Aziz xotini bilan Yunusobodda uch xonali kvartirani ko‘rdi — kvartiraning faqat yarmi sotilardi, qolgan yarmi uy egasining ajrashgan turmush o‘rtog‘ida qolgan edi. Narx bozordan 20% arzon edi. Yaxshiyamki, avval so‘rashdi: kvartiradagi ulushni sotib olish mumkinmi. Sotib olish mumkin, lekin bu butun kvartiraning egasi bo‘lish degani emas — siz o‘zingiz tanlamagan odam bilan sherik bo‘lasiz.
Ulush — bu alohida xona emas, balki butun kvartiraga bo‘lgan huquqning bir qismi. Ma’lum xonadan foydalanish faqat boshqa mulkdorlar bilan kelishuv yoki sud qarori orqali mumkin.
Ulushni sotib olish butun kvartirani sotib olishdan nimasi bilan farq qiladi
Agar kvartiraning bir necha mulkdori bo‘lsa, ular butun kvartirani emas, o‘z qismini — masalan, 1/2 yoki 1/3 ulushni sotishi mumkin. Ulushni sotib olib, siz mulk huquqidagi shunday qismni olasiz, lekin alohida kvadrat metrlarni emas. Kim qaysi xonada yashashini kelishish — alohida masala, qonun buni siz uchun hal qilmaydi.
Ulush qachon alohida sotiladi
Odatda bunday kvartirani ajrashgandan keyin, meros bir necha farzand o‘rtasida bo‘lingandan keyin yoki sheriklardan biri pulga chiqib ketishni xohlab, qolganlari uning ulushini sotib olishga tayyor bo‘lmaganda sotishadi. Sotish sababini to‘g‘ridan-to‘g‘ri so‘rash foydali — bu kelajakdagi hujjatdosh qo‘shnilar bilan munosabatlar haqida ko‘p narsani tushuntiradi.
Boshqa mulkdorlarning ustuvor huquqi bormi
Ha, va bu ulush sotib olishda asosiy qoida. Qolgan mulkdorlar sotilayotgan ulushni sizga taklif qilingan xuddi shu narxda birinchi bo‘lib sotib olish huquqiga ega. Sotuvchi ularni yozma ravishda xabardor qilishi va belgilangan muddat kutishi shart. Agar xabar berilmagan bo‘lsa, bitimni sudda bekor qildirish mumkin.
Ko‘p uchraydigan holat: sotuvchi «hammani ogohlantirdim» deydi, lekin hujjat ko‘rsata olmaydi. So‘zga ishonmang — sherik mulkdorlarni ogohlantirganini notarial tasdiqlashni so‘rang.
Ulush sotib olishdan oldin nimani tekshirish kerak
- Ulush hajmini so‘zga emas, reestr ko‘chirmasiga qarab bilib oling.
- Qolgan mulkdorlarni toping va ular yozma xabardor qilinganini tekshiring.
- Kvartirada hozir kim va qanday shartda yashayotganini so‘rang.
- Ulushda hibs, garov yoki sud nizosi yo‘qligini tekshiring.
- Foydalanish tartibini notarius bilan bitimdan oldin muhokama qiling.
Ulush foydalimi — qanday hisoblash kerak
Formula oddiy: ulushning adolatli narxi — bozor narxi ulush hajmiga ko‘paytirilib, birgalikda egalik qilish noqulayligi uchun chegirma ayiriladi.
Misol (raqamlar shartli): kvartira to‘liq 500 000 000 so‘m turadi, 1/2 ulush sotiladi. Narxning yarmi — 250 000 000. Sotuvchi 190 000 000 so‘raydi. Chegirma — 60 000 000 so‘m, ya’ni 24%.
Ikkinchi misol: 420 000 000 so‘mlik kvartirada 1/3 ulush — hisoblangan qism 140 000 000, e’londagi narx 100 000 000, chegirma 40 000 000 so‘m, deyarli 29%. Ulush kichik bo‘lsa, chegirma odatda kattaroq.
| Nimani hisoblaymiz | Qanday hisoblaymiz | Misol |
|---|---|---|
| Kvartiraning to‘liq narxi | tuman va metrajga qarab e’lonlar bo‘yicha | 500 000 000 so‘m |
| Ulushning bozor narxi | kvartira narxi × ulush hajmi | 250 000 000 so‘m (1/2 ulush) |
| Ulushning haqiqiy narxi | bozor narxidan noqulaylik uchun chegirma ayirilgan | 190 000 000 so‘m |
| Chegirma miqdori | bozor narxi minus haqiqiy narx | 60 000 000 so‘m (24%) |
Shunga o‘xshash to‘liq variantlar narxi bilan solishtirish uchun kvartira sotuv e’lonlarini ko‘ring. Kelajakdagi ko‘chish xarajatlarini esa oldindan uy-joy byudjeti kalkulyatorida hisoblab ko‘ring.
