Кўчмас мулк битимидан олдин нимани текшириш керак — бу квартиранинг чиройи ҳақида эмас, қоғоз ва одамлар ҳақидаги савол. Уйни бир соатда кўриб чиқса бўлади, ким ҳақиқий мулкдор эканини ва ким сотувга эътироз билдира олишини эса бир соатда аниқлаб бўлмайди.
Тартиб оддий: аввал ҳужжатлар, кейин пул. Одам уйга қандай асосда эгалик қилишини ва унга яна ким дахлдор эканини кўрмагунингизча, ҳеч қандай олдиндан тўлов йўқ. «Закладка беришди, эгаси эса бошқа одам чиқди» деган ҳикоя ҳар йили такрорланади ва ҳар доим узоқ ва қиммат тугайди.
Мулкдор ким ва қандай асосда
Биринчиси: паспорт ва ҳуқуқни белгиловчи ҳужжатни сўранг. Паспортдаги исм уйга тегишли ҳужжатдаги исм билан ҳарфма-ҳарф мос келиши керак. Агар «акаси», «эгасининг ўғли» ёки ишончномасиз риелтор сотаётган бўлса, суҳбат мулкдорнинг ўзи келгунча қолдирилади.
Кейин бу уй одамга қаердан келганига қаранг: сотиб олиш, мерос, ҳадя, хусусийлаштириш, суд қарори. Мерос алоҳида эътибор талаб қилади: кейинроқ пайдо бўладиган ворислар бўлиши мумкин. Квартира неча марта қўл алмашганини ҳам сўранг — тез-тез қайта сотилиши эҳтиёт бўлиш сабаби.
Обект бўйича маълумот кадастрда солиштирилади, баъзи маълумотномаларни эса бугун портал орқали буюртма қилишади: онлайн нималар олиниши Ўзбекистоннинг электрон давлат хизматлари материалида ёзилган.
Ким рўйхатда турибди ва ким даъво қила олади
Квартирада ким рўйхатдан ўтганини аниқланг. Рўйхатда турганлар мулкдор бўлмайди, аммо кейин уларни чиқариш сизнинг бошоғриғингиз, айниқса гап вояга етмаганлар ҳақида кеца. Маълумотномани ва калит топширилгунча рўйхатдан чиқиш мажбуриятини сўранг.
Уй никоҳ даврида олинган бўлса, ҳужжатда битта исм турса ҳам, турмуш ўртоғининг розилиги керак. Вояга етмаганнинг улуши бўлса, битим васийлик органлари орқали ўтади. Тўғридан сўранг: «Бу уйга яна кимнинг ҳаққи бор?»
Қарз, ҳибс ва чекловлар
Квартира банкда гаровда, суд қарори билан ҳибсда ёки яшаш ҳуқуқи билан чекланган бўлиши мумкин. Бундай уйни сотиб бўлмайди ёки фақат махсус тартибда сотилади. Уй ипотекада бўлса, сизга банкнинг ёзма иштироки керак, «кейин ёпамиз» деган ваъда эмас.
Алоҳида масала — коммунал қарзлар: свет, газ, suv, ТЧСЖ, чиқинди. Улар шартномада кўринмайди, лекин шахсий ҳисоб билан ўтади ва кейин сиздан ундирилади. Ҳар бир хизмат бўйича қарзсизлик маълумотномасини сўранг ва ҳисоблагич кўрсаткичларини ёзиб олинг.
Харид кредит билан бўлса, банкнинг ўзи ҳам бир қисмини текширади, аммо шартларни олдиндан кўрган маъқул: дастурларни Ўзбекистон банкларидаги ипотека бўлимида солиштирса, тўловни эса ипотека калкуляторида чамаласа бўлади.
Ишончнома: кўпроқ шу жойда алдашади
Ишончнома бўйича сотув — ёмон белги эмас, лекин текшириш талаб қилади. Ишончнома нотариал, амалда бўлиши ва сотиш ҳамда пул олиш ҳуқуқини бериши керак, «бошқариш учун» эмас. У бекор қилинмаганини текширинг: буни нотариус қилади.
Мулкдорни «ҳеч қандай йўл билан топиб бўлмаса», у чет элда бўлиб, «ҳаммасини жияни қилаётган» бўлса ва муддат шоширилса — эҳтиёт бўлинг. Энг осон йўли: мулкдор билан видеоалоқа. Рози бўлишмаса, бу сизнинг битимингиз эмас.
Ҳужжатлар кўрганингизга мос келадими
Кадастр ҳужжатидаги манзил, қават, хоналар сони ва майдонни ҳақиқат билан солиштиринг. Метрдаги фарқ одатда қонунийлаштирилмаган қайта режалаштиришни билдиради: олиб ташланган девор, ойнаванд балкон, жойи ўзгарган ҳожатхона.
Ноқонуний қайта режалаштириш битимдан кейин сизнинг муаммойингизга айланади: қонунийлаштириш ёки аввалги ҳолига қайтариш сизнинг зиммангизда қолади, банк эса бундай квартирани ипотекага кўпинча олмайди. Ҳовли уйидаги қўшимчалар билан ҳам шундай. Қоғозларга ҳали етмаган бўлсангиз, квартирани кўриш рўйхатидан бошланг.
