Азиза бувисидан Тошкентдаги квартиранинг бешдан бир улушини мерос олди, қолгани у ерда оиласи билан яшайдиган амакиваччасига тегишли. Ака улушини сотиб олишни таклиф қилди — лекин айтган сумма Азиза улушни бегонага сотганда олиши мумкин бўлган суммадан икки баробар кам эди. «Биз-ку қариндошмиз» — деб изоҳлади у нархни.
Квартирадаги улушни қариндошдан қандай баҳолаш ва сотиб олиш керак? Аввал бутун квартиранинг бозор нархи ҳисобланади ва ундан мутаносиб қисм олинади — кейин келишилади, чунки улуш одатда тўғридан-тўғри мутаносибликдан арзонроқ сотилади, чунки фақат улушга харидор топиш бутун квартирага қараганда қийинроқ.
Адолатли нархни қандай ҳисоблаш, битимни қандай расмийлаштириш ва шартномада паст нарх нега иккала тарафга ҳам муаммо яратиши мумкинлигини кўриб чиқамиз.
Квартирадаги улушни қандай баҳолаш керак
Бошланғич нуқта — бутун квартиранинг бозор нархи. Уни шу уй ва тумандаги ўхшаш обектларни солиштириб билиб олишади: қават, таъмир, дераза манзараси, атрофдаги инфратузилма. Жорий таклифларни кўчмас мулк эълонлари бўлимида кўриш қулай — шунда битта қўшни айтган рақам эмас, реал нарх тарқалиши кўринади.
Кейин квартира нархи улуш ҳажмига кўпайтирилади — бу мутаносиб, яъни «идеал» нарх. Қариндошлик учун чегирма ҳақидаги суҳбат айнан шу рақамдан бошланади, ундан пастдан эмас.
Улуш нега квартиранинг мутаносиб қисмидан арзонроқ туради
Очиқ бозорда улуш одатда мутаносиб нархга нисбатан чегирма билан сотилади — улушга харидор бутун квартирага қараганда камроқ, сотиб олинган улушдан бошқа мулкдорлар розилигисиз фойдаланиш эса ноқулай. Оқилона чегирма — справочникдан олинадиган қатъий рақам эмас, музокара мавзуси.
Шу квартирада аллақачон яшайдиган ва улушни ўзиникига қўшиб олаётган қариндош учун вазият бошқача: у мавҳум улушни эмас, ўз квартирасининг ҳақиқий кенгайишини олади. Шу сабабли кўп сотувчилар улуш учун бозор чегирмаси эмас, мутаносиб нархга яқинроқ сумма сўрашни тўғри деб ҳисоблайди.
Улушни қариндошдан қандай сотиб олиш расмийлаштирилади
Қонун умуман улушни пул билан сотиб олишни квартирани жисмонан бўлишга қонуний алтернатива сифатида назарда тутади: Фуқаролик кодексининг 223-моддасига кўра, улушни натура ҳолида ажратиб бўлмаса, ўрнига мулкдорга унинг қиймати тўланади. Қариндошдан сотиб олиш — худди шу тамойил, фақат суд қарори билан эмас, ўз хоҳиши билан.
- Нархни келишиб, уни олдиндан шартномада ёзиб қўйинг — қариндош бўлса ҳам, оғзаки келишув унутилади ёки ҳар хил талқин қилинади.
- Квартира ҳужжатларини тайёрланг: ҳуқуқни тасдиқловчи қоғозлар, техник паспорт, юкламалар йўқлиги ҳақидаги маълумотнома.
- Улушни сотиб олиш-сотиш шартномасини нотариусда расмийлаштиринг — нотариуссиз бундай битим рўйхатдан ўтказилмайди.
- Агар квартирада сиз ва улуши сотиб олинаётган қариндошдан ташқари бошқа ҳаммуаллифлар ҳам бўлса, уларнинг 224-моддадаги устувор ҳуқуқини унутманг — улуш ҳар қандай ҳолатда барча ҳаммуаллифга бир хил нархда таклиф қилиниши керак, фақат сизга эмас.
- Улуш учун тўловни қулай усулда амалга оширинг: дарҳол, сотувчидан бўлиб-бўлиб ёки банкдан кредит орқали.
- Мулк ҳуқуқини кадастр хизматида қайта расмийлаштиринг — фақат шундан кейин харидор квартиранинг ягона эгаси бўлади.
Шартномада паст нарх кўрсатилса нимага эътибор бериш керак
Қариндошлар баъзан шартномада ҳақиқатда қўлдан-қўлга ўтаётган суммадан пастроқ нарх кўрсатишади — шундай осонроқ ёки расмийлаштириш арзонроқ бўлади, деб ўйлашади. Аслида ҳужжатдаги паст нарх иккала томон учун ҳам хавф туғдиради: битим кейин баҳсга тортилса, компенсация ҳақиқатда тўланган эмас, шартномада кўрсатилган суммадан ҳисобланади. Фарқ қоғозда ёзилганидан кўпроқ тўлаган томонга қарши ишлаб кетиши мумкин.
Қандай ҳисоблаш керак
Мўлжал учун формула: улуш нархи = квартиранинг бозор нархи × улуш ҳажми, сўнг — битим оила ичида ва воситачисиз ўтаётгани билан асосланган оқилона чегирма айирилади.
Мисол: квартира 500 000 000 сўм туради, Азизанинг улуши — бешдан бир. 500 000 000 ÷ 5 = 100 000 000 сўм — мутаносиб нарх. Тарафлар оила ичидаги, риелторсиз битим учун 10% чегирмага келишса, нарх 90 000 000 сўм бўлади. Рақамлар шартли, ўзингизникини қўйинг.
