Оила ўн йил давомида бувисидан қолган квартирани ижарага бериб келди — кичкина, эски уйда, паст ижара билан. Ҳар йили «балки сотармиз» дейишарди ва ҳар йили кечиктиришарди — «бирдан яна қимматлашса-чи». Уйда таъмир ҳеч қачон қилинмади, қўшни ҳудуд янги мажмуалар билан қуриб чиқилди, эски квартира эса эрта сотилганда бўлиши мумкин бўлгандан арзонроқ баҳолана бошлади.
Ижарага берилаётган квартирани қачон сотиш керак? Агар ижара даромади банк омонати ёки бошқа кўчмас мулк бериши мумкин бўлгандан барқарор пастроқ бўлса ва таъмир харажатлари ижара пулига қараганда тезроқ ўсиб борса — сотиш ҳақида ўйлаш пайти келди. Бир марталик қимматлашиш сотиш учун сабаб эмас, йиллар давомида барқарор тенденсия эса — ҳисоблаб кўриш учун сабаб. Қарорни ҳисоб-китобсиз кейинга қолдириш ҳам қарор, фақат пассив қарор.
Ижара даромадини қандай ҳисоблаш мумкин
Формула: йиллик даромад — йиллик ижара пули, квартиранинг бозор қийматига бўлинади ва 100% га кўпайтирилади. Мисол: квартира 500 000 000 сўм туради, ойига 3 500 000 сўмга ижарага берилади, йилига 42 000 000. 42 000 000 ÷ 500 000 000 × 100% = 8,4% йиллик — коммунал, солиқ ва таъмирни чегирмасдан. Рақамлар шартли, ўзингизникини қўйинг.
Шу 8,4% дан ҳақиқий харажатларни чегирсангиз, соф даромад кўпинча 5–6% атрофида чиқади. Буни банк омонатлари ставкалари билан солиштиринг — агар омонат шунга ўхшаш даромад берса, ижара аниқ фойдали вариант бўлишдан тўхтайди.
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай ҳисоблаймиз | Мисол |
|---|---|---|
| Йиллик тахминий ижара даромади | йиллик ижара ÷ квартира нархи × 100% | 42 000 000 ÷ 500 000 000 × 100% = 8,4% |
| Харажатлардан кейинги соф даромад | тахминий даромад − сақлаш харажатлари | тахминан 5–6% |
| Бўш туриш зарари | ижара ÷ 30 × бўш кунлар | 3 500 000 ÷ 30 × 15 = 1 750 000 сўм |
Квартира эскириши — кўзга кўринмас харажат
Ҳар бир ижарачи квартирани бироз эскиратди — бўёқ, сантехника, техника. Алоҳида майда, ўн йилда — бутун янги таъмир. Ҳолатни ҳалол баҳоланг: уй-жой калкуляторида капитал таъмир нархини тахминлаб, кутилаётган сотиш нархидан айириб кўринг — бу «бор ҳолича» сотишдан кўра кўпинча яхшироқ оқланади.
Ҳозир сотиш ёки нарх ўсишини кутиш
Кутиш, агар ўсиш паст даромад ва эскиришдан йўқотишдан устун бўлса, мантиқли. Йиллар бўйича ўхшаш квартиралар эълонларини солиштиринг — нархлар инфляциядан тезроқ ўсаётган бўлса, кутиш ўзини оқлайди, секинлашган бўлса — чўзиш фойдасиз.
— Балки яна бир йил кутамиз, бирдан қимматлашса? — Қимматлашмаса-ю, том оқиб кеца-чи?
Ўзингиз ипотека билан квартира олишни кўриб чиқсангиз, бизда ипотека ёки ижара: рақамлар билан тўлиқ солиштириш деган мақола бор.
Сотгандан кейин пулни қаерга қўйиш
Оилалар фойдасиз квартирани йиллар ушлаб туришининг кўп тарқалган сабаби — сотгандан кейин пулни қаерга қўйишни билишмайди. Одатий вариантлар: депозитлар бўлимидаги омонат, кўчмас мулк бўлими орқали бошқа мулк ёки бир неча йўналишга қисман сармоя. Битимнинг ўзини хавфсиз ўтказинг — бизда кўчмас мулк битимида пулни хавфсиз топшириш ҳақида мақола бор.
Сотиш пайти келганининг белгилари
- Харажатлардан кейинги даромад кетма-кет икки йил ва ундан кўп омонат ставкаларидан паст.
- Квартира капитал таъмирга муҳтож, харажатлар ижара пулига қараганда тезроқ ўсади.
- Ҳудуд жозибадорлигини йўқотмоқда — яқин атрофдаги янги бинолар яхшироқ шарт таклиф қилади.
- Квартирани масофадан бошқариш, ижаранинг ўзи арзийдигандан кўра кўпроқ вақт олади.
Тез-тез учрайдиган хатолар
Ҳақиқий даромадни ҳисобламасдан, квартирани «эҳтиёт учун» ушлаб туриш. Капитал таъмирни у энди ўзини оқламайдиган пайтга қадар кечиктириш. Атрофдаги нархларни солиштирмасдан биринчи харидорга шошилиб сотиш. Сотгандан кейин пул қаерга кетишини ўйламаслик.
Қисқа жавоблар
Ижарага берилаётган квартирани қачон сотиш фойдали?
Соф даромад муқобил сармоялардан барқарор паст бўлганда ва квартира ўсиб борувчи таъмир харажатларини талаб қилганда.
Ижара даромадини қандай ҳисоблаш мумкин?
Йиллик ижара пулига квартира бозор қийматини бўлинг ва 100% га кўпайтиринг, ундан коммунал, солиқ ва таъмирни чегиринг.
Сотишдан олдин таъмир қилиш керакми?
Кўпинча ҳа, агар арзон бўлса ва нархни сезиларли оширса.
Сотгандан кейин пулни нима қилиш керак?
Бир нечта вариантни бирдан кўриб чиқинг — омонат, бошқа мулк ёки уларнинг уйғунлиги.
Нарх ўсишини яна кутиш керакми?
Керак, фақат ҳудудингиздаги ўсиш ҳақиқатан ҳам йўқотишлардан устун бўлса — буни эълонлар орқали текширинг.
Қисқача
- Фақат ижаранинг ўзини эмас, сақлаш харажатларидан кейинги соф даромадни ҳисобланг.
- Бу даромадни омонат ёки бошқа кўчмас мулк билан солиштиринг.
- Ижара йилларидаги эскириш — ҳисоботда кўринмаса ҳам ҳақиқий пул.
- Нарх ўсишини кутиш фақат у эълонлар билан тасдиқлангандагина мантиқли.
- Сотгандан кейин пул қаерга кетишини олдиндан ўйлаб қўйинг.
