Nodira ijaraga beriladigan kvartira ko‘rib yurgan edi va sotuvchidan eshitdi: «daromadlilik yiliga 12 %, har qanday omonatdan yaxshiroq». Uyga qaytib, kalkulyator olib o‘zi qayta hisobladi — 7 % dan kam chiqdi. Sotuvchi ataylab aldamagan, u shunchaki hisobdan ijarachilar orasidagi bo‘shliqni, soliqni va bo‘lajak ta’mirni ayirmagan edi.
Ko‘chmas mulk daromadliligini qanday to‘g‘ri hisoblash kerak — bu murakkab matematika emas, balki formulaga qaysi raqamlar kiritilishi va qaysilari sezilmay tushib qolishi haqidagi savol. Bitta misolda hisobni qadam-baqadam ko‘rib chiqamiz.
«Ko‘chmas mulk daromadliligi» nimani anglatadi
Daromadlilik — ko‘chmas mulkdan yillik daromadning unga qo‘yilgan pulga nisbati, foizda. Chalkashlik shu yerdan boshlanadi: ba’zilar daromadni faqat ijaradan hisoblasa, boshqalar unga kvartira narxining o‘sishini ham qo‘shib qo‘yadi — holbuki bular ikki xil va bog‘liq bo‘lmagan kattalik.
Yalpi daromadlilik formulasi — birinchi va eng qo‘pol qadam
Yalpi («toza bo‘lmagan») daromadlilik = yillik ijara ÷ to‘liq sotib olish narxi × 100.
Misol (raqamlar shartli, o‘zingiznikini qo‘ying): kvartira 450 000 000 so‘mga olindi, oyiga 3 200 000 so‘mga ijaraga beriladi. Yiliga bu 38 400 000. Yalpi daromadlilik = 38 400 000 ÷ 450 000 000 × 100 = yiliga 8,5 %. O‘z hududingizdagi joriy ijara stavkalarini ijaraga uy e’lonlarida tekshirish qulay, boshqalarning so‘ziga tayanmasdan.
Aldanmaslik uchun nimani albatta ayirish kerak
Halol, ya’ni toza daromadlilik yalpi daromadlilikdan barcha muntazam xarajatlarni — ijarachilar orasidagi bo‘shliqni, ta’mir va texnikani, daromad solig‘ini, uy egasi to‘laydigan kommunal qismini va ijarachi qidirish komissiyasini — ayirganda chiqadi.
Misolni davom ettiramiz: yiliga 38 400 000 so‘m ijaradan bir oylik bo‘shliqni (–3 200 000), o‘rtacha ta’mir va mayda texnikani (–2 000 000 yiliga) va soliqni (–1 900 000) ayiramiz. 31 300 000 qoladi. Toza daromadlilik = 31 300 000 ÷ 450 000 000 × 100 = yiliga 7 % — e’lon qilingan 12 % dan sezilarli kam.
Boshlang‘ich ta’mir va jihozlashni qanday hisobga olish kerak
Agar kvartira ta’mirsiz olinib, ijaraga berishdan oldin unga pul kiritilgan bo‘lsa, bu summani sotib olish narxiga qo‘shish kerak, alohida emas — aks holda daromadlilik sun’iy oshib ketadi. Sotib olish va ta’mir uchun umumiy byudjetni oldindan uy-joy byudjeti kalkulyatorida hisoblab ko‘rish mumkin.
Jadval: hisobni qadam-baqadam ko‘rib chiqamiz
| Nimani hisoblaymiz | Qanday hisoblaymiz | Misol |
|---|---|---|
| Kirish narxi | kvartira narxi + rasmiylashtirish + ta’mir | 450 000 000 so‘m |
| Yillik ijara | oylik stavka × 12 | 38 400 000 so‘m |
| Yalpi daromadlilik | yillik ijara ÷ kirish narxi × 100 | 8,5 % |
| Yillik xarajatlar | bo‘shliq + ta’mir + soliq + komissiya | 7 100 000 so‘m |
| Toza daromadlilik | (ijara − xarajatlar) ÷ kirish narxi × 100 | 7 % |
Daromadlilikni narx o‘sishi bilan aralashtirmaslik
— Kvartira yana qimmatlashadi-ku, bu ham daromadlilik emasmi? — deb so‘radi Nodira. — Bu alohida raqam, va uni hech kim oldindan bilmaydi, — deb javob berdi tanish iqtisodchisi. Ko‘chmas mulk narxining kelajakda o‘sishi yoki tushishini bashorat qilib bo‘lmaydi, va o‘sish va’dasi buni bugungi daromadlilik hisobiga kiritishga sabab emas. Halol hisob faqat ijara va tushunarli xarajatlarga asoslanadi, qimmatroq sotish umidiga emas.
