Aziza buvisidan Toshkentdagi kvartiraning beshdan bir ulushini meros oldi, qolgani u yerda oilasi bilan yashaydigan amakivachchasiga tegishli. Aka ulushini sotib olishni taklif qildi — lekin aytgan summa Aziza ulushni begonaga sotganda olishi mumkin bo‘lgan summadan ikki barobar kam edi. «Biz-ku qarindoshmiz» — deb izohladi u narxni.
Kvartiradagi ulushni qarindoshdan qanday baholash va sotib olish kerak? Avval butun kvartiraning bozor narxi hisoblanadi va undan mutanosib qism olinadi — keyin kelishiladi, chunki ulush odatda to‘g‘ridan-to‘g‘ri mutanosiblikdan arzonroq sotiladi, chunki faqat ulushga xaridor topish butun kvartiraga qaraganda qiyinroq.
Adolatli narxni qanday hisoblash, bitimni qanday rasmiylashtirish va shartnomada past narx nega ikkala tarafga ham muammo yaratishi mumkinligini ko‘rib chiqamiz.
Kvartiradagi ulushni qanday baholash kerak
Boshlang‘ich nuqta — butun kvartiraning bozor narxi. Uni shu uy va tumandagi o‘xshash obyektlarni solishtirib bilib olishadi: qavat, ta’mir, deraza manzarasi, atrofdagi infratuzilma. Joriy takliflarni ko‘chmas mulk e’lonlari bo‘limida ko‘rish qulay — shunda bitta qo‘shni aytgan raqam emas, real narx tarqalishi ko‘rinadi.
Keyin kvartira narxi ulush hajmiga ko‘paytiriladi — bu mutanosib, ya’ni «ideal» narx. Qarindoshlik uchun chegirma haqidagi suhbat aynan shu raqamdan boshlanadi, undan pastdan emas.
Ulush nega kvartiraning mutanosib qismidan arzonroq turadi
Ochiq bozorda ulush odatda mutanosib narxga nisbatan chegirma bilan sotiladi — ulushga xaridor butun kvartiraga qaraganda kamroq, sotib olingan ulushdan boshqa mulkdorlar roziligisiz foydalanish esa noqulay. Oqilona chegirma — spravochnikdan olinadigan qat’iy raqam emas, muzokara mavzusi.
Shu kvartirada allaqachon yashaydigan va ulushni o‘zinikiga qo‘shib olayotgan qarindosh uchun vaziyat boshqacha: u mavhum ulushni emas, o‘z kvartirasining haqiqiy kengayishini oladi. Shu sababli ko‘p sotuvchilar ulush uchun bozor chegirmasi emas, mutanosib narxga yaqinroq summa so‘rashni to‘g‘ri deb hisoblaydi.
Ulushni qarindoshdan qanday sotib olish rasmiylashtiriladi
Qonun umuman ulushni pul bilan sotib olishni kvartirani jismonan bo‘lishga qonuniy alternativa sifatida nazarda tutadi: Fuqarolik kodeksining 223-moddasiga ko‘ra, ulushni natura holida ajratib bo‘lmasa, o‘rniga mulkdorga uning qiymati to‘lanadi. Qarindoshdan sotib olish — xuddi shu tamoyil, faqat sud qarori bilan emas, o‘z xohishi bilan.
- Narxni kelishib, uni oldindan shartnomada yozib qo‘ying — qarindosh bo‘lsa ham, og‘zaki kelishuv unutiladi yoki har xil talqin qilinadi.
- Kvartira hujjatlarini tayyorlang: huquqni tasdiqlovchi qog‘ozlar, texnik pasport, yuklamalar yo‘qligi haqidagi ma’lumotnoma.
- Ulushni sotib olish-sotish shartnomasini notariusda rasmiylashtiring — notariussiz bunday bitim ro‘yxatdan o‘tkazilmaydi.
- Agar kvartirada siz va ulushi sotib olinayotgan qarindoshdan tashqari boshqa hammualliflar ham bo‘lsa, ularning 224-moddadagi ustuvor huquqini unutmang — ulush har qanday holatda barcha hammuallifga bir xil narxda taklif qilinishi kerak, faqat sizga emas.
- Ulush uchun to‘lovni qulay usulda amalga oshiring: darhol, sotuvchidan bo‘lib-bo‘lib yoki bankdan kredit orqali.
- Mulk huquqini kadastr xizmatida qayta rasmiylashtiring — faqat shundan keyin xaridor kvartiraning yagona egasi bo‘ladi.
Shartnomada past narx ko‘rsatilsa nimaga e’tibor berish kerak
Qarindoshlar ba’zan shartnomada haqiqatda qo‘ldan-qo‘lga o‘tayotgan summadan pastroq narx ko‘rsatishadi — shunday osonroq yoki rasmiylashtirish arzonroq bo‘ladi, deb o‘ylashadi. Aslida hujjatdagi past narx ikkala tomon uchun ham xavf tug‘diradi: bitim keyin bahsga tortilsa, kompensatsiya haqiqatda to‘langan emas, shartnomada ko‘rsatilgan summadan hisoblanadi. Farq qog‘ozda yozilganidan ko‘proq to‘lagan tomonga qarshi ishlab ketishi mumkin.
Qanday hisoblash kerak
Mo‘ljal uchun formula: ulush narxi = kvartiraning bozor narxi × ulush hajmi, so‘ng — bitim oila ichida va vositachisiz o‘tayotgani bilan asoslangan oqilona chegirma ayiriladi.
