Aziz Yunusobodda birinchi qavatdagi bir xonali kvartirani unchalik qimmat bo‘lmagan narxga sotib oldi — hovliga qaragan derazalar, yuqoridagi qo‘shnilar quvur shovqinidan shikoyat qilardi. Yarim yildan so‘ng u uni notura fondga o‘tkazib, kichik oziq-ovqat do‘koniga ijaraga berdi. Birinchi yil ta’mirlash, hujjatlar va ijarachi qidirishga ketdi — daromad faqat ikkinchi yildan boshlandi.
Birinchi qavatdagi do‘kon necha yilda o‘zini oqlaydi? O‘rtacha — 5 dan 10 yilgacha, agar hisobga notura fondga o‘tkazish xarajatlari, alohida kirish uchun ta’mir va ijarachilar orasidagi bo‘sh turish vaqti kiritilsa. Tezroq deyarli hech qachon chiqmaydi, va bu normal holat — tijorat ko‘chmas mulki yashash uchun kvartiraga qaraganda sekinroq oqlanadi, ammo bo‘sh turmaydi.
Quyida — o‘z muddatingizni ko‘z bilan emas, kalkulyatorda qanday hisoblash va odatda hisobga nima kiritilmasligi. O‘xshash binolarni NARXTOP dagi ko‘chmas mulk bo‘limidan ko‘ring.
Birinchi qavatdagi tijorat binosi deganda nima tushuniladi
Bu ko‘chadan alohida kirish eshigi bo‘lgan, do‘kon, dorixona, sartaroshxona yoki kafega aylantirilgan yoki dastlab shunday qurilgan kvartira yoki notura xona. Alohida kirish — asosiy shart: usiz ijarachi qonuniy ishlay olmaydi, reklama taxtasi ham rasmiylashtirilmaydi.
Kvartirani notura fondga o‘tkazish qancha turadi
O‘tkazish odatda quyidagilarni o‘z ichiga oladi: kirish qismidagi qo‘shnilarning roziligi, alohida kirish loyihasi, ekspertiza, yangi maqomni ro‘yxatdan o‘tkazish. Aniq to‘lovlar va muddatlarni shahringizdagi hokimiyat va BTIda tekshiring — ular o‘zgarib turadi, raqamni taxminan aytishning ma’nosi yo‘q. Byudjetga faqat pul emas, uch-olti oylik kutish vaqtini ham qo‘shing.
Tanish holat: Nilufar uy tomonidan alohida kirish uchun qo‘shnilardan olti oy imzo yig‘di — ikki kishi faqat u kirish oldidagi buzilgan yerni o‘z hisobidan asfaltlab berishni taklif qilganidan keyin rozi bo‘ldi.
Bunday bino qancha daromad keltiradi
Ijara narxi tuman, o‘tish-qatnov va maydonga bog‘liq — umumiy raqam aytishning ma’nosi yo‘q, qo‘shni uylarda ham u bir necha barobar farq qiladi. Oqlanishni hisoblashdan oldin, o‘z tumaningizdagi o‘xshash binolar bo‘yicha tijorat ko‘chmas mulkini ijaraga berish bo‘limidan 3–5 ta e’lon to‘plang va birinchi uchragan raqam emas, o‘rtacha narxni oling.
Oqlanishni qanday hisoblash kerak
Oqlanish muddati yilda — bu o‘tkazish va ta’mir xarajatlari bilan birga binoning to‘liq narxi, ijaradan sof yillik daromadga bo‘lingan. Sof yillik daromad — bu oylik ijara haqidan kommunal, soliq va bo‘sh turish uchun oylik xarajatni ayirib, 12 ga ko‘paytirilgan summa.
Shartli raqamlar bilan misol — o‘zingiznikini qo‘ying: kvartira 350 000 000 so‘mga sotib olindi, notura fondga o‘tkazish va kirish ta’miri 50 000 000 so‘mga tushdi — jami 400 000 000 so‘m sarflandi. Oyiga 6 000 000 so‘mga ijaraga berilgan, kommunal va soliq xarajati — oyiga 800 000. Oylik sof daromad: 6 000 000 − 800 000 = 5 200 000. Yiliga: 5 200 000 × 12 = 62 400 000. Oqlanish muddati: 400 000 000 ÷ 62 400 000 ≈ 6,4 yil.
| Nimani hisoblaymiz | Qanday hisoblaymiz | Misol |
|---|---|---|
| Loyihaga to‘liq kirish narxi | bino narxi + notura fondga o‘tkazish + ta’mir | 350 000 000 + 50 000 000 = 400 000 000 so‘m |
| Oylik sof daromad | ijara − kommunal − soliq − bo‘sh turish zaxirasi | 6 000 000 − 800 000 = 5 200 000 so‘m |
| Yillik sof daromad | oylik daromad × 12 | 5 200 000 × 12 = 62 400 000 so‘m |
| Oqlanish muddati | sarflangan mablag‘ ÷ yillik daromad | 400 000 000 ÷ 62 400 000 ≈ 6,4 yil |
Raqamlar shartli — o‘zingiznikini qo‘ying va uy-joy byudjeti kalkulyatorida hisoblang, u notura bino uchun ham asqotadi — hisoblash mantig‘i bir xil.
