Малика Сергелида икки йил бир хонали квартира ижарага олиб турди, кейин уй эгаси таклиф қилди: «Аввалгидек тўлайвер, лекин бир қисми харидга ҳисобланади». Малика хурсанд бўлди — кўчишнинг ҳам ҳожати йўқ, квартира аста-секин ўзиники бўлиб боради. Бир йилдан кейин маълум бўлдики, оғзаки келишув ҳеч қаерда ёзилмаган, уй эгаси эса фикридан қайтган.
Кейинчалик харид ҳуқуқи билан ижара — ипотекага бошланғич бадал учун пул йўқ бўлганлар учун уй сотиб олиш йўли. Схема фақат шартлар бошиданоқ қоғозга ёзилса ишлайди, оғзаки сўзга таяниб эмас.
Кейинчалик харид ҳуқуқи билан ижара нима
Бу — ойлик тўловнинг бир қисми квартиранинг келажакдаги нархи ҳисобига ўтказиладиган шартнома. Одам ижарачи сифатида яшайди, лекин шунчаки эмас, ўз уйи учун жамғаради ва келишилган муддатдан кейин олдиндан белгиланган нархда квартирани сотиб олади.
Бу на ипотека, на соф ижара, иккисининг ўртаси. Сотувчи пулни кутишга рози бўлади, харидор эса бутун муддат давомида банк фоизисиз қолган қисмни жамғаришга вақт олади.
Неча тўлов нарх ҳисобига ўтишини қандай ҳисоблаш керак
Формула: ҳисобга ўтган сумма = ойлик бадал × харид улуши × ойлар сони. Харид улуши — томонлар олдиндан «харидга» деб белгилаган, ижара эмас, бадалнинг фоизи.
Мисол (сонлар шартли, ўзингизникини қўйинг): ойлик бадал 3 000 000 сўм, ундан 40 % нарх ҳисобига ўтади — 1 200 000 сўм. 24 ойда 1 200 000 × 24 = 28 800 000 сўм ҳисобга ўтади. Квартира нархи 400 000 000 сўм бўлса, харид вақтида яна 371 200 000 сўм тўлаш керак бўлади — бу суммани кредит орқали олиш ёки алоҳида жамғариш керак.
| Нимани ҳисоблаймиз | Қандай | Мисол |
|---|---|---|
| Бадалнинг харид қисми | Бадал × ҳисобга ўтувчи фоиз | 3 000 000 × 40 % = 1 200 000 |
| Муддат давомида жамғарган | Харид қисми × ойлар сони | 1 200 000 × 24 = 28 800 000 |
| Харидга қолган сумма | Квартира нархи минус жамғарган | 400 000 000 − 28 800 000 = 371 200 000 |
Қолган суммани одатда ипотека билан ёпадилар — харид муддатига қадар улгурасизми ёки йўқми билиш учун ипотека тўлови калкуляторида олдиндан ҳисоблаб кўринг.
Харидорнинг хавфлари қандай
Асосий хавф — сотувчи фикридан қайца ёки уйни бошқа кишига соца, квартирасиз ҳам, пулсиз ҳам қолиш. Оғзаки келишув судда деярли ҳеч нарсани англатмайди: харид ҳуқуқи билан сотиб олиш-сотиш шартномаси бўлмаса, ҳисобга ўтган тўловларни оддий ижара деб эълон қилиш осон.
Иккинчи хавф — нарх. Агар у дарҳол белгиланмаса, харид вақтида сотувчи янги, бозор нархини айтиши мумкин, жамғарган барча ойлар эса чегирмасиз ижарага айланади.
Сотувчининг хавфлари қандай
Сотувчи икки-уч йилдан кейин бозордан паст бўлиб қоладиган нархда сотиш мажбуриятини ўз бўйнига олади. Иккинчи хавф — йиллар давомида пасайтирилган ставкада тўлаб, якуний харидга чиқмайдиган ҳалол бўлмаган харидор, уй эса муаллақ ҳолатда қолади.
