Беҳзоднинг Юнусободда квартирасига ипотекаси бор эди, уч йил тўғри тўлаб келди. Ота-онаси қариб қолгач, уларга ўзига яқинроқ, шу туманда уй олиш учун иккинчи ипотека олишга қарор қилди. Банкда ундан "нега сизга иккинчи квартира керак" эмас, "иккала тўловни бир вақтда кўтара оласизми" деб сўрашди. Иккинчи ипотекадаги асосий савол айнан шу.
Биринчиси ёпилмасдан иккинчи ипотека олиш мумкин — бунга расмий тақиқ йўқ. Лекин банк бундай аризани биринчисидан бошқача баҳолайди, чунки энди сизда амалдаги қарз бор. Бу қандай ишлашини кўриб чиқамиз.
Расмий тақиқ йўқ, лекин юк бирга ҳисобланади
Сизда аллақачон ипотека бор деб банк сизга рад жавобини бермайди. Лекин аризани кўриб чиқишда мавжуд кредит бўйича тўловни янгиси бўйича тўловга қўшиб, сумма тасдиқланган даромадингизнинг рухсат этилган улушига сиғадими ҳисоблаб кўради. Бу умумий қарз юки дейилади — банк алоҳида кредитга эмас, сиз аллақачон қарздор бўлган ҳамма нарсага бирга қарайди.
Банк қўшимча нимани текширади
- Биринчи ипотека бўйича тўловлар тарихини. Кичик муддати ўтишлар ҳам иккинчисини маъқуллаш имкониятини пасайтиради.
- Биринчи кредит бўйича қарз қолдиғини. Қанча кам тўлаш қолган бўлса, юк ҳисобига шунча кам босим беради.
- Иккинчи ипотека мақсадини. Ўзи учун, ота-онаси учун ёки ижарага бериш инвестицияси сифатида сотиб олиш — банк иккала тўлов учун пул қаердан келишини тушунтиришни сўраши мумкин.
- Режалаштирилган ижара даромадини. Иккинчи квартира ижарага бериш учун олинса, баъзи банклар бўлажак ижара даромадини қисман ҳисобга олади, лекин одатда эҳтиёткорлик билан ва тўлиқ эмас. Шу даромадга таянишдан олдин ижара тўловлар ўсишидан тезроқ қоплайдими, совуққонлик билан ҳисоблаб кўринг — солиштирув ижара ва ипотека: ҳисоб-китоб мақоласида ёзилган.
Иккита тўловни кўтара оласизми, қандай ҳисоблаш
Мантиқ битта ипотекадаги билан бир хил, фақат тўловлар суммаси энди умумий. Формула сўзлар билан: иккита кредит бўйича тўловлар суммаси тасдиқланган даромаднинг рухсат этилган улушидан ошмаслиги керак — ҳар бир банкда ўз чегараси бор, мўлжал — даромаднинг тахминан ярми.
Мисол (рақамлар шартли, ўзингизникини қўйинг): оила даромади ойига 8 000 000 сўм тасдиқланган. Биринчи ипотека бўйича тўлов аллақачон 2 500 000 сўм. Банк даромаднинг тахминан ярмига мўлжалланса, иккинчи кредит учун тахминан 1 500 000 сўмлик ойлик тўлов захираси қолади — биринчи ипотека бўлмаганидагига қараганда сезиларли кам.
Иккинчи мисол: биринчи ипотека деярли тўланган бўлиб, бир-бир ярим йил қолган бўлса, баъзи банклар иккинчи ариза бўйича ҳисоблашда тез орада юк пасайишини ҳисобга олади, лекин бунга олдиндан таянмаслик керак — қоида ҳар банкда ўзи. Ўз вазиятингиз учун аниқ ҳисобни иккала тўловни қўшиб ипотека калкуляторида қилиш қулай.
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай ҳисоблаймиз | Мисол |
|---|---|---|
| Оила даромади | Тасдиқланган, маълумотномалар бўйича | 8 000 000 сўм |
| Биринчи ипотека тўлови | Ҳозирги, жадвал бўйича | 2 500 000 сўм |
| Иккинчи ипотека учун захира | Даромаднинг ярми минус биринчи тўлов | ≈ 1 500 000 сўм |
Иккинчи ипотекани қачон олмаган маъқул
Биринчи ипотека даромаднинг деярли ярмини олиб қўйса ва захира кичик бўлса, иккинчи ипотека хавф: даромадда битта пасайиш бўлса, иккала кредит бўйича тўлашга пул қолмайди. Таниш ҳолат: оила ижарага бериш учун иккинчи ипотека олди, тўловни ижара пулига ёпишни режалаштирган эди, лекин квартирани икки ой ижарага беролмади — тўлашга умумий бюджетдан тўғри келди, ва бу ўйлаганидан оғирроқ чиқди.
Тез-тез учрайдиган хатолар
- Иккинчи ипотека тўловини ҳали тасдиқланмаган бўлажак ижара даромадидан ҳисоблаш.
- Банк иккала кредит бўйича юкни алоҳида эмас, бирга ҳисоблашини ҳисобга олмаслик.
- Биринчи ипотека бўйича муддати ўтишидан кейин дарров иккинчисига ариза бериш.
- Турли банклар шартларини солиштирмаслик — баъзилари иккинчи ипотекани бошқаларига қараганда осонроқ маъқуллайди.
- Иккинчи кўчмас мулкни тутиш харажатларини — коммунал, таъмир, солиқларни — унутиш.
Қисқа жавоблар
Биринчиси ёпилмасдан иккинчи ипотека олиш мумкинми
Ҳа, расмий тақиқ йўқ, лекин банк иккала кредит бўйича тўловларни қўшиб, умумий қарз юкини баҳолайди. Маъқуллаш даромад ва тўловлар тарихига боғлиқ.
Банк иккинчи квартиранинг бўлажак ижара даромадини ҳисобга оладими
Баъзи банклар қисман ва эҳтиёткорлик билан ҳисобга олади, лекин буни тўловнинг асосий манбаи деб таяниш хавфли.
Биринчи ипотека бўйича муддати ўтиши иккинчисини маъқуллашга таъсир қиладими
Ҳа, биринчи кредит бўйича тўловлар тарихи биринчи навбатда текширилади ва кечикишлар имкониятни пасайтиради.
Нима фойдалироқ — иккинчи ипотека олиш ёки аввал биринчисини ёпиш
Даромад захираси ва сотиб олиш мақсадига боғлиқ. Биринчиси бўйича тўлов даромаднинг деярли ярмини олса, аввал юкни камайтириб, иккинчиси билан шошилмаган хавфсизроқ, айниқса у ижарага бериш инвестицияси бўлса.
Иккинчи ипотека олишга қарор қилсангиз, нимадан бошлаш керак
Аввал иккала кредит бўйича умумий тўловни калкуляторда чамаланг, кейин мос уй вариантларини NARXTOP кўчмас мулк бўлимида кўринг.
Қисқача
- Иккинчи ипотекага расмий тақиқ йўқ, ҳал қилувчиси умумий қарз юки.
- Банк иккала кредит бўйича тўловларни қўшиб, тасдиқланган даромад билан солиштиради.
- Биринчи ипотека бўйича тўловлар тарихи иккинчисини маъқуллашга бевосита таъсир қилади.
- Бўлажак ижара даромадини банклар эҳтиёткорлик билан ва тўлиқ эмас ҳисобга олади.
- Даромад захираси кичик бўлса, аввал биринчи кредит юкини камайтирган хавфсизроқ.
Турли банклардаги ипотека шартларини NARXTOP ипотека бўлимида солиштириш мумкин.
