Азиз уч йил олдин Сергилида квартирани 400 000 000 сўмга кредитга сотиб олди, таъмирга яна 15 000 000 қўшди. Шу йили 410 000 000 сўмга сотди — гўё ҳатто фойда билан. Лекин кредит фоизлари ва таъмирни ҳисоблаб чиққанда, сотиш нархи сотиб олиш нархидан юқори бўлса ҳам, аслида тахминан 25 000 000 сўм йўқотгани маълум бўлди.
Квартирани сотиб олганидан арзонроққа сотди — зарарни қандай ҳисоблаш керак, агар қоғоздаги рақамлар реал натижага тўғри келмаса? Ҳалол ҳисобга нима киришини кўриб чиқамиз.
Нега сотиш нархи ўзи алдаб қўяди
Зарар — бу шунчаки сотиб олиш ва сотиш нархи орасидаги фарқ эмас. Квартирани эгаллаб туришнинг реал харажатларига ипотека бўлган бўлса унинг фоизлари, йиллар давомидаги таъмир ва сақлаш, сотиб олиш ва сотишдаги комиссиялар, ҳужжатларни расмийлаштириш киради. Шунинг учун квартирани қоғозда «сотиб олгандан қимматроққа» сотиш мумкин — ва барибир зарарда қолиш мумкин.
Реал зарарни қандай ҳисоблаш керак
Зарар = (сотиб олиш нархи + эгаллаб туриш ва таъмир харажатлари + кредит фоизлари) − сотиш нархи.
Мисол (рақамлар шартли, ўзингизникини қўйинг): квартира 400 000 000 сўмга олинган, уч йил давомида таъмирга 15 000 000 сарфланган, кредит бўйича 20 000 000 фоиз тўланган. Жами қўйилган — 435 000 000. 410 000 000 сўмга сотилган. Зарар = 435 000 000 − 410 000 000 = 25 000 000 сўм, гарчи сотиш нархи сотиб олиш нархидан 10 000 000 юқори бўлса ҳам.
Иккинчи мисол: сотиш нархи сотиб олиш нархидан паст бўлганда
Агар квартира 400 000 000 сўмга олиниб, кредициз ва сақлаш учун минимал 5 000 000 харажат билан 370 000 000 сўмга сотилган бўлса, зарар оддийроқ ҳисобланади: 400 000 000 + 5 000 000 − 370 000 000 = 35 000 000 сўм. Бу ерда зарар дарров кўринади, яширин фоизларсиз.
Жадвал: реал зарарни таҳлил қилиш
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай ҳисоблаймиз | Мисол |
|---|---|---|
| Сотиб олиш нархи | шартномадаги сумма | 400 000 000 сўм |
| Таъмир ва сақлаш | йиллар давомидаги барча қўйилмалар | 15 000 000 сўм |
| Кредит бўйича ортиқча тўлов | эгаллаб туриш муддатидаги фоизлар | 20 000 000 сўм |
| Реал зарар | барча қўйилган пул − сотиш нархи | 25 000 000 сўм |
Квартира нега бозордан арзон сотилади
Шошилинч сотиш, сотиб олишдаги хато, уй ёки ҳужжатлар билан муаммо — сабаблар кўп, ва ҳар доим ҳам бозорнинг ўзида эмас. Бошқа эълонда нарх ўхшаш квартиралардан сезиларли паст бўлса, нега квартира бозордан арзон — ва бу қачон хавфли, шуни тушуниб олинг, арзон сотишни норма деб ҳисоблашдан олдин.
Ҳаётий мисол: «нолга» сотдик, аслида зарарда қолдик
Таниш ҳолат — оила вилоятга кўчиб ўтгандан кейин квартирасини сотди, беш йил олдин олган нархида сотганидан хурсанд бўлишди. Кейинроқ ҳисоблаб кўришса: беш йилда банкка квартиранинг бошланғич нархидан кўпроқ фоиз тўланган экан, кўчиш эса туюлганидек «нол» эмас, реал зарар билан якунланган.
Зарар аллақачон кўринса, сотишда нима қилиш керак
- Юқоридаги формула бўйича реал зарарни ҳисобланг, фақат нархлар фарқи эмас.
- Ўз нархингизни NARXTOP кўчмас мулк бўлимидаги жорий таклифлар билан солиштиринг.
- Шошилинч сотиш керакми ёки қулайроқ вақтни кутиш мумкинми, ҳал қилинг.
- Ўз нархингизга харидор топилгунча квартирани ижарага бериш фойдалироқ эмасми, текширинг.
- Сотишдан тушган пулни «ҳеч қаерга» эмас, аниқ режа билан тутинг — долларда ёки сўмда омонат, янги харид ёки бизнес.
Кўп учрайдиган хатолар
- Зарарни фақат сотиб олиш ва сотиш нархи фарқидан, фоиз ва таъмирсиз ҳисоблаш.
- Риелтор комиссияси ва битим расмийлаштириш харажатларини ҳисобга олмаслик.
- Сотиш нархини эгаллаб турган йилларга тузатмасдан сотиб олиш нархи билан солиштириш.
- Бозорни текширмасдан, ваҳима ичида биринчи таклиф қилинган нархга сотиш.
Қисқа жавоблар
Квартирани сотиб олганидан арзонроққа соцам, зарарни қандай ҳисоблаш керак?
Сотиб олиш нархи, таъмир ва сақлаш харажатлари, кредит фоизларини қўшинг — ва шу суммадан сотиш нархини айиринг.
Сотиб олганидан қимматроққа соцам ҳам зарар бўлиши мумкинми?
Ҳа, агар йиллар давомидаги кредит фоизлари ва сақлаш харажатлари сотиб олиш ва сотиш нархи фарқидан кўп бўлса.
Квартира сотишда зарар ҳисобига нима албатта киради?
Сотиб олиш нархи, таъмирга қўйилган пул, бўлган бўлса кредит фоизи, сотиб олиш ва сотишдаги комиссиялар.
Квартира нега баъзан бозор нархидан паст сотилади?
Шошилинчлик, ҳужжат ёки уй билан муаммо, сотиб олишдаги хато — сабаблар хилма-хил, ҳар доим ҳам бозорнинг ўзи эмас.
Шошилинчлик бўлмаса, зарарга квартирани сотиш керакми?
Шошилинчлик бўлмаса, кўпинча юқорироқ нархни кутиш ёки харидор топилгунча ижарага бериш фойдалироқ.
Қисқача
- Квартира сотишдаги реал зарар — бу шунчаки сотиб олиш ва сотиш нархи фарқи эмас.
- Ҳисобга кредит фоизлари, таъмир, сақлаш ва барча йиллардаги комиссиялар киради.
- Квартирани қоғозда «сотиб олгандан қимматроққа» сотиш мумкин, аммо барибир зарарда қолиш мумкин.
- Паст сотиш нархи ҳар доим ҳам бозор ҳақида эмас — баъзан сабаб уй, ҳужжат ёки шошилинчликда.
- Ўз нархингизни кўзга тахмин қилмасдан, жорий таклифлар билан солиштиринг.
- Сотишдан кейин янги харид режалаштирсангиз, уй-жой бюджети калкуляторига қаранг.
