Чилонзордаги квартира эгаси харидорга тўловни банксиз ўн қисмга бўлиб тўлашни таклиф қилди: «Қўшничиликка, нега кредит учун ортиқча тўлаш керак». Харидор рози бўлди ва сумманинг учдан бирини киритди, квартира эса дарҳол қайта расмийлаштирилди. Бир йилдан кейин эгаси фикридан қайтганини ва киритилган пулни қайтариб, квартирани қайтариб олишни хоҳлаётганини айтди. Квартира учун тўғридан-тўғри сотувчига қисмлаб тўлаш мумкинми ва бу ерда қандай хавфлар бор?
Ҳа, тўлаш мумкин, лекин банксиз бу схема фақат шартномага таянади — агар унда барча шартлар ёзилмаган бўлса, ким биринчи бўлиб ўзиникини олгани бўйича гоҳ харидор, гоҳ сотувчи заифроқ ҳолатда қолади.
Харидор ва сотувчи ўртасида қисмлаб тўлаш нима
Бу — мулкдорнинг ўзи, банксиз ва қурувчисиз, тўловни бир мартада эмас, жадвал бўйича бир неча тўловда олишга рози бўлган келишув. Янги қурилишда сотиб олишда қурувчидан муддатли тўловдан фарқли ўлароқ, бу ерда на компания, на стандарт шартнома бор — фақат икки одамнинг келишуви.
Асосий хавф: ким кўпроқ таваккал қилади — харидор ёки сотувчи
Агар мулк ҳуқуқи дарҳол қайта расмийлаштирилган бўлса-ю, тўловлар ҳали давом этаётган бўлса — сотувчи таваккал қилади: харидор тўловни тўхтатиши мумкин, квартирани судсиз қайтариб олиш эса қийин. Агар ҳуқуқ тўлиқ тўловгача сотувчида қолса — харидор таваккал қилади: у юридик жиҳатдан ўзиники бўлмаган квартира учун тўлайди, сотувчи эса назарий жиҳатдан уни яна сотиши мумкин.
Таниш ҳолат: бир оила вилоятдаги квартира учун уч йил давомида ҳар ой ўтказма билан пул киритди, сотувчи эса банд эканини ёки нотариал идорада таъмирлаш борлигини баҳона қилиб, ҳужжатларни қайта расмийлаштирмади. Барчаси тўланганда ҳам яна ярим йил рўйхатдан ўтишга эришишга тўғри келди.
Иккала томон учун хавфни қандай камайтириш керак
- Шартномада тўловлар жадвалини — ҳар бир тўловнинг суммаси ва санасини — мустаҳкамлаш.
- Бир тўлов кечиктирилса нима бўлишини — жарима, кечиктириш ёки бекор қилиш — ёзиб қўйиш.
- Мулк ҳуқуқи ўтиш пайтини — дарҳол ёки охирги тўловдан кейин — кўрсатиш.
- Агар ҳуқуқ дарҳол ўца — тўлиқ тўловгача сотувчи фойдасига квартира гаровини кўриб чиқиш, бу алоҳида нотариусда расмийлаштирилади.
- Ҳар бир тўловни тилхат ёки мақсади кўрсатилган банк ўтказмаси билан мустаҳкамлаш.
Қандай ҳисоблаш керак
Муддатли тўловдаги ортиқча тўлов = (тўлов × ойлар сони) − квартира нархи. Формула қурувчидан муддатли тўловдаги билан бир хил, фақат ставкани сотувчининг ўзи белгилайди ва кўпинча у ҳеч ким томонидан тартибга солинмайди — буни ҳам имзолашдан олдин аниқлаштириш керак.
Мисол (рақамлар шартли, ўзингизникини қўйинг): квартира нархи 600 000 000 сўм, ойлик тўлов 12 000 000 сўм, 60 ой — 12 000 000 × 60 = 720 000 000 сўм. Ортиқча тўлов: 720 000 000 − 600 000 000 = 120 000 000 сўм, бу нархдан 20 % ортиқ. Иккинчи мисол: агар сумманинг 30 % тўланган бўлса-ю, битим сотувчи айби билан бекор бўлса, қайтарилиши керак бўлган сумма 600 000 000 × 0,3 = 180 000 000 сўм — буни пост-фактум эмас, шартномада олдиндан ёзиб қўйинг.
| Нима ҳисоблаймиз | Қандай | Мисол |
|---|---|---|
| Муддатли тўловдаги ортиқча | тўлов × ойлар сони − нарх | 720 000 000 − 600 000 000 = 120 000 000 сўм |
| Биринчи тўлов улуши | тўлов ÷ нарх × 100 | 180 000 000 ÷ 600 000 000 = 30 % |
| Бекор бўлганда қайтариладиган сумма | нарх × тўланган улуш | 600 000 000 × 30 % = 180 000 000 сўм |
Сотувчидан муддатли тўлов ўрнига банк ипотекаси қанчага тушишини NARXTOP ипотека бўлимида ва уй-жой сотиб олиш калкуляторида солиштириш мумкин — баъзида банкдаги ортиқча тўлов тартибга солинмаган хусусий муддатли тўловдан камроқ чиқади.
