Рустамнинг оиласи Мирзо Улуғбекда икки хонали квартирада яшарди, қўшнисида эса кекса эр-хотиннинг уч хонали квартираси бўш турарди — фарзандлари ўсиб, кўчиб кетишган эди. Иккала томон ҳам бир-бирига кўзи бор эди: бирларига кўпроқ жой керак, бошқаларига — камроқ ташвиш. Савол битта эди: квартирани квартирага қандай алмаштириш мумкин, икки марта сотиб-сотиб олмасдан ва пулда ютқазмасдан. Расмийлаштириш мумкин, ва кўпинча бу иккита алоҳида битимдан арзон ва тезроқ — ҳаммасини тартиб билан қилсангиз.
Тўғридан-тўғри уй алмашиш кам учрайдиган ҳол эмас, айниқса қариндошлар, қўшнилар орасида ёки махсус эълонлар орқали. Лекин ҳуқуқий жиҳатдан бу ёки алмашув шартномаси, ёки ҳисоб-китоб билан иккита олди-сотди битими, ва шакл танлашига қараб харажат ва хавф ҳам ўзгаради.
Квартира алмашиш нима ва у олди-сотдидан нимаси билан фарқ қилади
Аслида алмашиш — бу томонлар пул ўрнига бир-бирига квартира берадиган битим, баъзан бири устига тўлов қўшади. Ҳуқуқий жиҳатдан буни бутунлай алмашув шартномаси ёки бир-бирига ойна каби иккита олди-сотди шартномаси сифатида расмийлаштириш мумкин — банклар, нотариуслар ва рўйхатга олувчи органлар одатда иккинчи вариант билан кўпроқ ишлайди.
Алмашиш амалда қандай расмийлаштирилади
Кўпинча бир вақтда иккита олди-сотди шартномаси тузилади: ҳар бир томон ўз квартирасини бошқасига сотади. Агар квартиралар нархи тенг бўлса, пул умуман ўтмаслиги мумкин, фақат фарқ — тўлов ўтади. Иккала шартнома бир кунда рўйхатга олинади, ҳеч ким уйсиз қолмаслиги учун.
Тўлов керакми ва уни қандай ҳисоблаш
Тўлов квартиралар бозор нархи бўйича фарқ қилса керак бўлади — майдон, туман, қават, ҳолатига қараб. Тўлов суммасини томонлар ўзаро, ўхшаш квартираларнинг ҳақиқий нархига қараб келишади, ўз туйғуларига эмас.
Иккала томон учун қандай хавфлар бор
Асосий хавф — вақт бўйича номутаносиблик: бир томон квартирани эрта бўшатиши мумкин, иккинчиси эса кўчишни чўзиши мумкин. Иккинчи хавф — юклар: квартиралардан бирида ёпилмаган ипотека, ҳибс ёки коммунал қарз бўлса, алмашиш улар олиб ташлангунича тўхтаб қолади. Учинчи хавф — солиқдан тежаш учун шартномада нархни пасайтириш: низо бўлганда ҳақиқий нархни исботлаш қийинлашади.
Алмашишдан олдин нимани текшириш керак
- Иккала квартира бўйича янги кўчирма буюртма қилинг — ҳибс, гаров ва шерик мулкдорлар борми.
- Ҳар бир квартиранинг бозор нархини мустақил эълонларга қараб солиштиринг, томонлар фикрига эмас.
- Бир вақтда кўчиш санасини келишинг ва шартномага ёзинг.
- Битимни расмийлаштириш харажатлари фарқини ким тўлашини аниқлаштиринг.
- Иккала квартирада коммунал қарз йўқлигини текширинг.
Алмашишнинг фойдасини қандай ҳисоблаш керак
Формула оддий: алмашиш фойдаси = иккита алоҳида сотиш-сотиб олиш битими харажати минус битта алмашиш битими харажати, минус иккита алоҳида харидор ва сотувчи қидириш вақти.
Мисол (рақамлар шартли, ўзингизникини қўйинг): Рустамнинг икки хоналиси 350 000 000 сўм туради, қўшнининг уч хоналиси — 480 000 000. Тўлов — 130 000 000 сўм. Алоҳида сотиб-сотиб олишда икки хил одам қидириш ва божни икки марта тўлаш керак бўларди; тўғридан-тўғри алмашишда — бир марта.
