинг учун охиригача кутманг — суд учун ҳужжатларни йиғишда юрист, масалан NARXTOP сайтидаги хизматлар бўлими ёрдам беради.
Қандай ҳисоблаш керак
Формула оддий: ҳаммуаллиф учун улуш нархи бегона харидор учун нархдан қиммат бўлмаслиги керак. Ҳаммуаллиф қимматроққа рози бўлса — бу унинг ҳуқуқи, лекин сотувчи арзонроққа сотишга мажбур эмас.
Улуш нархи = квартиранинг бозор нархи × улуш ҳажми. Мисол: квартира 480 000 000 сўм туради, улуш — учдан бир. 480 000 000 ÷ 3 = 160 000 000 сўм. Бу ҳаммуаллифга хат учун мўлжал, аниқ нархни ўз бозорингизга қараб ҳисобланг.
Рақамлар шартли, ўзингизникини қўйинг. Уй ва туманингиз бўйича мўлжални кўчмас мулк эълонлари саҳифасида солиштириш қулай, квадрат метр нархини қандай солиштириш ҳақида алоҳида мақола ёрдам беради. Улушни сотиш ўрнига бировникини ўзингизга сотиб олмоқчи бўлсангиз, тўловни уй-жой кредити калкуляторида ҳисоблаб кўринг.
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай | Мисол |
|---|---|---|
| Улуш нархи | квартира нархи × улуш | 480 млн × 1/3 = 160 млн сўм |
| Жавоб кутиш муддати | 224-модда: кўчмас мулк учун бир ой, бошқасига 10 кун | топширилган кундан ҳисобланг |
| Ҳуқуқларни ўтказиш ҳақида даъво муддати | 224-модда: уч ой | битимдан хабар топган кундан |
Ким ҳақ: низони таҳлил қиламиз
Одатий ҳикоя: икки ака-ука онасидан квартира мерос олди, бири унда яшайди, иккинчиси — бошқа шаҳарда ва ўз ярмини сотмоқчи. Квартирада яшайдиган ака улушни биринчи бўлиб ва «оилавий» — бозордан арзон — нархда сотиб олиш ҳуқуқим бор, деб ҳисоблайди. Иккинчиси бозор нархида туриб олади — акс ҳолда бегонага сотаман, дейди.
Бу ерда нарх масаласида қонун сотувчи тарафида: ҳаммуаллиф таклифни биринчи бўлиб олиши шарт, лекин чегирма олишга ҳуқуқи йўқ. Агар таклифдаги нарх шубҳали даражада паст кўринса — биз квартира нега бозордан арзон бўлиши хавфли мавзусини алоҳида ёритган эдик. Сотувчи бир ойлик хабар бериш муддатини бузса — аксинча, квартирадаги ака судга мурожаат қилиши мумкин. Қарор одатда ёзма таклиф бўлганми, у топширилганми ва ҳаммуаллиф қайси муддатда жавоб берганига боғлиқ.
Тез-тез учрайдиган хатолар
- Улушни оғзаки «огоҳлантирган эдим» деган гап билан, қоғоз ва топширилганлик тасдиқисиз сотадилар.
- Ҳаммуаллифга таклифда бир нархни, бегона харидорга эса бошқа — пастроқ нархни кўрсатадилар.
- Бир ойлик муддатни кутиб турмасдан бегона харидор билан битимни шошиб расмийлаштирадилар.
- Улушни сотишни совға қилиш билан аралаштириб, совға учун ҳам шерик розилиги керак деб ўйлайдилар.
Қисқа жавоблар
Квартирадаги улушни шерик эгалар розилигисиз соца бўладими?
Ҳаммуаллиф розилиги шарт эмас, лекин уларга нарх ва шартлар ҳақида ёзма хабар бериш ва бир ой жавоб учун вақт бериш шарт — бу Фуқаролик кодексининг 224-моддасидаги сотиб олишдаги устувор ҳуқуқ дейилади.
Улушни шерик эгаларга таклиф қилмаса нима бўлади?
Уч ой ичида ҳаммуаллиф суд орқали аллақачон тузилган битимда харидор ҳуқуқларини ўзига ўтказишни талаб қилиши мумкин — битим бекор қилинмайди, фақат харидор алмашади.
Совға қилишда ҳам таклиф қилиш керакми?
Йўқ, устувор ҳуқуқ фақат пулга сотишда амал қилади. Улушни шерик эгалар розилиги ва хабарисиз совға қилиш мумкин.
Ҳаммуаллифга хабар бериш қанча вақт олади?
Квартира ёки бошқа кўчмас мулк сотилса — бир ой, бошқа мулкдаги улуш сотилса — 10 кун. Муддат тугамагунча улушни бегонага сотиб бўлмайди.
Улушни ҳаммуаллифга таклиф қилингандан қимматроққа соца бўладими?
Ҳа, қимматроққа мумкин, сотувчи пастдан чегараланмаган — қоида фақат бегонага ҳаммуаллифга таклиф қилингандан арзонроқ ёки юмшоқроқ шартда сотишни тақиқлайди.
Қисқача
- Улушни бегонага фақат шерик эгаларга худди шу шартларда ёзма таклиф қилингандан кейин сотиш мумкин.
- Ҳаммуаллиф розилиги шарт эмас — уларга хабар берилганини исботлаш керак.
- Жавоб учун ҳаммуаллифда кўчмас мулк бўлса бир ой, бошқа мулк бўлса 10 кун бор (ФК 224-модда).
- Тартиб бузилиши битимни бекор қилмайди, лекин уч ой ичида ҳаммуаллиф суд орқали харидор ўрнини эгаллаши мумкин.
- Улушни совға қилиш — истисно, шерик эгаларга хабар бериш шарт эмас.
- Муддат тугаб, шерик эгалар рад этгач, эълонни эълон бериш шакли орқали жойлаштиришингиз мумкин.
Мақола умумий тартибни тушунтиради. Сизнинг ҳолатингизда қарор ҳужжатларга боғлиқ — ҳаракат қилишдан олдин уларни нотариус ёки юристга кўрсатинг.
Банк маҳсулотлари ва шартларини NARXTOP кредитлар бўлимида солиштириш мумкин.
