Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем в готовом доме — эту разницу в цене и называют инвестиционной привлекательностью новостройки на этапе стройки. Стоит ли рисковать деньгами ради этой разницы и что может пойти не так, разберём по порядку.
Шерзод присматривался к новостройке в Сергели ещё на этапе котлована — застройщик обещал сдачу через полтора года и цену на треть ниже, чем у готовых квартир по соседству. Дом сдали с опозданием на год, но цена к тому времени всё равно выросла заметнее, чем ожидание успело измотать нервы Шерзода — обычная история, в которой риск себя оправдал, но мог и не оправдать.
Ниже — что даёт разницу в цене между этапами стройки, какие риски у ранней покупки и как их снизить, если решение уже принято.
Почему квартира на этапе стройки дешевле готовой
Разница в цене между котлованом и сданным домом — это плата застройщика за риск: покупатель на раннем этапе берёт на себя часть неопределённости — сдадут ли дом в срок, не остановится ли стройка. Чем ближе к сдаче, тем ниже риск и тем выше цена.
Как посчитать потенциальную выгоду
Формула простая: потенциальная выгода = цена готовой квартиры аналогичной площади минус цена на этапе стройки, минус проценты, которые вы недополучили бы, если положили деньги на вклад на этот же срок.
Числа условные, для примера — подставьте свои. Пример: квартира на котловане стоит 400 000 000 сум, аналогичная готовая квартира по соседству — 550 000 000 сум. Разница 150 000 000 сум за полтора года ожидания — это около 27% годовых на вложенную сумму, если стройка не затянется.
Если срок сдачи сдвинется на год, та же выгода растянется на больший срок и в пересчёте на год станет заметно скромнее — это стоит держать в голове с самого начала.
Какие риски у покупки на раннем этапе
- Перенос сроков сдачи — обычное дело, а не исключение, лучше закладывать запас в полгода-год;
- Заморозка стройки, если у застройщика закончились деньги или возникли проблемы с документами;
- Итоговая планировка или площадь может отличаться от той, что была в рекламе;
- Инфраструктура вокруг дома — школа, поликлиника, дороги — может появиться намного позже сдачи самого дома;
- Сложнее продать право требования до сдачи дома, чем готовую квартиру.
Как проверить застройщика перед покупкой
Посмотрите, сколько объектов застройщик уже сдал и были ли задержки, съездите на площадку и оцените реальный темп стройки, а не картинку в рекламе. Актуальные объекты от застройщиков с указанием этапа стройки удобно смотреть в разделе объектов от застройщиков — там видно, что реально строится, а не только обещания.
Что делать, если сроки сдачи срываются
Договор долевого участия или предварительный договор должен прописывать сроки и ответственность застройщика за их нарушение. Прежде чем вносить деньги, внимательно прочитайте этот пункт, а лучше — покажите договор юристу.
— А что, если дом не сдадут вовремя? — В договоре про это ни слова, только устные обещания менеджера.
Такая ситуация встречается чаще, чем хотелось бы — обычная история для тех, кто торопится внести аванс, не дочитав документ.
Стоит ли вкладывать все свободные деньги в один объект
Вкладывать в стройку деньги, которые могут понадобиться в ближайший год, рискованно — при задержке сдачи эти деньги окажутся заморожены дольше, чем планировалось. Прежде чем вносить крупную сумму, стоит убедиться, что у семьи остаётся запас на непредвиденные траты — подход к этому разобран в статье о финансовой подушке.
Ипотека или собственные деньги на этапе стройки
Часть банков кредитует покупку жилья на этапе строительства по отдельным программам — условия отличаются от ипотеки на готовое жильё. Сравните варианты на странице ипотечных программ и прикиньте платёж на калькуляторе жилья, прежде чем вносить аванс.
Таблица: этапы стройки и цена
| Этап | Типичная цена | Уровень риска |
|---|---|---|
| Котлован, начало стройки | Самая низкая | Самый высокий |
| Средние этажи возведены | Средняя | Средний |
| Дом сдан, ключи на руках | Самая высокая | Минимальный |
Если сомневаетесь и присматриваете альтернативу — готовое жильё на вторичном рынке смотрите в разделе недвижимости, там сразу видна итоговая цена без риска переноса сроков.
Частые ошибки при покупке новостройки на этапе стройки
- Вкладывают деньги, которые понадобятся в ближайший год, не оставляя запаса;
- Не проверяют историю застройщика и его предыдущие объекты;
- Верят рендерам и рекламным обещаниям вместо реального темпа стройки на площадке;
- Подписывают договор, не прочитав пункт про ответственность за перенос сроков;
- Не закладывают в расчёт возможную задержку сдачи на полгода-год.
Короткие ответы
Насколько дешевле квартира на этапе котлована
Разница зависит от конкретного застройщика и объекта, единой цифры нет — ориентировочно она может составлять от нескольких до нескольких десятков процентов по сравнению с готовым домом. Сравнивайте конкретные объявления, а не усреднённые цифры из разговоров.
Что если стройка остановится совсем
Такой риск существует, и полностью исключить его нельзя — именно поэтому важно проверять историю застройщика и не вкладывать последние деньги в один объект на раннем этапе.
Можно ли продать квартиру до сдачи дома
Обычно можно продать право требования по договору, но круг покупателей на недостроенный объект уже, чем на готовую квартиру, и продажа может занять больше времени.
Стоит ли доверять срокам сдачи от застройщика
Относитесь к заявленным срокам как к ориентиру, а не гарантии, и закладывайте в свои планы запас в несколько месяцев — переносы сроков случаются часто.
Что важнее при выборе объекта — цена или репутация застройщика
Репутация и история сданных объектов важнее разницы в цене в несколько процентов: сорванные сроки и заморозка стройки обходятся дороже сэкономленной суммы.
Коротко
- Разница в цене между котлованом и готовым домом — это плата за риск переноса сроков;
- Считайте выгоду с поправкой на возможную задержку сдачи, а не по идеальному сценарию;
- Проверяйте историю застройщика и реальный темп стройки на площадке;
- Не вкладывайте в один объект деньги, которые могут понадобиться в ближайший год;
- Читайте пункт договора об ответственности застройщика за перенос сроков до подписания;
- Сравнивайте условия ипотеки на этапе стройки отдельно от ипотеки на готовое жильё.
