Улуғбекка Сергелида квартира кўрсатишди: уй эгаси Россияда ишлар, квартирани эса унинг тоғаси ишончнома бўйича кўрсатиб, сотаётган эди. Ҳаммаси ишончли кўринарди — нотариал қоғоз, муҳр. Улуғбек барибир таниш юристдан сўради: квартирани ишончнома бўйича сотиб олиш умуман хавфсизми? Жавоб ҳалол эди: мумкин, агар ишончноманинг ўзини текширсангиз ва фақат уни ушлаган одам орқали эмас, эгаси билан тўғридан-тўғри боғлансангиз.
Ишончнома — бу бошқа одам номидан ҳаракат қилиш рухсати, квартирани ўзиникидек бошқариш ҳуқуқи эмас. У исталган вақтда бекор қилиниши мумкин, ва ҳақиқий бўлмаган ишончнома бўйича битим пул топширилгандан кейин ҳам судда осонгина бекор бўлади.
Квартира ишончнома бўйича қачон сотилади
Одатда бу мулкдор чет элда яшаганда, касал бўлганда, сафарда бўлганда ёки қоғозлар билан ўзи шуғулланишни хоҳламаганда амалга оширилади. Вазият оддий ва кенг тарқалган — ишончноманинг ўзи алдов белгиси эмас. Муаммо битим шаклида эмас, харидор одатда квартиранинг ҳақиқий эгасини бир марта ҳам кўрмайди.
Ишончномалар қандай бўлади ва улар нимаси билан фарқ қилади
Бир марталик ишончнома битта аниқ ҳаракатга — масалан, фақат шу шартномани имзолашга — ҳуқуқ беради. Бош ишончнома мулкни умуман бошқариш учун кенгроқ ваколат беради. Харидор учун номи эмас, ваколатлар рўйхати муҳим: айнан шу квартирани, қандай нархда ва кимга сотиш ҳуқуқи кўрсатилганми.
Ишончнома битим пайтида амал қилмай қолиши мумкинми
Ҳа, ва бу асосий хавф. Ишончнома ишонч билдирувчи вафот этганда, шунингдек у буни бекор қилганда кучини йўқотади — баъзан битимдан бир кун олдин, ва ишончли шахс бундан бехабар бўлиши ёки буни яшириши мумкин. Нотариус ишончномани тасдиқлаш вақтида текширади, лекин ундан кейин нима бўлишига жавобгар эмас.
Кўп учрайдиган ҳолат: ишончнома бўйича сотувчи «тоғам яхши, кеча гаплашдим» дейди — лекин битим учун бу эмас, эгаси билан тўғридан-тўғри алоқа керак.
Битимдан олдин нимани текшириш керак
- Ишончномани уни берган нотариусда ҳозир амал қилаётганини текширинг.
- Эгаси билан тўғридан-тўғри, ҳеч бўлмаса видео орқали боғланинг ва у битимдан хабардорлигига ишонч ҳосил қилинг.
- Ишончномада квартиранинг аниқ манзили, нархи ва рухсат этилган ҳаракатларни солиштиринг.
- Ишончнома бекор қилинмаганини нотариусдан аниқланг.
- Пул ишончли шахсга эмас, эгасининг ҳисобига келишини талаб қилинг.
Бундай битим хавфини қандай ҳисоблаш керак
Формула оддий: эгаси билан тўғридан-тўғри алоқа қанча кам ва ишончномадаги ваколат қанча кенг бўлса, чегирма ёки қўшимча текширув шунча муҳим бўлади.
Мисол (рақамлар шартли): квартира 400 000 000 сўм туради. Эгаси билан видео қўнғироқ бор ва айнан шу квартирани сотишга бир марталик ишончнома — қўшимча харажат йўқ, оддий текширув 1–2 млн сўм.
Иккинчи мисол: эгаси билан боғланиб бўлмайди, ишончнома бош турдаги ва икки йил олдин берилган. Бу ерда рад этиш ёки нархга мустақил текширув харажатини қўшиш оқилона — 2–3%.
