Фарҳод Юнусободда квартирасини деярли уч йилдан бери ижарага берарди ва даромади барқарор деб ўйларди: ойлик тўловни ўн иккига кўпайтириб, яхлит сумма чиқарарди. Баҳорда аввалги ижарачи кўчиб кетди, Фарҳод эса хотиржам янгисини қидирди — аввал бир ой, кейин яна бир ой. Натижада квартира деярли икки ой бўш турди, йиллик даромад эса у ҳисоблагандан олтидан бир қисмга кам чиқди.
Бўш туриш — ижарачи кўчиб кетгандан кейинги ва янгиси келгунга қадар квартира пул келтирмайдиган кунлар. Харажатлар эса (бўш квартира учун коммунал, эскириш, баъзан кредит) йўқолиб қолмайди. Бўш туришни ҳисобга олмасангиз, қоғоздаги даромадлилик ҳар доим реалдан юқори чиқади.
Қуйида — бўш туришни ҳисобга олиб даромадлиликни қандай ҳисоблаш, уни нима узайтиради ва янги ижарачи қидириш муддатини қандай қисқартириш мумкин.
Бўш туриш нима ва нега муҳим
Бўш туриш — бир ижарачи кўчиб кетгандан кейинги ва кейингиси келгунга қадар квартира пул келтирмайдиган давр. Йилда бир-икки ҳафта бўш турса ҳам, якуний даромадлилик сезиларли ўзгаради, чунки йиллик даромад 12 ойга эмас, тўланган камроқ ойга бўлинади.
Йилда квартира аслида неча ой ижарада бўлган
Шартнома бўйича ойларни эмас, календар йил ичида ҳақиқатда тўланган кунларни ҳисобланг. Ижарачи 1 январдан 20 мартгача тўлаган, кейин квартира 15 майгача бўш турган бўлса — сиз тўрт ярим ойдан икки ярим ой учун пул олгансиз. Қолгани — бўш туриш.
Бўш туришни ҳисобга олиб даромадлиликни қандай ҳисоблаш
Формула содда: реал йиллик даромад — ойлик тўловни 12 га эмас, ҳақиқатда тўланган ойлар сонига кўпайтириб, йиллик харажатларни айириш. Даромадлилик — реал даромадни квартира нархига бўлиб, 100 га кўпайтириш.
Мисол (рақамлар шартли, ўзингизникини қўйинг). Квартира нархи 400 000 000 сўм. Тўлов — ойига 4 000 000 сўм. Йил давомида 10 ой тўланган, икки ой — бўш туриш. Йиллик харажатлар (бўш ойлардаги коммунал, майда таъмир) — 3 000 000 сўм.
| Нима ҳисобланади | Қандай ҳисобланади | Мисол |
|---|---|---|
| Режа бўйича даромад (12 ой) | тўлов × 12 | 4 000 000 × 12 = 48 000 000 сўм |
| Факт бўйича даромад (бўш туриш билан) | тўлов × тўланган ойлар | 4 000 000 × 10 = 40 000 000 сўм |
| Йиллик соф даромад | факт даромад − харажатлар | 40 000 000 − 3 000 000 = 37 000 000 сўм |
| Даромадлилик | соф даромад ÷ нарх × 100 | 37 000 000 ÷ 400 000 000 × 100 = 9,25 % |
Бўш туришни ҳисобга олмаса, қоғоздаги даромадлилик 45 000 000 ÷ 400 000 000 = 11,25 % бўлиб кўринарди — фарқ деярли икки фоиз пункти, фақат икки ойлик бўш туриш туфайли. Ўз рақамларингизни уй-жой калкуляторида дарҳол текшириб кўриш мумкин.
Бўш туришни кўпинча нима узайтиради
- Бошида бозордан юқори нарх — квартирани ойлаб кўришади-ю, олишмайди.
- Эълон фақат ижарачи кўчиб кетгандан кейин, олдиндан эмас жойланади.
- Ижарачилар орасида аниқ муддациз чўзилган таъмир.
- Кўриклар ҳафтада бир кун, фақат кечқурун — ижарачи бошқа жойдан тезроқ вариант топади.