Иккинчи мисол: агар Рустам квартирасини ўзи сотиб, харидор кутиб, кейин уч хонали қидирса, жараён ойларга чўзилиб, қўшнининг айнан шу вариантини йўқотиш хавфи бўларди. «Ҳозир ва шу ерда» алмашиш айнан шу вақтни тежайди.
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай ҳисоблаймиз | Мисол |
|---|---|---|
| 1-квартира нархи | туман ва майдонга қараб эълонлар бўйича | 350 000 000 сўм |
| 2-квартира нархи | туман ва майдонга қараб эълонлар бўйича | 480 000 000 сўм |
| Тўлов | квартиралар нархи фарқи | 130 000 000 сўм |
| Расмийлаштириш харажати | давлат божи ва нотариус хизмати, одатда бир марта | аниқ ҳолатда ҳисобланади |
Тўлов ҳақида келишишдан олдин иккала квартира нархини уй-жой сотув эълонларида солиштиринг, кўчиш ва таъмир бюджетини эса уй-жой бюджети калкуляторида ҳисоблаб кўринг.
Тўловни хавфсиз қандай топшириш керак
Тўловни нақд эмас, банк сейфи ёки аккредитив орқали сақлаш оқилона — томон пулга фақат иккала битим рўйхатдан ўтгандан кейин эга бўлади. Банк сейфи нима ва нима учун керак ҳақида ўқиб чиқинг, бу айнан тўловли битимлар учун восита.
Такрорланадиган воқеа
Оддий ҳолат: икки оила оғзаки келишиб, қўл сиқишиб, нарсаларини йиға бошлашди. Бир томон квартирани муддатидан олдин бўшатди, иккинчиси эса тўсатдан фикрини ўзгартириб, кўчгандан кейин устига тўлов сўради. Сана ва сумма ёзилган шартномасиз босим ўтказишнинг иложи бўлмади — вақт ва вақтинчалик уй харажатини йўқотиб, ҳаммасини қайтадан келишишга тўғри келди.
— Оғзаки келишдик-ку, қоғоз нимага керак? — деб сўрашди Рустамнинг қўшнилари. — Чунки кимдир фикрини ўзгартирса, сўз ёрдам бермайди, — деб жавоб берди у ва ҳақ эди.
Тез-тез учрайдиган хатолар
- Алмашишни тўлов суммаси ва санасиз, фақат оғзаки келишади.
- Танишликка ишониб, иккинчи квартирани ҳибс ва қарзларга текширмайдилар.
- Солиқдан тежаш учун шартномада нархни пасайтиради ва низода далил йўқотади.
- Иккала томоннинг бир вақтда кўчиш санасини аниқ келишмайдилар.
Қисқа жавоблар
Квартирани тўловсиз алмаштириш мумкинми
Мумкин, агар иккала квартиранинг бозор нархи тахминан тенг бўлса. Фарқ бўлса, уни одатда тўлов қоплайди.
Алмашиш ҳуқуқий жиҳатдан қандай расмийлаштирилади
Кўпинча бир вақтда рўйхатга олинадиган иккита олди-сотди шартномаси билан, камроқ — битта алмашув шартномаси билан.
Квартиралардан бири ипотекада бўлса-чи
Алмашиш мумкин, лекин аввал банк билан масалани ҳал қилиш керак — юкни олиб ташлаш ёки гаровдаги квартира билан битимга розилик олиш.
Алмашишда солиқ ва божни ким тўлайди
Одатда ҳар бир томон ўз қисми бўйича харажатни кўтаради, лекин буни шартномада олдиндан ёзиб қўйиш мумкин ва керак.
Иккинчи томон кўчишни чўзса нима қилиш керак
Шартномада квартирани бўшатишнинг аниқ санаси ва кечикиш учун жаримани ёзинг — бу одатий амалиёт.
Қисқача
- Квартирани квартирага алмашиш алмашув шартномаси ёки иккита олди-сотди битими билан расмийлаштирилади.
- Квартиралар нархидаги фарқни томонлар ўзи белгилайдиган тўлов қоплайди.
- Асосий хавфлар — квартиралардан бирида юк ва кўчиш саналарининг мос келмаслиги.
- Фақат олаётган квартирани эмас, иккаласини ҳам ҳибс ва қарзларга текширинг.
- Тўловни нақд эмас, банк орқали топширинг.
- Келишишдан олдин ўхшаш вариантлар нархини уй-жой сотув эълонларида солиштиринг.
Банк маҳсулотлари ва шартларини NARXTOP кредитлар бўлимида солиштириш мумкин.