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай ҳисоблаймиз | Мисол |
|---|---|---|
| Эгаси билан алоқа | видео қўнғироқ бор-йўқлиги | бор — хавф паст |
| Ишончнома тури | бир марталик ёки бош | бир марталик — аниқроқ ва хавфсизроқ |
| Текширув харажати | нотариус ва юрист хизмати | 1–2 млн сўм |
| Хавф учун захира | нарх × 2–3%, алоқа бўлмаса | 400 млн дан 8–12 млн |
Солиштириш учун квартира сотув эълонларини кўринг. Ипотека режалаштирсангиз, банк ишончнома бўйича битимларни кредитлашини олдиндан сўранг ва ипотека шартларини солиштиринг.
Эгаси билан боғланиб бўлмаса нима қилиш керак
Бу майда-чуйда эмас, тўхташ белгиси. Сабаблар турлича — бандликдан тортиб, ишончнома аллақачон бекор қилинганигача ёки эгаси ҳаёт эмаслигигача. Оқилона қадам — шахсий ёки видео алоқагача битимни кечиктириш, ҳисоб-китобни эса фақат банк орқали олиб бориш. Яхши вариант — банк сейфи: ишончли шахс пулга фақат битим эгаси номига рўйхатдан ўтгандан кейин эга бўлади.
Такрорланадиган воқеа
Таниш ҳолат: оила жиянидан, гўё Кореяда яшаган тоғасининг ишончномаси бўйича квартира сотиб олди. Бир ойдан кейин тоғаси битимдан олдинроқ вафот этгани, жияни эса ҳужжатларни янгиламагани маълум бўлди. Ишончнома вафот кунидаёқ кучини йўқотган, битим ҳақиқий эмас деб топилди, харидорлар эса суд орқали пулни қайтариб олишга мажбур бўлишди — деярли бир йил давом этган жараён.
— Унга ўзим қўнғироқ қилсам бўладими? — деб сўради Улуғбек. — У ҳозир алоқада эмас, — деб жавоб берди сотувчи. Шунда Улуғбек битимни тўхтатди.
Тез-тез учрайдиган хатолар
- Эгаси билан тўғридан-тўғри боғланмай, фақат ишончли шахс сўзига ишонишади.
- Ишончномани уни берган нотариусда битим вақтида текширмайдилар.
- Пулни эгасининг ҳисобига эмас, ишончли шахсга нақд топширадилар.
- «Бош ишончнома» деган иборада тўхтаб, аниқ ваколатлар рўйхатига қарамайдилар.
Қисқа жавоблар
Квартирани ишончнома бўйича сотиб олса бўладими
Ҳа, бу қонуний ва кенг тарқалган усул, агар ишончнома амал қилса ва эгаси билан тўғридан-тўғри боғланиш имкони бўлса.
Ишонч билдирувчи битимдан олдин вафот этган бўлса-чи
Ишончнома ишонч билдирувчи вафот этган заҳоти кучини йўқотади, қоғоз сотувчи қўлида бўлса ҳам. Бундай ишончнома бўйича битим ҳақиқий эмас.
Ишончнома бекор қилинмаганини қандай билиш мумкин
Уни берган нотариусдан ҳужжат бугун амал қилаётганини сўранг — бу битимдан олдинги одатий сўров.
Эгасини шахсан кўриш шартми
Шахсан шарт эмас, лекин видео орқали тўғридан-тўғри алоқа хавфни сезиларли камайтиради ва битим шартига айланиши керак.
Кимга тўлаш керак — ишончли шахсгами ёки эгасигами
Эгасига, унинг ҳисобига. Бу хавфни камайтиради ва пул айнан квартира эгасига етганини тасдиқлайди.
Қисқача
- Ишончнома бошқа одам номидан ҳаракат қилиш ҳуқуқини беради, квартирани ўзиникидек бошқариш ҳуқуқини эмас.
- У ишонч билдирувчи вафот этганда ёки бекор қилинганда автоматик кучини йўқотади.
- Ишончномани уни берган нотариусда битимдан олдин текширинг.
- Эгаси билан тўғридан-тўғри алоқа — формаллик эмас, харидорнинг асосий ҳимояси.
- Пулни ишончли шахсга эмас, эгасининг ҳисобига ўтказинг.
- Қарор қилишдан олдин ўхшаш квартираларни уй-жой сотув эълонларида солиштиринг.
Суммалар ва тўловларни NARXTOP калкуляторида ҳисоблаб кўриш қулай.
