Нодира ижарага бериладиган квартира кўриб юрган эди ва сотувчидан эшитди: «даромадлилик йилига 12 %, ҳар қандай омонатдан яхшироқ». Уйга қайтиб, калкулятор олиб ўзи қайта ҳисоблади — 7 % дан кам чиқди. Сотувчи атайлаб алдамаган, у шунчаки ҳисобдан ижарачилар орасидаги бўшлиқни, солиқни ва бўлажак таъмирни айирмаган эди.
Кўчмас мулк даромадлилигини қандай тўғри ҳисоблаш керак — бу мураккаб математика эмас, балки формулага қайси рақамлар киритилиши ва қайсилари сезилмай тушиб қолиши ҳақидаги савол. Битта мисолда ҳисобни қадам-бақадам кўриб чиқамиз.
«Кўчмас мулк даромадлилиги» нимани англатади
Даромадлилик — кўчмас мулкдан йиллик даромаднинг унга қўйилган пулга нисбати, фоизда. Чалкашлик шу ердан бошланади: баъзилар даромадни фақат ижарадан ҳисобласа, бошқалар унга квартира нархининг ўсишини ҳам қўшиб қўяди — ҳолбуки булар икки хил ва боғлиқ бўлмаган катталик.
Ялпи даромадлилик формуласи — биринчи ва энг қўпол қадам
Ялпи («тоза бўлмаган») даромадлилик = йиллик ижара ÷ тўлиқ сотиб олиш нархи × 100.
Мисол (рақамлар шартли, ўзингизникини қўйинг): квартира 450 000 000 сўмга олинди, ойига 3 200 000 сўмга ижарага берилади. Йилига бу 38 400 000. Ялпи даромадлилик = 38 400 000 ÷ 450 000 000 × 100 = йилига 8,5 %. Ўз ҳудудингиздаги жорий ижара ставкаларини ижарага уй эълонларида текшириш қулай, бошқаларнинг сўзига таянмасдан.
Алданмаслик учун нимани албатта айириш керак
Ҳалол, яъни тоза даромадлилик ялпи даромадлиликдан барча мунтазам харажатларни — ижарачилар орасидаги бўшлиқни, таъмир ва техникани, даромад солиғини, уй эгаси тўлайдиган коммунал қисмини ва ижарачи қидириш комиссиясини — айирганда чиқади.
Мисолни давом эттирамиз: йилига 38 400 000 сўм ижарадан бир ойлик бўшлиқни (–3 200 000), ўртача таъмир ва майда техникани (–2 000 000 йилига) ва солиқни (–1 900 000) айирамиз. 31 300 000 қолади. Тоза даромадлилик = 31 300 000 ÷ 450 000 000 × 100 = йилига 7 % — эълон қилинган 12 % дан сезиларли кам.
Бошланғич таъмир ва жиҳозлашни қандай ҳисобга олиш керак
Агар квартира таъмирсиз олиниб, ижарага беришдан олдин унга пул киритилган бўлса, бу суммани сотиб олиш нархига қўшиш керак, алоҳида эмас — акс ҳолда даромадлилик сунъий ошиб кетади. Сотиб олиш ва таъмир учун умумий бюджетни олдиндан уй-жой бюджети калкуляторида ҳисоблаб кўриш мумкин.
Жадвал: ҳисобни қадам-бақадам кўриб чиқамиз
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай ҳисоблаймиз | Мисол |
|---|---|---|
| Кириш нархи | квартира нархи + расмийлаштириш + таъмир | 450 000 000 сўм |
| Йиллик ижара | ойлик ставка × 12 | 38 400 000 сўм |
| Ялпи даромадлилик | йиллик ижара ÷ кириш нархи × 100 | 8,5 % |
| Йиллик харажатлар | бўшлиқ + таъмир + солиқ + комиссия | 7 100 000 сўм |
| Тоза даромадлилик | (ижара − харажатлар) ÷ кириш нархи × 100 | 7 % |
Даромадлиликни нарх ўсиши билан аралаштирмаслик
— Квартира яна қимматлашади-ку, бу ҳам даромадлилик эмасми? — деб сўради Нодира. — Бу алоҳида рақам, ва уни ҳеч ким олдиндан билмайди, — деб жавоб берди таниш иқтисодчиси. Кўчмас мулк нархининг келажакда ўсиши ёки тушишини башорат қилиб бўлмайди, ва ўсиш ваъдаси буни бугунги даромадлилик ҳисобига киритишга сабаб эмас. Ҳалол ҳисоб фақат ижара ва тушунарли харажатларга асосланади, қимматроқ сотиш умидига эмас.