Таниш ҳолат: қўшни Гулнора нархни «подезддаги ҳаммадай» даражада ушлаб турди, гарчи унинг таъмирсиз квартираси узоқроқ бўш туриши керак эди. Охири бир поғонага нархни туширди — ва ижарачи бир ҳафта ичида, бир ярим ой ўрнига топилди. Бир ярим ойлик бўш туриш йилдаги шу чегирмадан қимматроққа тушарди.
Бўш туришни қандай қисқартириш мумкин
- Янги квартира ижараси ҳақида эълонни ҳозирги ижарачи кўчиб кетишидан 2–4 ҳафта олдин, кейин эмас жойланг.
- Нархингизни НАРХТОПъдаги ижара эълонлари бўлимидаги ўхшаш квартиралар билан солиштиринг.
- Кўчиб кетаётган ижарачи билан унинг ҳузурида кўриклар ўтказишга келишинг — бу тўлиқ бўшашни кутишдан тезроқ.
- Майда таъмирни бўш турган пайтда эмас, олдиндан қилинг: янгиланган квартира тезроқ ижарага кетади.
Турли ижарага бериш усулларида бўш туриш
Узоқ муддатли ижара одатда йилда суткалик ижарага қараганда камроқ бўш туради, суткалик эса баланд мавсумда кўпроқ даромад бериши мумкин. Форматлар орасида танлаётган бўлсангиз, кўчмас мулк бўлимида уйларни солиштиринг ва иккала сценарий учун даромадлиликни бир хил формула билан ҳисобланг — шунда мавсумий иллюзия эмас, ҳақиқий фойда кўринади.
Тез-тез учрайдиган хатолар
- Даромадлиликни 12 ойлик тўлов бўйича ҳисоблаш, нечта ой ҳақиқатда тўланганини текширмасдан.
- Бўш ойлардаги коммунални ҳисобга олмаслик — у минимал, лекин барибир ёзилади.
- Юқори нархдаги «идеал» ижарачини кутиб, янги эълонни чўзиб юбориш.
- Квартира бўшашидан олдин нархни бозор билан солиштирмаслик.
Қисқа жавоблар
Квартира бўш туриши нима
Бўш туриш — ижарачилар орасидаги, квартира ижарага берилмаган ва пул келтирмаётган, лекин харажатлари сақланиб қолган кунлар ёки ойлар.
Бўш туришни ҳисобга олиб даромадлиликни қандай ҳисоблаш керак
Ойлик тўловни 12 га эмас, ҳақиқатда тўланган ойлар сонига кўпайтиринг, йиллик харажатларни айиринг ва квартира нархига бўлинг.
Қанча бўш туриш нормал ҳисобланади
Ягона меъёр йўқ: нарх бозорга қанча яқин ва янги эълон қанчалик эрта жойланса, бўш туриш шунчалик қисқа бўлади. Ўз уйингиз ва туманингиз бўйича рақамларга НАРХТОПъда қаранг.
Нархни туширмасдан бўш туришни қисқартириш мумкинми
Ҳа, эълонни олдиндан жойлаб, квартирани ҳозирги ижарачи турган пайтда кўрсацангиз — бўш туришнинг бир қисми қидирув тезлиги ҳисобига йўқолади.
Бўш квартира учун коммунал тўлаш керакми
Одатда ҳа, ижарачисиз ҳам минимал ҳисоблар ёзилади — буни йиллик харажатлар ҳисобига киритиш керак.
Қисқача
- Реал даромадлилик тўланган ойлар бўйича ҳисобланади, 12 га кўпайтирилган тўлов бўйича эмас.
- Йилда бир-икки ойлик бўш туриш ҳам даромадлилик фоизини сезиларли пасайтиради.
- Юқори нарх ва кеч жойланган эълон — узоқ бўш туришнинг асосий сабаблари.
- Янги эълонни ижарачи кўчиб кетишидан бир неча ҳафта олдин жойлаш керак, кейин эмас.
- Нархингизни олдиндан, квартира ҳали бўшамасдан туриб бозор билан солиштиринг.
Банк маҳсулотлари ва шартларини NARXTOP кредитлар бўлимида солиштириш мумкин.
