Какие документы проверить перед покупкой квартиры

Покупка квартиры — самая крупная сделка в жизни большинства семей. И почти все проблемы, которые всплывают после неё, можно было увидеть заранее: в документах, которые продавец показывал, но которые никто внимательно не читал.

Опасность здесь не в сложных схемах, а в обычной невнимательности. Продавец приятный, квартира нравится, сроки поджимают, задаток уже отдан — и проверку откладывают «на потом». Потом выясняется, что у жилья есть второй собственник, что в квартире прописан человек, который не собирается выписываться, или что снесённая стена была несущей.

Ниже — спокойный список того, что нужно увидеть своими глазами до передачи денег. Конкретных пошлин и сроков мы не называем: они меняются, и их нужно уточнять у нотариуса и в кадастровом органе. Сами варианты и цены удобно сравнивать в разделе «Недвижимость» на NARXTOP.

Кто собственник

Первое, что нужно установить: человек напротив вас действительно владеет этой квартирой.

• Сверьте паспорт продавца с документом о праве собственности — фамилия, имя, данные должны совпадать.
• Проверьте, один ли собственник. Если владельцев несколько, продажа возможна только с согласия каждого.
• Если жильё приобретено в браке, нужно письменное согласие супруга или супруги, даже когда в документе указан один человек.
• Если среди собственников есть ребёнок, сделка требует особого порядка и разрешения опекунского органа — без него её могут признать недействительной.
• Запросите свежую выписку из кадастра: она показывает актуального владельца и наличие ограничений, например залога или ареста.

Выписку должен получить продавец, но получить её лучше при вас и датой, близкой к сделке, а не полугодовой давности.

Основания права

Основание права — это документ, объясняющий, откуда у продавца квартира. Обычно это договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, документ о приватизации или договор с застройщиком.

На что смотреть:

• Наследство. Самый чувствительный случай: могут появиться другие наследники. Чем меньше времени прошло с момента наследования, тем внимательнее нужно проверять.
• Дарение между посторонними людьми. Иногда так маскируют продажу, чтобы обойти чьё-то согласие.
• Частая смена владельцев. Три-четыре перепродажи за пару лет — повод задать вопросы и показать документы юристу.
• Новостройка. Нужен договор с застройщиком, документы о полной оплате и акт передачи квартиры.

Кто прописан и какие долги

Право собственности и регистрация по месту жительства — разные вещи. Квартира может быть вашей, а человек, зарегистрированный в ней, продолжит числиться по этому адресу.

• Попросите справку о том, кто зарегистрирован в квартире на текущую дату.
• Отдельно обсудите, кто и в какой срок снимается с учёта, и впишите это в договор.
• Обратите внимание на несовершеннолетних и на людей, временно отсутствующих: военная служба, учёба, длительная поездка.
• Возьмите справки об отсутствии долгов за воду, свет, газ и обслуживание дома.
• Перепишите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте.

Долги предыдущего владельца — это его обязательства, но выяснять это с поставщиками услуг придётся вам, поэтому проще закрыть вопрос до сделки.

Перепланировки

Перепланировка — это изменение планировки квартиры: снесённая стена, объединённая комната, перенесённая кухня или санузел. Проблема возникает, когда изменения не отражены в документах.

Сравните план квартиры в кадастровых документах с тем, что видите. Если стены стоят иначе, значит, перепланировка не узаконена, и приводить документы в порядок придётся уже вам. Особенно осторожно относитесь к снесённым несущим стенам, переносу мокрых зон и вмешательству в газовое оборудование: такие изменения не всегда можно узаконить в принципе.

Доверенности, задаток и нотариус

Если квартиру продаёт не собственник, а представитель, вся сделка держится на доверенности. Проверьте срок её действия, объём полномочий (право подписывать договор и получать деньги указывается прямо) и подлинность у нотариуса. По возможности поговорите с самим собственником — хотя бы видеозвонком.

Какими бы ни были договорённости, передача любой суммы оформляется письменно: соглашением и распиской либо переводом с указанием назначения платежа. Устные договорённости в спорной ситуации не существуют.

Нотариус проверяет личность сторон, дееспособность, полномочия по доверенности и правильность договора. Это не формальность, а ваша страховка: нотариус обязан отказать в удостоверении сделки, если видит нарушения. Уточните у него заранее полный перечень документов, размер пошлин и порядок расчётов — он зависит от конкретной ситуации.

Что должно насторожить

• Продавец показывает только копии и обещает оригиналы «на сделке».
• Просят указать в договоре сумму меньше реальной. При споре вы сможете вернуть только то, что написано.
• Сильно заниженная цена с объяснением «нужно срочно уехать».
• Собственник недоступен, всё решает представитель по доверенности со свежей датой.
• Торопят с задатком до просмотра документов.
• Расчёт просят наличными без расписки или через третьих лиц.
• Продавец отказывается брать свежую выписку из кадастра.

Частые ошибки

• Отдать задаток до проверки документов и потерять его при отказе от сделки.
• Поверить, что «прописанные выпишутся потом», и не закрепить это в договоре со сроком.
• Не спросить согласие супруга продавца и получить оспоренную сделку.
• Не сверить план квартиры с фактическим состоянием.
• Не проверить долги по коммунальным услугам и обслуживанию дома.
• Экономить на юристе при сумме сделки в тысячи долларов.

Короткий вывод

• Сверьте паспорт, документ о собственности и свежую выписку из кадастра.
• Выясните основание права и наличие других собственников, включая супруга и детей.
• Возьмите справку о зарегистрированных и договоритесь о сроке снятия с учёта.
• Проверьте долги по коммуналке и перепишите счётчики в день передачи.
• Сравните план квартиры с реальностью: незаконная перепланировка станет вашей проблемой.
• Любую предоплату оформляйте письменно, а условия задатка прописывайте отдельно.
• Все спорные моменты выносите к нотариусу и юристу до подписания, а не после.

Когда дойдёт до денег, пригодится наша витрина: там можно сравнить условия ипотеки в банках и сравнить предложения в одном месте.

Прикинуть суммы и платежи удобно в калькуляторе NARXTOP.