Азиз хотини билан Юнусободда уч хонали квартирани кўрди — квартиранинг фақат ярми сотиларди, қолган ярми уй эгасининг ажрашган турмуш ўртоғида қолган эди. Нарх бозордан 20% арзон эди. Яхшиямки, аввал сўрашди: квартирадаги улушни сотиб олиш мумкинми. Сотиб олиш мумкин, лекин бу бутун квартиранинг эгаси бўлиш дегани эмас — сиз ўзингиз танламаган одам билан шерик бўласиз.
Улуш — бу алоҳида хона эмас, балки бутун квартирага бўлган ҳуқуқнинг бир қисми. Маълум хонадан фойдаланиш фақат бошқа мулкдорлар билан келишув ёки суд қарори орқали мумкин.
Улушни сотиб олиш бутун квартирани сотиб олишдан нимаси билан фарқ қилади
Агар квартиранинг бир неча мулкдори бўлса, улар бутун квартирани эмас, ўз қисмини — масалан, 1/2 ёки 1/3 улушни сотиши мумкин. Улушни сотиб олиб, сиз мулк ҳуқуқидаги шундай қисмни оласиз, лекин алоҳида квадрат метрларни эмас. Ким қайси хонада яшашини келишиш — алоҳида масала, қонун буни сиз учун ҳал қилмайди.
Улуш қачон алоҳида сотилади
Одатда бундай квартирани ажрашгандан кейин, мерос бир неча фарзанд ўртасида бўлингандан кейин ёки шериклардан бири пулга чиқиб кетишни хоҳлаб, қолганлари унинг улушини сотиб олишга тайёр бўлмаганда сотишади. Сотиш сабабини тўғридан-тўғри сўраш фойдали — бу келажакдаги ҳужжатдош қўшнилар билан муносабатлар ҳақида кўп нарсани тушунтиради.
Бошқа мулкдорларнинг устувор ҳуқуқи борми
Ҳа, ва бу улуш сотиб олишда асосий қоида. Қолган мулкдорлар сотилаётган улушни сизга таклиф қилинган худди шу нархда биринчи бўлиб сотиб олиш ҳуқуқига эга. Сотувчи уларни ёзма равишда хабардор қилиши ва белгиланган муддат кутиши шарт. Агар хабар берилмаган бўлса, битимни судда бекор қилдириш мумкин.
Кўп учрайдиган ҳолат: сотувчи «ҳаммани огоҳлантирдим» дейди, лекин ҳужжат кўрсата олмайди. Сўзга ишонманг — шерик мулкдорларни огоҳлантирганини нотариал тасдиқлашни сўранг.
Улуш сотиб олишдан олдин нимани текшириш керак
- Улуш ҳажмини сўзга эмас, реестр кўчирмасига қараб билиб олинг.
- Қолган мулкдорларни топинг ва улар ёзма хабардор қилинганини текширинг.
- Квартирада ҳозир ким ва қандай шартда яшаётганини сўранг.
- Улушда ҳибс, гаров ёки суд низоси йўқлигини текширинг.
- Фойдаланиш тартибини нотариус билан битимдан олдин муҳокама қилинг.
Улуш фойдалими — қандай ҳисоблаш керак
Формула оддий: улушнинг адолатли нархи — бозор нархи улуш ҳажмига кўпайтирилиб, биргаликда эгалик қилиш ноқулайлиги учун чегирма айирилади.
Мисол (рақамлар шартли): квартира тўлиқ 500 000 000 сўм туради, 1/2 улуш сотилади. Нархнинг ярми — 250 000 000. Сотувчи 190 000 000 сўрайди. Чегирма — 60 000 000 сўм, яъни 24%.
Иккинчи мисол: 420 000 000 сўмлик квартирада 1/3 улуш — ҳисобланган қисм 140 000 000, эълондаги нарх 100 000 000, чегирма 40 000 000 сўм, деярли 29%. Улуш кичик бўлса, чегирма одатда каттароқ.