Бундай схемага оддий сотиш ўрнига рози бўлишдан олдин сотувчи рақамларни худди ижарага бераётгандек ҳисоблаб кўргани маъқул: ҳисоб ёндашуви ижарага ҳисоблаб ер билан уй сотиб олиш материалида бор.
Шартномада нимага қараш керак
- Шартнома оддий ижара эмас, харид ҳуқуқи билан ижара деб аталганини текширинг.
- Квартиранинг якуний нархини ва у амал қиладиган муддатни ёзиб қўйинг.
- Ҳар бир тўловнинг нарх ҳисобига ўтадиган улушини белгиланг.
- Харидор тўлашни тўхтаца нима бўлишини ёзинг: жамғарган сумма куйиб кетадими.
- Сотувчининг мулк ҳуқуқини ва юкламалар йўқлигини эълонлар ва обект картасида текширинг, одатда уй ҳолати шу ерда кўрсатилади.
- Шартномани фақат тилхат билан чекламай, нотариусда тасдиқланг.
Харид ҳуқуқи билан ижара, оддий ижара ёки ипотека — қайси фойдали
| Параметр | Харид ҳуқуқи билан ижара | Оддий ижара | Ипотека |
|---|---|---|---|
| Бошланғич бадал | Дарҳол шарт эмас | Шарт эмас | Одатда 25 %дан |
| Тўловлар активга ўтади | Қисман | Йўқ | Тўлиқ |
| Банк фоизи | Йўқ | Йўқ | Бор |
| Жамғармани йўқотиш хавфи | Шартномасиз юқори | Йўқ | Паст |
Бошланғич бадал умуман бўлмаса, банклар шартларини банклардаги ипотека бўлимида қаранг — баъзида давлат ёрдамидаги оддий ипотека хусусий сотувчи билан схемадан хотиржамроқ чиқади.
Тез-тез учрайдиган хатолар
- Оғзаки келишиб, шартларни нотариусда тасдиқламаслик.
- Квартиранинг якуний нархини олдиндан белгиламаслик.
- Битим бузилса жамғарган суммага нима бўлишини ёзмаслик.
- Сотувчида шу квартира бўйича бошқа мажбурият йўқлигини текширмаслик.
Қисқа жавоблар
Харид ҳуқуқи билан квартира ижараси нима
Бу — ижарачининг ойлик тўловининг бир қисми ўша мулкдордан квартирани келажакда сотиб олиш ҳисобига ўтказиладиган шартнома. Келишилган муддатдан кейин ижарачи олдиндан белгиланган нархда уйни сотиб олади.
Харид ҳуқуқи билан ижара ипотекадан нимаси билан фарқ қилади
Ипотекада пулни дарҳол банк беради ва сиз биринчи куниданоқ мулкдор бўласиз, фоиз тўлайсиз. Харид ҳуқуқи билан ижарада тўлиқ тўловгача мулкдор сотувчи бўлиб қолади, жамғарма эса банк фоизисиз ўсади.
Харид ҳуқуқи билан ижара шартномасини бекор қилиш мумкинми
Мумкин, лекин шартномада ҳисобга ўтган тўловларга нима бўлиши — улар ижара сифатида қайтариладими ёки куйиб кетадими — аниқ ёзилган бўлиши керак. Бу банд бўлмаса, низони ечиш анча қийинлашади.
Харид ҳуқуқи билан ижара учун нотариус керакми
Ҳа, нотариал тасдиқ сотувчи фикридан қайца пулингиз ва квартирага ҳуқуқингизни ҳимоя қилиш имконингизни кескин оширади. Оғзаки келишув низода деярли кучга эга эмас.
Қисқача
- Харид ҳуқуқи билан ижара тўловнинг бир қисмини квартиранинг келажакдаги нархи ҳисобига ўтказади.
- Нарх ва харид улушини оғзаки эмас, ёзма ва нотариусда белгиланг.
- Муддат охиригача қанча жамғарилиши ва қанча қолишини алоҳида ҳисобланг.
- Асосий хавф — оғзаки келишувда пулсиз ҳам, квартирасиз ҳам қолиш.
- Бошланғич бадални барибир йиғиш мумкин бўлса, схемани оддий ипотека билан солиштиринг.