Ҳисоб-китоб тартиби: пулни қачон ва қандай бериш керак
Асосий қоида: пул ҳуқуқ ўтган пайтда ўтади. Закладкани ёзма қайд этинг — сумма, муддат ва қайтариш шарти билан. «Квартирани ушлаб тураман» деган оғзаки келишув ҳеч нарсани англатмайди.
Нотариус ёнидаги машинада қўлдан қўлга нақд бериш — одат бўлган, аммо энг яхши усул эмас. Банк ўтказмаси хавфсизроқ: ким кимга қанча тўлаганидан из қолади. Валюта, курс ва топшириш усулини шартномада сўз билан ёзинг.
Шартномани нотариус тасдиқлайди, рўйхатдан ўтказиш тартибини ҳам у тушунтиради. Йиғимлар ўзгариб туради, шунинг учун суммаларни танишларнинг гапидан эмас, нотариусдан аниқланг. Босқичлар квартира олди-сотдисини қандай расмийлаштириш мақоласида батафсил ёзилган.
Битимдан кейин нимани олиб чиқиш керак
Нотариал идорадан ўз шартнома нусхангиз билан чиқинг ва рўйхатдан ўтказиш кейин қандай боришини билиб олинг. Уйда папка йиғинг: шартнома, кадастр ҳужжатлари, қарзсизлик маълумотномалари, пул тилхатлари, топшириш далолатномаси, ҳисоблагич кўрсаткичлари.
Калитлар — алоҳида банд. Ҳамма тўпламни олинг: домофон, почта қутиси, гараж калитлари билан. Кириш эшиги қулфини дарров алмаштирган маъқул: янги квартирангиз калити неча кишида борлигини билмайсиз.
Ким нимани текширади
| Нимани текширамиз | Қаерда | Хавф нимада |
|---|---|---|
| Мулк ҳуқуқи | Ҳужжатлар, кадастр | Сотаётган одам эга эмас |
| Розилик ва улушлар | Нотариус, сотувчи оиласи | Битимга эътироз билдирилади |
| Гаров ва ҳибс | Банк, нотариус | Битим рўйхатдан ўтмайди |
| Коммунал қарз | Етказиб берувчи, ТЧСЖ | Қарз сизга қолади |
| Майдон ва режа | Кадастр ва ҳақиқат | Ўз ҳисобингиздан қонунийлаштириш |
Тез-тез учрайдиган хатолар
- Ҳужжатларни ва мулкдорни кўрмасдан олдиндан пул бериш.
- Ишончнома бекор қилинмаганини текширмаслик.
- Коммунал қарз ва топшириш кунидаги ҳисоблагич кўрсаткичларини унутиш.
- «Иккинчи харидор бор» дегани учун шошилиш. Шошириш — ишчи усул, бозорда эса вариант етарли: уй сотуви эълонларини кўринг ва биттасига ёпишиб олманг.
Қисқа жавоблар
Кўчмас мулк битимидан олдин аввало нимани текшириш керак?
Мулкдорни ва унинг ҳуқуқи асосини: паспорт, уй ҳужжати, исмларнинг мослиги. Кейин — ҳамегаларнинг розилиги, гаров ва ҳибс, коммунал қарзлар. Пул ҳақидаги суҳбат фақат шундан кейин.
Ишончнома бўйича квартира олса бўладими?
Бўлади, агар ишончнома нотариал, амалда ва сотиш ҳамда пул олишга тўғридан-тўғри рухсат берса. Нотариусда унинг бекор қилинмаганини текширинг ва мулкдорнинг ўзи билан боғланинг. Боғланишга йўл қўйишмаса, воз кечган маъқул.
Расмийлаштириш учун ким тўлайди?
Одатда харажатлар келишув бўйича бўлинади ва буни имзолашдан олдин муҳокама қилиш керак. Суммалар ўзгариб туради, шунинг учун уларни олдиндан нотариусдан аниқланг ва келишувни ёзиб қўйинг.
Нотариус бор бўлса, юрист керакми?
Нотариус битимни тасдиқлайди, лекин сиз учун яширин ворисларни қидирмайди. Вазият мураккаб бўлса — мерос, улуш, ишончнома, ипотека — алоҳида юрист ўзини оқлайди. Оддий битимда кўпинча нотариуснинг ўзи етади.
Сотувчи закладкага шоширса, нима қилиш керак?
Закладка ҳужжатлар текширилгандан кейин бўлишини айтиш. Оддий сотувчи буни тушунади, босим ўтказаётгани эса одатда бирор нарсани кўрсатишни истамайди. Текширув давом этаётганда бошқа вариантларни кўчмас мулк бўлимида кўриш мумкин.
Қисқача
- Аввал ҳужжат ва одамлар, кейин пул.
- Исм, ҳуқуқ асоси, розилик ва улушларни солиштиринг.
- Гаров, ҳибс ва коммунал қарзни гапга эмас, маълумотномага ишониб текширинг.
- Ишончномани нотариусда, мулкдорни овози ва юзидан тасдиқланг.
- Битимдан кейин ҳужжат папкасини йиғинг ва қулфни алмаштиринг.