Ипотека билан олинган бўлса — бошқача ҳисобланг
Квартира кредитга олинган бўлса, даромадлиликни тўлиқ нархдан эмас, ойлик ипотека тўловини ҳисобга олиб ҳисоблаш керак: аввал ижарадан банкка тўловни айирасиз, қолган фарқни эса тўлиқ нархга эмас, ўзингиз қўйган пулга бўласиз.
Кўп учрайдиган хатолар
- Даромадлиликни фақат эълондаги нархдан ҳисоблаб, расмийлаштириш ва таъмирни унутиш.
- Ижарачилар орасидаги бўшлиқни ҳисобга умуман киритмаслик.
- Ижарадан даромадлиликка квартира нархининг бўлажак ўсишини қўшиб қўйиш.
- Ипотека билан олинганда даромадлиликни тўлиқ нархдан, ўз пулингиздан эмас, ҳисоблаш.
- Ижара ставкасини «тахминан», ҳудуддаги жорий таклифларсиз олиш.
Қисқа жавоблар
Кўчмас мулк даромадлилигини қандай тўғри ҳисоблаш керак?
Харажатлар айирилган йиллик ижара даромадини таъмир ва расмийлаштириш билан қўшилган тўлиқ сотиб олиш нархига бўлинг, натижани юзга кўпайтиринг.
Ялпи даромадлилик тоза даромадлиликдан нимаси билан фарқ қилади?
Ялпи — йиллик ижарани айирмасиз сотиб олиш нархига бўлгани, тоза — бўшлиқ, таъмир, солиқ ва комиссия айирилгандан кейинги шу формула.
Даромадлиликда квартира нархининг ўсишини ҳисобга олиш керакми?
Йўқ, нархнинг ўсиши ёки тушиши — алоҳида ва олдиндан айтиб бўлмайдиган катталик, ҳалол даромадлилик ҳисоби фақат ижарага асосланади.
Ипотека билан олинган квартира даромадлилиги қандай ҳисобланади?
Ижарадан ойлик кредит тўловини айиринг, қолган суммани тўлиқ нархга эмас, ўзингиз қўйган пулга бўлинг.
Ҳисоблашда кўпинча қайси харажатлар унутилади?
Ижарачилар орасидаги бўшлиқ, ижара солиғи ва бўлажак таъмир — қоғоздаги даромадлиликни энг кўп ошириб кўрсатадиган учта модда.
Кўчмас мулкнинг қайси даромадлилиги нормал ҳисобланади?
Ягона норма йўқ — ўз квартирангизнинг тоза даромадлилигини омонат ставкаси ёки бошқа вариантлар билан ўз реал рақамларингизда солиштиринг.
Қисқача
- Кўчмас мулк даромадлилиги — қўйилган пулга бўлинган йиллик даромад, гаплар эмас.
- Айирмасиз ялпи даромадлилик деярли ҳар доим тоза даромадлиликдан юқори ва алдамчи.
- Тоза даромадлилик бўшлиқ, таъмир, солиқ ва комиссияни ҳисобга олади — уларни ҳалол айиринг.
- Квартира нархининг ўсиши даромадлиликнинг бир қисми эмас — бу алоҳида ва олдиндан билиб бўлмайдиган катталик.
- Ипотека билан олинганда даромадлилик ўз пулингиздан ҳисобланади, тўлиқ нархдан эмас.
- Барча бўш пулни кўчмас мулкка қўйишдан олдин захира қолдиринг — бахцизлик учун ҳужжат ва пулни ҳам олдиндан ўйлаб қўйинг.