Уйингиздаги ўхшаш квартираларда квадрат метр қанча туришини солиштиришга квадрат метр нархини қандай солиштириш керак деган мақола ёрдам беради.
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай | Мисол |
|---|---|---|
| Улушнинг мутаносиб нархи | квартира нархи × улуш | 500 млн ÷ 5 = 100 млн сўм |
| Оила ичидаги битим учун чегирма | тарафлар келишуви бўйича | 10% = 10 млн сўм |
| Якуний сотиб олиш нархи | мутаносиб нарх минус чегирма | 100 − 10 = 90 млн сўм |
Ким ҳақ: низони таҳлил қиламиз
Тез-тез учрайдиган ҳолат: меросхўрлардан бири қолганларнинг улушини бозор билан солиштирмасдан, «кўз билан», ўзига оқилона кўринган суммада сотиб олишни таклиф қилади. Қолганлар буни қариндошлар ҳисобидан тежаш уриниши деб ҳисоблаб, мустақил баҳолашни талаб қилади. Улуш харидори эса: қариндош бўлсак, нега эксперт баҳолови учун тўлаш керак, деб туриб олади.
Ҳақиқат одатда ўртада: улуш сотувчиси нархни паст деб ҳисобласа, «кўз билан» белгиланган суммага рози бўлишга мажбур эмас — у бозор билан, жумладан ўхшаш улуш ва квартиралар эълонлари билан солиштиришга ҳақли. Лекин айнан пуллик эксперт баҳоловини талаб қилиш ҳар доим шарт эмас — тарафлар бир-бирига ишонса ва бозор мўлжаллари шаффоф бўлса, очиқ эълонлар билан солиштириш одатда келишувга етиш учун етарли. Таклифдаги нарх шубҳали даражада паст кўринса, квартира нега бозордан арзон бўлиши хавфли эканини эслаш фойдали — худди шу тамойил улушга ҳам тегишли.
Тез-тез учрайдиган хатолар
- Реал бозор билан биронта солиштирувсиз «қариндош нархи»га рози бўлишади.
- Расмийлаштиришда тежаш учун шартномада паст сумма кўрсатиб, баҳс келиб чиқса хавфни унутишади.
- Пулни нақд, тилхат ёки банк ўтказмасисиз берадилар — кейин тўловни исботлашга ҳеч нарса қолмайди.
- Пул берилгандан кейин мулк ҳуқуқини кадастр хизматида қайта расмийлаштиришни унутишади.
Қисқа жавоблар
Қариндошдан сотиб олишдан олдин квартирадаги улушни қандай баҳолаш керак?
Аввал ўхшаш эълонларни солиштириб бутун квартиранинг бозор нархи ҳисобланади, сўнг улуш ҳажмига мутаносиб қисм олинади — чегирма масаласи шу суммадан бошлаб муҳокама қилинади.
Улуш квартиранинг мутаносиб қисмидан арзонроқ туриши шартми?
Очиқ бозорда одатда ҳа, улушни алоҳида сотиш қийинлиги туфайли, лекин уни ўз квартирасига қўшиб олаётган қариндош сотиб олганда чегирма мажбурий қоида эмас, келишув масаласи.
Қариндош бўлса ҳам битимни нотариусда тасдиқлаш шартми?
Ҳа, улушни сотиб олиш-сотиш шартномаси қариндошликдан қатъий назар нотариусда расмийлаштирилади, акс ҳолда битим кадастр хизматида рўйхатдан ўтказилмайди.
Шартномада паст нарх кўрсатишнинг хавфи нимада?
Битим кейин баҳсга тортилса, компенсация ҳақиқатда тўланган эмас, шартномадаги суммадан ҳисобланади — фарқ кўпроқ тўлаган томонга қарши ишлаб кетиши мумкин.
Улушни сотиб олишда бошқа ҳаммуаллифларга огоҳлантириш керакми?
Ҳа, сотувчи ва харидордан ташқари квартирада бошқа мулкдорлар ҳам бўлса — 224-моддага кўра улуш айнан шу қариндошга сотишдан олдин уларга ҳам худди шу шартларда таклиф қилиниши керак.
Қисқача
- Улушни баҳолашни «кўз билан» эмас, бутун квартиранинг бозор нархидан бошланг.
- Мутаносиб нарх = квартира нархи × улуш ҳажми, қариндошлик учун чегирма — алоҳида суҳбат.
- Қонун квартирани жисмонан бўлиш ўрнига улушни пул билан сотиб олишга йўл қўяди (ФК 223-модда).
- Битим ҳар қандай ҳолда нотариусда расмийлаштирилади ва кадастр хизматида рўйхатдан ўтказилади.
- Шартномада паст нарх иккала томон учун ҳам битим баҳсга тортилганда хавф туғдиради.
- Сотиб олиш учун кредит керак бўлса, тўловни олдиндан уй-жой кредити калкуляторида ҳисобланг, расмийлаштириш масалаларини хизматлар бўлимида муҳокама қилинг.
Мақола умумий тартибни тушунтиради. Сизнинг ҳолатингизда қарор ҳужжатларга боғлиқ — ҳаракат қилишдан олдин уларни нотариус ёки юристга кўрсатинг.
Банк маҳсулотлари ва шартларини NARXTOP кредитлар бўлимида солиштириш мумкин.