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай ҳисоблаймиз | Мисол |
|---|---|---|
| Квартиранинг тўлиқ нархи | туман ва метражга қараб эълонлар бўйича | 500 000 000 сўм |
| Улушнинг бозор нархи | квартира нархи × улуш ҳажми | 250 000 000 сўм (1/2 улуш) |
| Улушнинг ҳақиқий нархи | бозор нархидан ноқулайлик учун чегирма айирилган | 190 000 000 сўм |
| Чегирма миқдори | бозор нархи минус ҳақиқий нарх | 60 000 000 сўм (24%) |
Шунга ўхшаш тўлиқ вариантлар нархи билан солиштириш учун квартира сотув эълонларини кўринг. Келажакдаги кўчиш харажатларини эса олдиндан уй-жой бюджети калкуляторида ҳисоблаб кўринг.
Қолган қисмни кейин сотиб олиш мумкинми
Мумкин, агар шерик мулкдор сотишга рози бўлса. Улуш сотиб олганлар кейин йиллар давомида қолган қисмни сотиб олиш ҳақида келишади, ва бу вақт ичида нарх одатда ўсади. Улушлар баъзан очиқ савдоларга ҳам тушиб қолади, агар мулкдор қарздор бўлса — уй-жой ауксиони қандай ишлаши ҳақида ўқиб чиқинг.
Такрорланадиган воқеа
Таниш ҳолат: опа-ука ота-онасидан квартирани тенг бўлиб мерос олди. Ука пул топгани кетиб, ўз улушини риелтор орқали биринчи хоҳловчига сотди — опасини ёзма огоҳлантирмасдан, фақат телефон қилди. Харидор кўчиб кирди, опа эса устувор ҳуқуқ бузилгани учун битимни бекор қилдириш ҳақида судга мурожаат қилди. Олти ой суд жараёнидан кейин харидор охир-оқибат қолди, лекин адвокатга чегирмадан кўпроқ пул сарфлади.
— Ҳаммани огоҳлантирдингизми аниқ? — деб сўради Азиза улуш сотувчисидан. — Деярли ҳаммани, — деб жавоб берди у. Ана шу «деярли»да битим тўхтатилди.
Тез-тез учрайдиган хатолар
- «Хабардор ва қарши эмас» деган сўзга ишонишади — ҳужжациз бу далил эмас.
- Битимдан олдин шерик мулкдорлар билан учрашмайдилар ва кейин бегона одам билан битта ошхонани баҳам кўрадилар.
- Фақат улуш нархини ҳисоблаб, қолган қисмни сотиб олиш қанчага тушишини унутишади.
- Хоналардан фойдаланиш тартиби оғзаки келишилган бўлса ҳам, шартномага ёзилмайди.
Қисқа жавоблар
Сотиб олинган улушда битимдан кейин дарров яшаш мумкинми
Расман ҳа, лекин бошқа мулкдорларнинг розилиги ёки суд қарорисиз маълум хонага кўчиб кириш низога айланиши мумкин.
Улушни сотиш учун барча мулкдорларнинг розилиги керакми
Розилик шарт эмас, лекин уларда худди шу нархда сотиб олиш устувор ҳуқуқи ва жавоб учун муддат бор.
Шерик мулкдор хабардор қилинмаса нима бўлади
У қонунда белгиланган муддат ичида суд орқали харидорнинг ҳуқуқларини ўзига ўтказиши мумкин. Харидор квартирасини йўқотиш хавфида қолади.
Улуш сотиб олиш учун ипотека олса бўладими
Баъзи банклар бундай битимларни кредитлайди, лекин ҳаммаси эмас — ипотека шартларини солиштириб аниқ банкдан сўранг.
Умуман улуш сотиб олишга арзийдими
Арзийди, агар шерик мулкдорларни аниқ танисангиз ва мақсад — масалан, келажакда қолган қисмини сотиб олиш бўлса. Оддий уй сотиб олиш учун бу камдан-кам энг яхши вариант.
Қисқача
- Улуш — бу алоҳида хона эмас, бутун квартирага бўлган ҳуқуқнинг бир қисми.
- Қолган мулкдорларда худди шу нархда сотиб олиш устувор ҳуқуқи бор.
- Шерик мулкдорларни ёзма огоҳлантирмасдан қилинган битимни судда бекор қилдириш мумкин.
- Улушга чегирма одатда ҳисобланган нархнинг 20–30% ини ташкил қилади.
- Хоналардан фойдаланиш тартибини кўчиб киришдан олдин муҳокама қилинг ва ёзиб қўйинг.
- Қарор қилишдан олдин бутун квартиралар нархини уй-жой сотув эълонларида солиштириб кўринг.
