Marat ko‘p yillar Chilonzordagi kvartiraning uchdan bir ulushiga egalik qildi — otasidan aka-ukasi va singlisi bilan birga meros bo‘lib qolgan. Xaridor yaxshi narx taklif qildi, oldindan shartnoma imzolandi — va faqat shundan keyin Marat bilib qoldi: ulushni sherik egalarini chetlab sotib bo‘lmaydi. Bitim bir oyga cho‘zildi.
Ulushni avval sherik egalariga taklif qilish shartmi? Ha — Fuqarolik kodeksining 224-moddasi ularga ulushni begona xaridordan oldin, xuddi shu narxda sotib olish huquqini beradi. Bu qoida har qanday ulushli mulkka tegishli: kvartira, uy, dala hovli, meros yoki birgalikda sotib olingan mulk.
Bu qanday ishlashini, tartib buzilsa nima bo‘lishini va bitimga qancha vaqt ajratish kerakligini ko‘rib chiqamiz.
Ulushni sotib olishdagi ustuvor huquq nima
Ustuvor huquq — bu ulush sotuvchisining o‘z ulushini avval boshqa hammuallif egalariga taklif qilish va faqat ular rad etsagina begona xaridor izlash majburiyati. Qoida pulga sotishda amal qiladi; ulushni sovg‘a qilishga bu qoida tegishli emas.
Hammuallif ega qarindosh ham, alohida o‘z ulushini sotib olgan begona odam ham bo‘lishi mumkin. Qoida ikkala holatda ham bir xil ishlaydi: qarindosh yoki yo‘q — ahamiyati yo‘q.
Ulushni sherik egalariga qanday to‘g‘ri taklif qilish kerak
Taklif yozma shaklda rasmiylashtiriladi: narx va shartlar ko‘rsatiladi, ular asosida sotuvchi ulushni begonaga sotishga tayyor. Og‘zaki «men senga aytgan edim» sudda hech narsani isbotlamaydi — qog‘oz va hammuallif uni olganiga tasdiq kerak.
Ishonchli usul — qabul qilinganligi haqida xabarnoma bilan buyurtma xat yoki notariusga murojaat, u o‘zi hammuallif egalarga xabar yuboradi. Agar hammuallif boshqa shaharda yashasa yoki topilmasa — notarius aynan sizning holatingiz uchun tartibni aytadi.
Javobni qancha kutish kerak
O‘ylab ko‘rish muddatini Fuqarolik kodeksining 224-moddasi belgilaydi: ko‘chmas mulk — kvartira, uy, ulardagi ulush — sotilsa bir oy, boshqa mulk bo‘lsa bor-yo‘g‘i 10 kun. Muddat tugamaguncha ulushni begonaga sotib bo‘lmaydi. Hammuallif shu shartlarda sotib olishga rozi bo‘lsa — bitim u bilan tuziladi, rad etsa yoki bir oydan ko‘proq javob bermasa — begonaga sotish mumkin, lekin hammuallifga taklif qilingan shartlardan arzonroq yoki yumshoqroq emas.
Marat qo‘shnisining hikoyasi shunday bo‘lgan: u ulushini akasiga 380 million so‘mga taklif qilgan, aka deyarli bir oy o‘ylab rad etgan. Shundan keyingina sotuvchi begona xaridor topgan — xuddi shu shartlarda, narxni tushirmasdan.
Ulushni sherik egalarni chetlab sotsa nima bo‘ladi
Agar ulush xabar bermasdan begonaga sotilgan bo‘lsa, xuddi shu 224-moddaga ko‘ra har qanday hammuallifda uch oy vaqt bor — fuqarolik ishlari sudiga murojaat qilib, xaridorning huquq va majburiyatlarini o‘ziga o‘tkazishni talab qilishi mumkin, ya’ni allaqachon tuzilgan bitimda xaridor o‘rniga o‘tadi. Bu muddatdan keyin huquqlarni o‘tkazishni talab qilib bo‘lmaydi, shuning uchun oxirigacha kutmang — sud uchun hujjatlarni yig‘ishda yurist, masalan NARXTOP saytidagi xizmatlar bo‘limi yordam beradi.
Qanday hisoblash kerak
Formula oddiy: hammuallif uchun ulush narxi begona xaridor uchun narxdan qimmat bo‘lmasligi kerak. Hammuallif qimmatroqqa rozi bo‘lsa — bu uning huquqi, lekin sotuvchi arzonroqqa sotishga majbur emas.
Ulush narxi = kvartiraning bozor narxi × ulush hajmi. Misol: kvartira 480 000 000 so‘m turadi, ulush — uchdan bir. 480 000 000 ÷ 3 = 160 000 000 so‘m. Bu hammuallifga xat uchun mo‘ljal, aniq narxni o‘z bozoringizga qarab hisoblang.