Ipoteka bilan olingan bo‘lsa — boshqacha hisoblang
Kvartira kreditga olingan bo‘lsa, daromadlilikni to‘liq narxdan emas, oylik ipoteka to‘lovini hisobga olib hisoblash kerak: avval ijaradan bankka to‘lovni ayirasiz, qolgan farqni esa to‘liq narxga emas, o‘zingiz qo‘ygan pulga bo‘lasiz.
Ko‘p uchraydigan xatolar
- Daromadlilikni faqat e’londagi narxdan hisoblab, rasmiylashtirish va ta’mirni unutish.
- Ijarachilar orasidagi bo‘shliqni hisobga umuman kiritmaslik.
- Ijaradan daromadlilikka kvartira narxining bo‘lajak o‘sishini qo‘shib qo‘yish.
- Ipoteka bilan olinganda daromadlilikni to‘liq narxdan, o‘z pulingizdan emas, hisoblash.
- Ijara stavkasini «taxminan», hududdagi joriy takliflarsiz olish.
Qisqa javoblar
Ko‘chmas mulk daromadliligini qanday to‘g‘ri hisoblash kerak?
Xarajatlar ayirilgan yillik ijara daromadini ta’mir va rasmiylashtirish bilan qo‘shilgan to‘liq sotib olish narxiga bo‘ling, natijani yuzga ko‘paytiring.
Yalpi daromadlilik toza daromadlilikdan nimasi bilan farq qiladi?
Yalpi — yillik ijarani ayirmasiz sotib olish narxiga bo‘lgani, toza — bo‘shliq, ta’mir, soliq va komissiya ayirilgandan keyingi shu formula.
Daromadlilikda kvartira narxining o‘sishini hisobga olish kerakmi?
Yo‘q, narxning o‘sishi yoki tushishi — alohida va oldindan aytib bo‘lmaydigan kattalik, halol daromadlilik hisobi faqat ijaraga asoslanadi.
Ipoteka bilan olingan kvartira daromadliligi qanday hisoblanadi?
Ijaradan oylik kredit to‘lovini ayiring, qolgan summani to‘liq narxga emas, o‘zingiz qo‘ygan pulga bo‘ling.
Hisoblashda ko‘pincha qaysi xarajatlar unutiladi?
Ijarachilar orasidagi bo‘shliq, ijara solig‘i va bo‘lajak ta’mir — qog‘ozdagi daromadlilikni eng ko‘p oshirib ko‘rsatadigan uchta modda.
Ko‘chmas mulkning qaysi daromadliligi normal hisoblanadi?
Yagona norma yo‘q — o‘z kvartirangizning toza daromadliligini omonat stavkasi yoki boshqa variantlar bilan o‘z real raqamlaringizda solishtiring.
Qisqacha
- Ko‘chmas mulk daromadliligi — qo‘yilgan pulga bo‘lingan yillik daromad, gaplar emas.
- Ayirmasiz yalpi daromadlilik deyarli har doim toza daromadlilikdan yuqori va aldamchi.
- Toza daromadlilik bo‘shliq, ta’mir, soliq va komissiyani hisobga oladi — ularni halol ayiring.
- Kvartira narxining o‘sishi daromadlilikning bir qismi emas — bu alohida va oldindan bilib bo‘lmaydigan kattalik.
- Ipoteka bilan olinganda daromadlilik o‘z pulingizdan hisoblanadi, to‘liq narxdan emas.
- Barcha bo‘sh pulni ko‘chmas mulkka qo‘yishdan oldin zaxira qoldiring — baxtsizlik uchun hujjat va pulni ham oldindan o‘ylab qo‘ying.
