Кадастровая стоимость и рыночная: почему цифры в документах разные

Азиз получил кадастровую справку для сделки и обомлел: в документе стоимость квартиры — 180 000 000 сум, а риелтор говорит, что такую же продают за 420 000 000 сум. Позвонил в кадастровое агентство, и там объяснили: ошибки нет — это просто две разные цифры для разных целей. Если оригиналы документов на квартиру вообще потерялись, сначала прочитайте, что делать, если потеряли документы на квартиру.

Почему кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной

Кадастровая стоимость — цифра для учёта и налога: считается по формуле из параметров дома — район, год постройки, материал стен, площадь. Рыночная стоимость — это то, за сколько квартиру реально купят сегодня, она зависит от ремонта, вида из окна и спроса. Поэтому цифры почти никогда не совпадают, и разница в 1,5–2,5 раза — обычное дело, а не ошибка в бумагах.

Откуда берётся кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость определяет государственный орган по утверждённой методике: район, этажность, год постройки, материал стен и площадь. Живого осмотра обычно не проводят — оценщик не смотрит ремонт или вид из окна. Отсюда разброс: у двух похожих квартир в одном доме кадастровая стоимость почти одинаковая, а рыночная отличается на треть из-за состояния. Нужна кадастровая стоимость прежде всего для налога на имущество и для госпошлины по некоторым сделкам.

Кто определяет рыночную стоимость

Рыночная стоимость — цена, о которой договорились продавец и покупатель сейчас. Её не утверждают сверху, она складывается из спроса: сколько похожих квартир продаётся в районе и как быстро. Проверить цену проще всего через объявления о продаже квартир — сравнить со своей. Если цена заметно ниже соседних — сначала прочитайте, почему квартира дешевле рынка.

Как посчитать разницу

Разница = рыночная стоимость минус кадастровая, в процентах — разница делённая на кадастровую и умноженная на 100.

Пример 1. Кадастровая — 180 000 000 сум, рыночная — 420 000 000 сум. Разница: 240 000 000 сум, или 133%. Рыночная выше кадастровой более чем в два раза.

Пример 2. В доме в области кадастровая — 90 000 000 сум, рыночная — 110 000 000 сум. Разница всего 22% — в области спрос ниже. Числа условные, подставьте свои.

Где кадастровая стоимость реально нужна

Её спрашивают при расчёте налога на имущество, оформлении наследства или дарения и в некоторых госпошлинах по сделке. Банку для условий ипотеки кадастровая цифра почти не важна — смотрят на рыночную оценку, а платёж прикинете в калькуляторе жилищного кредита. Для продажи это справочная цифра, а не ориентир для цены объявления.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной

Да, бывает и наоборот — в домах, которые долго не могут продать: район потерял спрос, а формула кадастра ещё не успела это учесть. Соседка Азиза два года продавала квартиру в доме без лифта на пятом этаже, а кадастровая стоимость всё это время оставалась выше того, что предлагали покупатели.

Частые ошибки

• Ставить цену в объявлении по кадастровой справке, а не по рынку.
• Пугаться высокой рыночной цены и продавать ниже рынка без проверки.
• Думать, что налог на имущество вырастет так же сильно, как рыночная цена.

Короткие ответы

Почему кадастровая стоимость ниже рыночной?

Она считается по формуле без учёта ремонта, вида из окна и спроса — только район, год, материал и площадь.

Можно ли продать квартиру по кадастровой цене?

Можно, но обычно это ниже рынка на десятки процентов — сверьте с похожими объявлениями.

Где узнать кадастровую стоимость своей квартиры?

В кадастровой справке — по адресу или кадастровому номеру объекта.

Влияет ли кадастровая стоимость на налог?

Да, налог на имущество физлиц считается от кадастровой стоимости, а не от цены сделки.

Коротко

• Кадастровая стоимость — для налога и госпошлины, рыночная — для сделки.
• Разница в 1,5–2,5 раза — это нормально, а не ошибка в документах.
• Цену объявления ставьте по рынку, а не по кадастровой справке.
• Кадастровая стоимость иногда выше рыночной — в домах с падающим спросом.