Улуғбек сотувчи билан квартира учун 480 000 000 сўмга келишди, лекин сотувчи илтимосига кўра шартномада 300 000 000 деб ёзилди — унинг сўзларига кўра, расмийлаштиришда камроқ ташвиш бўлади. Фарқни нақд беришди, тилхат олишмади. Бир йилдан кейин квартиранинг ҳаммуаллифи топилди — сотувчининг улушни биринчи бўлиб сотиб олиши таклиф қилинмаган акаси — ва у харидорнинг ҳуқуқини ўзига ўтказишни сўраб судга борди. Шартнома нархи бўйича, яъни 300 000 000 сўмга.
Квартира олди-сотди шартномасидаги камайтирилган нарх айнан харидор учун хавфли: агар битимга эътироз билдирилса, жавобгарлик ва қайтариш шартномадаги сумма бўйича ҳисобланади, ҳақиқатан тўланган сумма эмас. Бу хавф қаердан келиб чиқишини кўриб чиқамиз.
Нега шартномаларда нархни камайтиришади
Сабаблар турлича — одатда сотувчи расмийлаштириш билан боғлиқ расмий харажатларни камайтирмоқчи бўлади. Бу харажатларнинг аниқ рўйхатини кадастр хизмати ёки нотариусдан аниқлаштиринг — «ҳамма бир хилда камайтиради» деган ягона қоида йўқ.
1-хавф: ҳаммуаллиф квартирани шартнома нархида сотиб олиши мумкин
ЎзР ФКнинг 224-моддасига кўра ҳаммуаллисларнинг улушни харидор билан бир хил нархда сотиб олиш ҳуқуқи бор — кўчмас мулк бўйича жавоб учун бир ой берилади. Агар сотувчи бу қоидани четлаб ўтиб сотган бўлса, ҳаммуаллиф уч ой ичида суд орқали харидорнинг ҳуқуқини ўзига ўтказишни талаб қилиши мумкин. Асосийси — «бир хил нархда». Шартномада камайтирилган сумма ёзилган бўлса, ҳаммуаллиф квартирани айнан шу суммага олиш ҳуқуқига эга бўлади, сиз тўлаган қўшимча пулга эмас.
2-хавф: қўшимча суммани қайтариб олиш деярли мумкин эмас
Агар битим бошқа сабабга кўра ҳақиқий эмас деб топилса, томонлар олганини бир-бирига қайтаради — лекин расман «олинган» деб шартномадаги сумма ҳисобланади. Тилхациз нақд берилган қўшимча пулни судда исботлаш қийин.
Ким ҳақ: низони таҳлил қилиш
Одатий ҳолат: харидор ҳалол бозор нархини тўлади, лекин сотувчи илтимосига кўра шартномада камайтирилган суммага рози бўлди — ҳеч нарсадан хавф йўқдек туюлган. Бир муддат ўтиб, улушни биринчи бўлиб сотиб олиш таклиф қилинмаган ҳаммуаллиф шартнома нархи бўйича квартирага ҳуқуқ талаб қилади. Харидор буни адолациз деб ҳисоблайди: ахир у анча кўпроқ тўлаган. Ҳаммуаллиф эса қонун бўйича ҳаракат қилади: у расман қайд этилган шартларда улушни олишга ҳақли, норасмий тўлов ҳақида билиши шарт эмас.
Қарор одатда ҳаммуаллиф битим ҳақида билган кундан уч ойлик муддатга улгурганми, унга 224-модда қоидаларига кўра сотиб олиш таклиф қилинганми, шартномада қайси сумма ёзилганига боғлиқ. Тилхат ва гувоҳларсиз судда ҳақиқий нархни исботлаш деярли мумкин эмас.
Қандай ҳисоблаш: қанча йўқотиш мумкин
Формула: мумкин бўлган йўқотиш = аслида тўланган сумма минус шартномада кўрсатилган нарх.