Шартномада албатта нималарни ёзиш керак
- Ҳар бир тўловнинг санаси ва суммаси билан тўлиқ жадвал.
- Мулк ҳуқуқи ўтиш пайтини — тўлиқ тўловдан олдин ёки кейин.
- Кечиктириш шартлари: пеня, кечиктириш, бекор қилиш ҳуқуқи.
- Ҳар қандай томон айби билан бекор қилинганда тўланган суммага нима бўлиши.
- Тўлиқ тўловгача квартирани сақлаш харажатларини ким кўтариши.
Сотувчидан муддатли тўлов ўрнига банкни қачон танлаш яхшироқ
Агар сумма катта ва жадвал йилларга чўзилган бўлса, ҳисоб-китобнинг бир қисмини банк орқали ўтказиш ишончлироқ — масалан, асосий тўловни кредит ёки ипотека сифатида расмийлаштириб, сотувчига фақат олдиндан тўловни тўғридан-тўғри бериш. Банк ҳужжатларни текшириш ва гаровни ўз зиммасига олади, буни икки хусусий одамга қолдирмайди.
Тез-тез учрайдиган хатолар
- Тўловлар жадвали ҳақида оғзаки, «яхши одамлар ўртасида ишонч билан» келишиш.
- Сумманинг ҳеч бўлмаганда катта қисми киритилмасдан квартирани дарҳол қайта расмийлаштириш.
- Битим бекор бўлганда тўланган пулга нима бўлишини ёзма мустаҳкамламаслик.
- Квартирада бошқа юклар йўқлигини текширмаслик — қисмлаб тўлашдан олдин сотувчи ҳақиқатан ягона мулкдор эканига ишонч ҳосил қилинг ва агар квартира дастлаб қурувчидан муддатли тўловда олинган бўлса, долчик ким ва у нимадан таваккал қилишини текшириб қўйинг.
Қисқа жавоблар
Квартира учун тўғридан-тўғри сотувчига қисмлаб тўлаш мумкинми
Мумкин, лекин бу хавфсиз ишлаши учун тўловлар жадвали, кечиктириш шартлари ва мулк ҳуқуқи ўтишининг аниқ пайтини белгилайдиган ёзма шартнома бўлиши керак.
Қисмлаб тўлашда ким кўпроқ таваккал қилади
Агар ҳуқуқ дарҳол харидорга қайта расмийлаштирилган бўлса — барча тўловларни ололмаслиги мумкин бўлган сотувчи таваккал қилади. Агар ҳуқуқ сотувчида қолса — харидор таваккал қилади.
Сотувчидан муддатли тўловда квартира гарови керакми
Кўпинча ҳа — бу мулк ҳуқуқи тўлиқ тўловдан олдин харидорга ўца, сотувчини ҳимоя қилишнинг кенг тарқалган усули, алоҳида нотариусда расмийлаштирилади.
Бир тўлов кечиктирилса нима бўлади
Шартномадаги шартларга боғлиқ: пеня ҳисобланиши, кечиктирилиши ёки охирги ҳолатда битим бекор қилиниши мумкин — шунинг учун бу шартларни олдиндан ёзиб қўйиш керак.
Сотувчидан муддатли тўлов қурувчидан муддатли тўловдан нимаси билан фарқ қилади
Қурувчида стандарт шартнома ва битим томони сифатида компания бор, хусусий сотувчида эса фақат икки одамнинг келишуви — шунинг учун шартларни ўзингиз ўйлаб чиқишингиз керак.
Қисқача
- Банксиз қисмлаб тўлаш фақат ёзма шартномага таянади.
- Асосий савол — мулк ҳуқуқи қачон ўтади: дарҳол ёки тўлиқ тўловдан кейин.
- Ортиқча тўловни «тўлов × ойлар − нарх» формуласи бўйича олдиндан ҳисобланг.
- Ҳар бир тўловни тилхат ёки мақсади кўрсатилган ўтказма билан мустаҳкамланг.
- Катта суммада шартларни банк ипотекаси билан солиштиринг — баъзида шундай фойдалироқ.