Tayyor binoni sotib olish yoki kvartirani o‘tkazish — qaysi biri arzon
| Variant | Plyus | Minus |
|---|---|---|
| Tayyor notura bino | darhol ijaraga berish mumkin, hujjatlar tartibda | bir metr narxi odatda kvartiradan qimmat |
| Kvartirani notura fondga o‘tkazish | boshida kirish arzonroq | oylab kutish, qo‘shni yoki BTI rad etish xavfi |
Biznes uchun bino sotib olishga pul kerak bo‘lsa, summaning bir qismini kredit bilan yopish mumkin — shartlarni biznes uchun kreditlar bo‘limida solishtiring, boshlang‘ich to‘lovni esa oldindan hisoblab ko‘rgan ma’qul: uy sotib olishda buni qanday qilish haqida kvartira uchun boshlang‘ich to‘lov qancha kerak maqolasida yozgan edik — notura bino uchun ham mantiq shunga o‘xshash.
Ko‘p uchraydigan xatolar
- Oqlanishni faqat bino narxi bo‘yicha hisoblab, notura fondga o‘tkazish, kirish ta’miri va ijarachilar orasidagi bo‘sh turishni unutishadi.
- Ijara narxini bir nechta o‘xshash e’londan o‘rtacha olish o‘rniga, bitta e’londan olishadi.
- Birinchi ijarachi bilan shartnomani shoshilib imzolashadi — sotuvchi yoki rieltor deyarli har doim bitim bilan shoshiltiradi, bu esa shartlarni sinchiklab tekshirish sababi, tezroq imzolash emas: shoshilishga qanday javob berish haqida sotuvchi bitim bilan shoshiltiryapti maqolasida yozgan edik.
- Ko‘chib ketgan va yangi ijarachi orasidagi bir-ikki oylik bo‘sh turish uchun zaxira qoldirishmaydi — bu esa deyarli har doim bo‘ladi.
Qisqa javoblar
Birinchi qavatdagi do‘kon necha yilda o‘zini oqlaydi
Odatda ijarada 5 dan 10 yilgacha — aniq muddat binoning narxi, tumani va ijara stavkasiga bog‘liq. Yuqoridagi formula bo‘yicha o‘z raqamlaringizda hisoblang, boshqa birovning misolida emas.
Oddiy kvartirada birinchi qavatda do‘kon ochish mumkinmi
Ha, agar uni notura fondga o‘tkazib, ko‘chadan alohida kirish qilsangiz — usiz ish qonuniy bo‘lmaydi, reklama taxtasi ham rasmiylashtirilmaydi.
Tayyor binoni sotib olish yoki kvartirani o‘tkazish — qaysi biri qimmatroq
Tayyor notura bino bir metrga qimmatroq turadi, lekin o‘tkazish oylarini va rad etilish xavfini tejaydi. Kvartirani o‘tkazish boshida arzon, lekin vaqt va qo‘shnilar roziligini talab qiladi.
Do‘kon uchun qanday ijara narxi normal hisoblanadi
Yagona stavka yo‘q — u o‘tish-qatnov, tuman va maydonga bog‘liq. Oqlanishni hisoblashdan oldin o‘z tumaningizdagi 3–5 ta o‘xshash e’lonni solishtiring.
Ijarachi tez-tez ko‘chib ketsa nima qilish kerak
Stavka tuman uchun oshirib yuborilmaganini tekshiring va hisobga bo‘sh turish zaxirasini qo‘shing — shunda oqlanish real bo‘ladi, optimistik emas.
Qisqacha
- Birinchi qavatdagi do‘kon odatda 5–10 yilda oqlanadi, ba’zan va’da qilingandek ikki-uch yilda emas.
- Hisobga bino narxi bilan bir qatorda notura fondga o‘tkazish, kirish ta’miri va bo‘sh turish zaxirasi ham kiradi.
- Ijara stavkasini bitta raqam emas, tumandagi bir nechta o‘xshash e’londan o‘rtachasini oling.
- Ko‘chadan alohida kirish — majburiy shart, usiz qonuniy ishlab bo‘lmaydi.
- Oqlanishni ko‘z bilan emas, «sarflangan mablag‘ ÷ yillik daromad» formulasi bilan o‘z raqamlaringizda hisoblang.
