Oila o‘n yil davomida buvisidan qolgan kvartirani ijaraga berib keldi — kichkina, eski uyda, past ijara bilan. Har yili «balki sotarmiz» deyishardi va har yili kechiktirishardi — «birdan yana qimmatlashsa-chi». Uyda ta’mir hech qachon qilinmadi, qo‘shni hudud yangi majmualar bilan qurib chiqildi, eski kvartira esa erta sotilganda bo‘lishi mumkin bo‘lgandan arzonroq baholana boshladi.
Ijaraga berilayotgan kvartirani qachon sotish kerak? Agar ijara daromadi bank omonati yoki boshqa ko‘chmas mulk berishi mumkin bo‘lgandan barqaror pastroq bo‘lsa va ta’mir xarajatlari ijara puliga qaraganda tezroq o‘sib borsa — sotish haqida o‘ylash payti keldi. Bir martalik qimmatlashish sotish uchun sabab emas, yillar davomida barqaror tendensiya esa — hisoblab ko‘rish uchun sabab. Qarorni hisob-kitobsiz keyinga qoldirish ham qaror, faqat passiv qaror.
Ijara daromadini qanday hisoblash mumkin
Formula: yillik daromad — yillik ijara puli, kvartiraning bozor qiymatiga bo‘linadi va 100% ga ko‘paytiriladi. Misol: kvartira 500 000 000 so‘m turadi, oyiga 3 500 000 so‘mga ijaraga beriladi, yiliga 42 000 000. 42 000 000 ÷ 500 000 000 × 100% = 8,4% yillik — kommunal, soliq va ta’mirni chegirmasdan. Raqamlar shartli, o‘zingiznikini qo‘ying.
Shu 8,4% dan haqiqiy xarajatlarni chegirsangiz, sof daromad ko‘pincha 5–6% atrofida chiqadi. Buni bank omonatlari stavkalari bilan solishtiring — agar omonat shunga o‘xshash daromad bersa, ijara aniq foydali variant bo‘lishdan to‘xtaydi.
| Nimani hisoblaymiz | Qanday hisoblaymiz | Misol |
|---|---|---|
| Yillik taxminiy ijara daromadi | yillik ijara ÷ kvartira narxi × 100% | 42 000 000 ÷ 500 000 000 × 100% = 8,4% |
| Xarajatlardan keyingi sof daromad | taxminiy daromad − saqlash xarajatlari | taxminan 5–6% |
| Bo‘sh turish zarari | ijara ÷ 30 × bo‘sh kunlar | 3 500 000 ÷ 30 × 15 = 1 750 000 so‘m |
Kvartira eskirishi — ko‘zga ko‘rinmas xarajat
Har bir ijarachi kvartirani biroz eskiratdi — bo‘yoq, santexnika, texnika. Alohida mayda, o‘n yilda — butun yangi ta’mir. Holatni halol baholang: uy-joy kalkulyatorida kapital ta’mir narxini taxminlab, kutilayotgan sotish narxidan ayirib ko‘ring — bu «bor holicha» sotishdan ko‘ra ko‘pincha yaxshiroq oqlanadi.
Hozir sotish yoki narx o‘sishini kutish
Kutish, agar o‘sish past daromad va eskirishdan yo‘qotishdan ustun bo‘lsa, mantiqli. Yillar bo‘yicha o‘xshash kvartiralar e’lonlarini solishtiring — narxlar inflyatsiyadan tezroq o‘sayotgan bo‘lsa, kutish o‘zini oqlaydi, sekinlashgan bo‘lsa — cho‘zish foydasiz.
— Balki yana bir yil kutamiz, birdan qimmatlashsa? — Qimmatlashmasa-yu, tom oqib ketsa-chi?
O‘zingiz ipoteka bilan kvartira olishni ko‘rib chiqsangiz, bizda ipoteka yoki ijara: raqamlar bilan to‘liq solishtirish degan maqola bor.
Sotgandan keyin pulni qayerga qo‘yish
Oilalar foydasiz kvartirani yillar ushlab turishining ko‘p tarqalgan sababi — sotgandan keyin pulni qayerga qo‘yishni bilishmaydi. Odatiy variantlar: depozitlar bo‘limidagi omonat, ko‘chmas mulk bo‘limi orqali boshqa mulk yoki bir necha yo‘nalishga qisman sarmoya. Bitimning o‘zini xavfsiz o‘tkazing — bizda ko‘chmas mulk bitimida pulni xavfsiz topshirish haqida maqola bor.
Sotish payti kelganining belgilari
- Xarajatlardan keyingi daromad ketma-ket ikki yil va undan ko‘p omonat stavkalaridan past.
- Kvartira kapital ta’mirga muhtoj, xarajatlar ijara puliga qaraganda tezroq o‘sadi.
- Hudud jozibadorligini yo‘qotmoqda — yaqin atrofdagi yangi binolar yaxshiroq shart taklif qiladi.
- Kvartirani masofadan boshqarish, ijaraning o‘zi arziydigandan ko‘ra ko‘proq vaqt oladi.
Tez-tez uchraydigan xatolar
Haqiqiy daromadni hisoblamasdan, kvartirani «ehtiyot uchun» ushlab turish. Kapital ta’mirni u endi o‘zini oqlamaydigan paytga qadar kechiktirish. Atrofdagi narxlarni solishtirmasdan birinchi xaridorga shoshilib sotish. Sotgandan keyin pul qayerga ketishini o‘ylamaslik.
Qisqa javoblar
Ijaraga berilayotgan kvartirani qachon sotish foydali?
Sof daromad muqobil sarmoyalardan barqaror past bo‘lganda va kvartira o‘sib boruvchi ta’mir xarajatlarini talab qilganda.
Ijara daromadini qanday hisoblash mumkin?
Yillik ijara puliga kvartira bozor qiymatini bo‘ling va 100% ga ko‘paytiring, undan kommunal, soliq va ta’mirni chegiring.
Sotishdan oldin ta’mir qilish kerakmi?
Ko‘pincha ha, agar arzon bo‘lsa va narxni sezilarli oshirsa.
Sotgandan keyin pulni nima qilish kerak?
Bir nechta variantni birdan ko‘rib chiqing — omonat, boshqa mulk yoki ularning uyg‘unligi.
Narx o‘sishini yana kutish kerakmi?
Kerak, faqat hududingizdagi o‘sish haqiqatan ham yo‘qotishlardan ustun bo‘lsa — buni e’lonlar orqali tekshiring.
Qisqacha
- Faqat ijaraning o‘zini emas, saqlash xarajatlaridan keyingi sof daromadni hisoblang.
- Bu daromadni omonat yoki boshqa ko‘chmas mulk bilan solishtiring.
- Ijara yillaridagi eskirish — hisobotda ko‘rinmasa ham haqiqiy pul.
- Narx o‘sishini kutish faqat u e’lonlar bilan tasdiqlangandagina mantiqli.
- Sotgandan keyin pul qayerga ketishini oldindan o‘ylab qo‘ying.