Raqamlar shartli, o‘zingiznikini qo‘ying. Uy va tumaningiz bo‘yicha mo‘ljalni ko‘chmas mulk e’lonlari sahifasida solishtirish qulay, kvadrat metr narxini qanday solishtirish haqida alohida maqola yordam beradi. Ulushni sotish o‘rniga birovnikini o‘zingizga sotib olmoqchi bo‘lsangiz, to‘lovni uy-joy krediti kalkulyatorida hisoblab ko‘ring.
| Nimani hisoblaymiz | Qanday | Misol |
|---|---|---|
| Ulush narxi | kvartira narxi × ulush | 480 mln × 1/3 = 160 mln so‘m |
| Javob kutish muddati | 224-modda: ko‘chmas mulk uchun bir oy, boshqasiga 10 kun | topshirilgan kundan hisoblang |
| Huquqlarni o‘tkazish haqida da’vo muddati | 224-modda: uch oy | bitimdan xabar topgan kundan |
Kim haq: nizoni tahlil qilamiz
Odatiy hikoya: ikki aka-uka onasidan kvartira meros oldi, biri unda yashaydi, ikkinchisi — boshqa shaharda va o‘z yarmini sotmoqchi. Kvartirada yashaydigan aka ulushni birinchi bo‘lib va «oilaviy» — bozordan arzon — narxda sotib olish huquqim bor, deb hisoblaydi. Ikkinchisi bozor narxida turib oladi — aks holda begonaga sotaman, deydi.
Bu yerda narx masalasida qonun sotuvchi tarafida: hammuallif taklifni birinchi bo‘lib olishi shart, lekin chegirma olishga huquqi yo‘q. Agar taklifdagi narx shubhali darajada past ko‘rinsa — biz kvartira nega bozordan arzon bo‘lishi xavfli mavzusini alohida yoritgan edik. Sotuvchi bir oylik xabar berish muddatini buzsa — aksincha, kvartiradagi aka sudga murojaat qilishi mumkin. Qaror odatda yozma taklif bo‘lganmi, u topshirilganmi va hammuallif qaysi muddatda javob berganiga bog‘liq.
Tez-tez uchraydigan xatolar
- Ulushni og‘zaki «ogohlantirgan edim» degan gap bilan, qog‘oz va topshirilganlik tasdiqisiz sotadilar.
- Hammuallifga taklifda bir narxni, begona xaridorga esa boshqa — pastroq narxni ko‘rsatadilar.
- Bir oylik muddatni kutib turmasdan begona xaridor bilan bitimni shoshib rasmiylashtiradilar.
- Ulushni sotishni sovg‘a qilish bilan aralashtirib, sovg‘a uchun ham sherik roziligi kerak deb o‘ylaydilar.
Qisqa javoblar
Kvartiradagi ulushni sherik egalar roziligisiz sotsa bo‘ladimi?
Hammuallif roziligi shart emas, lekin ularga narx va shartlar haqida yozma xabar berish va bir oy javob uchun vaqt berish shart — bu Fuqarolik kodeksining 224-moddasidagi sotib olishdagi ustuvor huquq deyiladi.
Ulushni sherik egalarga taklif qilmasa nima bo‘ladi?
Uch oy ichida hammuallif sud orqali allaqachon tuzilgan bitimda xaridor huquqlarini o‘ziga o‘tkazishni talab qilishi mumkin — bitim bekor qilinmaydi, faqat xaridor almashadi.
Sovg‘a qilishda ham taklif qilish kerakmi?
Yo‘q, ustuvor huquq faqat pulga sotishda amal qiladi. Ulushni sherik egalar roziligi va xabarisiz sovg‘a qilish mumkin.
Hammuallifga xabar berish qancha vaqt oladi?
Kvartira yoki boshqa ko‘chmas mulk sotilsa — bir oy, boshqa mulkdagi ulush sotilsa — 10 kun. Muddat tugamaguncha ulushni begonaga sotib bo‘lmaydi.
Ulushni hammuallifga taklif qilingandan qimmatroqqa sotsa bo‘ladimi?
Ha, qimmatroqqa mumkin, sotuvchi pastdan chegaralanmagan — qoida faqat begonaga hammuallifga taklif qilingandan arzonroq yoki yumshoqroq shartda sotishni taqiqlaydi.
Qisqacha
- Ulushni begonaga faqat sherik egalarga xuddi shu shartlarda yozma taklif qilingandan keyin sotish mumkin.
- Hammuallif roziligi shart emas — ularga xabar berilganini isbotlash kerak.
- Javob uchun hammuallifda ko‘chmas mulk bo‘lsa bir oy, boshqa mulk bo‘lsa 10 kun bor (FK 224-modda).
- Tartib buzilishi bitimni bekor qilmaydi, lekin uch oy ichida hammuallif sud orqali xaridor o‘rnini egallashi mumkin.
- Ulushni sovg‘a qilish — istisno, sherik egalarga xabar berish shart emas.
- Muddat tugab, sherik egalar rad etgach, e’lonni e’lon berish shakli orqali joylashtirishingiz mumkin.
Maqola umumiy tartibni tushuntiradi. Sizning holatingizda qaror hujjatlarga bog‘liq — harakat qilishdan oldin ularni notarius yoki yuristga ko‘rsating.
Bank mahsulotlari va shartlarini NARXTOP kreditlar bo‘limida solishtirish mumkin.