Misol: kvartira 500 000 000 so‘m turadi, Azizaning ulushi — beshdan bir. 500 000 000 ÷ 5 = 100 000 000 so‘m — mutanosib narx. Taraflar oila ichidagi, riyeltorsiz bitim uchun 10% chegirmaga kelishsa, narx 90 000 000 so‘m bo‘ladi. Raqamlar shartli, o‘zingiznikini qo‘ying.
Uyingizdagi o‘xshash kvartiralarda kvadrat metr qancha turishini solishtirishga kvadrat metr narxini qanday solishtirish kerak degan maqola yordam beradi.
| Nimani hisoblaymiz | Qanday | Misol |
|---|---|---|
| Ulushning mutanosib narxi | kvartira narxi × ulush | 500 mln ÷ 5 = 100 mln so‘m |
| Oila ichidagi bitim uchun chegirma | taraflar kelishuvi bo‘yicha | 10% = 10 mln so‘m |
| Yakuniy sotib olish narxi | mutanosib narx minus chegirma | 100 − 10 = 90 mln so‘m |
Kim haq: nizoni tahlil qilamiz
Tez-tez uchraydigan holat: merosxo‘rlardan biri qolganlarning ulushini bozor bilan solishtirmasdan, «ko‘z bilan», o‘ziga oqilona ko‘ringan summada sotib olishni taklif qiladi. Qolganlar buni qarindoshlar hisobidan tejash urinishi deb hisoblab, mustaqil baholashni talab qiladi. Ulush xaridori esa: qarindosh bo‘lsak, nega ekspert baholovi uchun to‘lash kerak, deb turib oladi.
Haqiqat odatda o‘rtada: ulush sotuvchisi narxni past deb hisoblasa, «ko‘z bilan» belgilangan summaga rozi bo‘lishga majbur emas — u bozor bilan, jumladan o‘xshash ulush va kvartiralar e’lonlari bilan solishtirishga haqli. Lekin aynan pullik ekspert baholovini talab qilish har doim shart emas — taraflar bir-biriga ishonsa va bozor mo‘ljallari shaffof bo‘lsa, ochiq e’lonlar bilan solishtirish odatda kelishuvga yetish uchun yetarli. Taklifdagi narx shubhali darajada past ko‘rinsa, kvartira nega bozordan arzon bo‘lishi xavfli ekanini eslash foydali — xuddi shu tamoyil ulushga ham tegishli.
Tez-tez uchraydigan xatolar
- Real bozor bilan bironta solishtiruvsiz «qarindosh narxi»ga rozi bo‘lishadi.
- Rasmiylashtirishda tejash uchun shartnomada past summa ko‘rsatib, bahs kelib chiqsa xavfni unutishadi.
- Pulni naqd, tilxat yoki bank o‘tkazmasisiz beradilar — keyin to‘lovni isbotlashga hech narsa qolmaydi.
- Pul berilgandan keyin mulk huquqini kadastr xizmatida qayta rasmiylashtirishni unutishadi.
Qisqa javoblar
Qarindoshdan sotib olishdan oldin kvartiradagi ulushni qanday baholash kerak?
Avval o‘xshash e’lonlarni solishtirib butun kvartiraning bozor narxi hisoblanadi, so‘ng ulush hajmiga mutanosib qism olinadi — chegirma masalasi shu summadan boshlab muhokama qilinadi.
Ulush kvartiraning mutanosib qismidan arzonroq turishi shartmi?
Ochiq bozorda odatda ha, ulushni alohida sotish qiyinligi tufayli, lekin uni o‘z kvartirasiga qo‘shib olayotgan qarindosh sotib olganda chegirma majburiy qoida emas, kelishuv masalasi.
Qarindosh bo‘lsa ham bitimni notariusda tasdiqlash shartmi?
Ha, ulushni sotib olish-sotish shartnomasi qarindoshlikdan qat’iy nazar notariusda rasmiylashtiriladi, aks holda bitim kadastr xizmatida ro‘yxatdan o‘tkazilmaydi.
Shartnomada past narx ko‘rsatishning xavfi nimada?
Bitim keyin bahsga tortilsa, kompensatsiya haqiqatda to‘langan emas, shartnomadagi summadan hisoblanadi — farq ko‘proq to‘lagan tomonga qarshi ishlab ketishi mumkin.
Ulushni sotib olishda boshqa hammualliflarga ogohlantirish kerakmi?
Ha, sotuvchi va xaridordan tashqari kvartirada boshqa mulkdorlar ham bo‘lsa — 224-moddaga ko‘ra ulush aynan shu qarindoshga sotishdan oldin ularga ham xuddi shu shartlarda taklif qilinishi kerak.
Qisqacha
- Ulushni baholashni «ko‘z bilan» emas, butun kvartiraning bozor narxidan boshlang.
- Mutanosib narx = kvartira narxi × ulush hajmi, qarindoshlik uchun chegirma — alohida suhbat.
- Qonun kvartirani jismonan bo‘lish o‘rniga ulushni pul bilan sotib olishga yo‘l qo‘yadi (FK 223-modda).
- Bitim har qanday holda notariusda rasmiylashtiriladi va kadastr xizmatida ro‘yxatdan o‘tkaziladi.
- Shartnomada past narx ikkala tomon uchun ham bitim bahsga tortilganda xavf tug‘diradi.
- Sotib olish uchun kredit kerak bo‘lsa, to‘lovni oldindan uy-joy krediti kalkulyatorida hisoblang, rasmiylashtirish masalalarini xizmatlar bo‘limida muhokama qiling.
Maqola umumiy tartibni tushuntiradi. Sizning holatingizda qaror hujjatlarga bog‘liq — harakat qilishdan oldin ularni notarius yoki yuristga ko‘rsating.
Bank mahsulotlari va shartlarini NARXTOP kreditlar bo‘limida solishtirish mumkin.