Мисол (рақамлар шартли, ўзингизникини қўйинг): квартиранинг ҳақиқий нархи 480 000 000 сўм, шартномада 300 000 000 ёзилган. Ҳаммуаллиф суд орқали квартирани 300 000 000 сўмга олса, харидор 180 000 000 сўм йўқотади — ҳужжациз берилган айнан шу сумма. Шартномада тўлиқ сумма турса, ҳар қандай низода харидор айнан шу сумма бўйича жавоб беради ва қайтариб олади — расмийлаштириш харажати бироз юқорироқ бўлса ҳам, хавф йўқолади.
Солиштириш: шартномада тўлиқ ёки камайтирилган нарх
| Шартномада нима | Харидор учун хавф | Низода нима бўлади |
|---|---|---|
| Тўлиқ ҳақиқий нарх | паст | қайтариш ва ҳуқуқлар ҳақиқий сумма бўйича |
| Камайтирилган нарх, тилхациз нақд қўшимча | юқори | ҳаммуаллиф улушни камайтирилган нархда олиши мумкин |
| Камайтирилган нарх, қўшимча тилхат билан | ўртача | тилхат суммани исботлайди, лекин 224-моддадан ҳимоя қилмайди |
Тез-тез учрайдиган хатолар
«Ҳамма шундай қилади-ку» деб камайтирилган нархга оқибатларини ўйламасдан рози бўлиш. Қўшимча тўловни тилхациз ёки банк ўтказмасисиз нақд бериш. Сотувчида ҳаммуаллиф бор-йўқлигини олдиндан текширмаслик.
Қисқа жавоблар
Шартномадаги камайтирилган нарх харидор учун нимаси билан хавфли?
Ҳар қандай низода айнан шартномадаги сумма ҳисобга олинади, ҳақиқатан тўланган эмас.
Ҳаммуаллиф квартирани шартнома нархида олиб қўйиши мумкинми?
Ҳа, агар унга 224-модда қоидаларига кўра хабар берилмаган бўлса, у уч ой ичида суд орқали харидорнинг ҳуқуқини ўзига ўтказиши мумкин.
Шартномада йўқ нақд қўшимчани қандай исботлаш мумкин?
Сотувчидан тилхат ёки тўлов мақсади кўрсатилган банк ўтказмаси — ҳужжатларсиз судда исботлаш деярли мумкин эмас.
Камайтирилган нархга рози бўлиш керакми?
Қарор сизники, лекин сиз фақат шартномадаги суммага ҳимояланасиз, ҳақиқатан тўлаган суммангизга эмас.
Қисқача
- Ҳар қандай низода шартномадаги сумма ҳисобга олинади, ҳақиқатан тўланган эмас.
- Афзал сотиб олиш ҳуқуқига эга ҳаммуаллиф улушни шартнома нархида сотиб олиши мумкин.
- Тилхациз нақд қўшимчани судда исботлаш деярли мумкин эмас.
- Хариддан олдин сотувчида ҳаммуаллиф бор-йўқлигини аниқлаштиринг.
- Шартномадаги тўлиқ ҳақиқий нарх — харидорнинг энг яхши ҳимояси.
- Шартнома суммасидан ортиқ тўловни тилхат ёки ўтказма билан расмийлаштиринг.
Ҳалол нархдаги уй-жой вариантларини NARXTOP даги кўчмас мулк бўлимида ва квартира сотув эълонларида солиштиринг. Квартира нега бозордан арзон бўлиши ҳақида шу мақолада ўқинг. Битим харажатларини уй-жой калкуляторида ҳисобланг, бутун уйни қандай текшириш эса шу мақолада.
Мақола умумий тартибни тушунтиради. Сизнинг ҳолатингизда қарор ҳужжатларга боғлиқ — ҳаракат қилишдан олдин уларни нотариус ёки юристга кўрсатинг.
Банк маҳсулотлари ва шартларини NARXTOP кредитлар бўлимида солиштириш мумкин.