Qolgan qismni keyin sotib olish mumkinmi
Mumkin, agar sherik mulkdor sotishga rozi bo‘lsa. Ulush sotib olganlar keyin yillar davomida qolgan qismni sotib olish haqida kelishadi, va bu vaqt ichida narx odatda o‘sadi. Ulushlar ba’zan ochiq savdolarga ham tushib qoladi, agar mulkdor qarzdor bo‘lsa — uy-joy auksioni qanday ishlashi haqida o‘qib chiqing.
Takrorlanadigan voqea
Tanish holat: opa-uka ota-onasidan kvartirani teng bo‘lib meros oldi. Uka pul topgani ketib, o‘z ulushini rieltor orqali birinchi xohlovchiga sotdi — opasini yozma ogohlantirmasdan, faqat telefon qildi. Xaridor ko‘chib kirdi, opa esa ustuvor huquq buzilgani uchun bitimni bekor qildirish haqida sudga murojaat qildi. Olti oy sud jarayonidan keyin xaridor oxir-oqibat qoldi, lekin advokatga chegirmadan ko‘proq pul sarfladi.
— Hammani ogohlantirdingizmi aniq? — deb so‘radi Aziza ulush sotuvchisidan. — Deyarli hammani, — deb javob berdi u. Ana shu «deyarli»da bitim to‘xtatildi.
Tez-tez uchraydigan xatolar
- «Xabardor va qarshi emas» degan so‘zga ishonishadi — hujjatsiz bu dalil emas.
- Bitimdan oldin sherik mulkdorlar bilan uchrashmaydilar va keyin begona odam bilan bitta oshxonani baham ko‘radilar.
- Faqat ulush narxini hisoblab, qolgan qismni sotib olish qanchaga tushishini unutishadi.
- Xonalardan foydalanish tartibi og‘zaki kelishilgan bo‘lsa ham, shartnomaga yozilmaydi.
Qisqa javoblar
Sotib olingan ulushda bitimdan keyin darrov yashash mumkinmi
Rasman ha, lekin boshqa mulkdorlarning roziligi yoki sud qarorisiz ma’lum xonaga ko‘chib kirish nizoga aylanishi mumkin.
Ulushni sotish uchun barcha mulkdorlarning roziligi kerakmi
Rozilik shart emas, lekin ularda xuddi shu narxda sotib olish ustuvor huquqi va javob uchun muddat bor.
Sherik mulkdor xabardor qilinmasa nima bo‘ladi
U qonunda belgilangan muddat ichida sud orqali xaridorning huquqlarini o‘ziga o‘tkazishi mumkin. Xaridor kvartirasini yo‘qotish xavfida qoladi.
Ulush sotib olish uchun ipoteka olsa bo‘ladimi
Ba’zi banklar bunday bitimlarni kreditlaydi, lekin hammasi emas — ipoteka shartlarini solishtirib aniq bankdan so‘rang.
Umuman ulush sotib olishga arziydimi
Arziydi, agar sherik mulkdorlarni aniq tanisangiz va maqsad — masalan, kelajakda qolgan qismini sotib olish bo‘lsa. Oddiy uy sotib olish uchun bu kamdan-kam eng yaxshi variant.
Qisqacha
- Ulush — bu alohida xona emas, butun kvartiraga bo‘lgan huquqning bir qismi.
- Qolgan mulkdorlarda xuddi shu narxda sotib olish ustuvor huquqi bor.
- Sherik mulkdorlarni yozma ogohlantirmasdan qilingan bitimni sudda bekor qildirish mumkin.
- Ulushga chegirma odatda hisoblangan narxning 20–30% ini tashkil qiladi.
- Xonalardan foydalanish tartibini ko‘chib kirishdan oldin muhokama qiling va yozib qo‘ying.
- Qaror qilishdan oldin butun kvartiralar narxini uy-joy sotuv e’lonlarida solishtirib ko‘ring.
